演講嘉賓林峰講話(huà)（二）

這個(gè)大眾度假市場(chǎng)，度假意味著不是一天兩天，而是五天七天十天半個(gè)月，一個(gè)月，兩個(gè)月甚至三個(gè)月。這樣的一個(gè)相對(duì)長(zhǎng)時(shí)的度假，第一需求是什么呢?我們稱(chēng)之為旅居，坐下來(lái)再玩，觀光旅游是一個(gè)點(diǎn)一個(gè)點(diǎn)跑，五天我們叫華東五日游，每天一個(gè)地方，連續(xù)走三個(gè)省是華東五日游，度假是什么呢?是住再一個(gè)地方去周邊玩，這五天八天十天住再一個(gè)地方，這個(gè)居住和我們地產(chǎn)之間就有了更深度的關(guān)系。因?yàn)槁镁拥奶攸c(diǎn)，因此地產(chǎn)實(shí)際上價(jià)值和我們度假整個(gè)度假市場(chǎng)之間的關(guān)系完全不一樣。對(duì)于短期度假市場(chǎng)更多的是吃住行這幾個(gè)是主要要素，對(duì)于中長(zhǎng)線(xiàn)度假市場(chǎng)超過(guò)七天甚至達(dá)到十天以上，這還涉及到社交，便捷的配套，養(yǎng)生運(yùn)動(dòng)，以及醫(yī)療和社區(qū)服務(wù)。因此度假市場(chǎng)和有此形成度假地產(chǎn)和度假社區(qū)，以及由此我們構(gòu)建的度假綜合體也好，所有的度假開(kāi)發(fā)要求的產(chǎn)品是不一樣的。這里面在度假里面特別的幾類(lèi)，我們稱(chēng)之為避寒度假物業(yè)，5+2休閑物業(yè)等等這是最主要幾種類(lèi)型。圍繞著這些類(lèi)型回頭我們發(fā)現(xiàn)一些問(wèn)題，第一，我提一個(gè)觀點(diǎn)，我們一直在談旅游地產(chǎn)，我一直反對(duì)旅游地產(chǎn)這個(gè)概念很簡(jiǎn)單，在旅游區(qū)景區(qū)做是制造垃圾，那不是真正有價(jià)值的地產(chǎn)，以前有個(gè)特點(diǎn)，不管買(mǎi)了房子用不用就能升值，在景區(qū)大規(guī)模建房子賣(mài)掉，在海邊形成鬼樓鬼房這是時(shí)代的錯(cuò)誤。相反度假地產(chǎn)是一種真正的產(chǎn)業(yè)融合的有價(jià)值的發(fā)展結(jié)構(gòu)，因此在未來(lái)度假地產(chǎn)仍然很有空間和發(fā)展價(jià)值。

度假地產(chǎn)銷(xiāo)售又遇到了問(wèn)題，你把房子賣(mài)出去的時(shí)候突然發(fā)現(xiàn)，特別是度假地產(chǎn)不在城市里面，他在郊區(qū)，在旅游景區(qū)周邊，他在小城鎮(zhèn)里面，你要買(mǎi)的時(shí)候不是賣(mài)給本地人賣(mài)給外地人，賣(mài)給北京人，上海人，發(fā)達(dá)地區(qū)的人，他突然發(fā)現(xiàn)我們叫度假購(gòu)房不需要長(zhǎng)期適用，你購(gòu)買(mǎi)的需要長(zhǎng)期適用嗎?你365天住嗎，不住，一個(gè)地方購(gòu)買(mǎi)，一般來(lái)說(shuō)最長(zhǎng)住一個(gè)月，到三亞住兩個(gè)月不得了，更多的人住十天五天，一個(gè)地方買(mǎi)房子永遠(yuǎn)住這一個(gè)地方嗎，你不進(jìn)去三亞，還要去住巴厘島，還希望到巴黎去住，去愛(ài)琴海去住，我們?nèi)松幸粋€(gè)全球的夢(mèng)想，全球度假的夢(mèng)想，買(mǎi)一地方自，花了幾百萬(wàn)，幾十萬(wàn)買(mǎi)了一處房子能夠?qū)崿F(xiàn)嗎不能。

誰(shuí)來(lái)打理這個(gè)房子，放在那誰(shuí)住呢，最后耗資鉆進(jìn)去，或者交給某一些短租品牌，可能一年回報(bào)最高不超過(guò)5%，這樣銀行存款利息也超不過(guò)，這樣對(duì)于你來(lái)說(shuō)還是有價(jià)值嗎，還是等房子漲價(jià)，房子漲價(jià)這個(gè)事情大家是沒(méi)有那么充足的信心，至少在這個(gè)階段，再買(mǎi)房子等著漲價(jià)這個(gè)事情恐怕不是我們投資的理由。

最后是大眾度假時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨，我們大量的公務(wù)員，我們大量的人員獲得帶薪度假，我們孩子需要全球旅行，我們需要度假，那么高價(jià)格的房子，我花幾十萬(wàn)，幾百萬(wàn)，絕大多數(shù)家庭是不容易的，80%家庭被擋在門(mén)外，這就是度假市場(chǎng)面臨銷(xiāo)售上的難題，這些怎么破解，每一個(gè)人做度假地顫抖面對(duì)這個(gè)問(wèn)題，為什么我們推分權(quán)寶，我們要推分權(quán)度假，并不是現(xiàn)在做的模型一定正確的，但是有一條用分拆的手法去做，讓一個(gè)地方的房子飛起來(lái)，這樣一種理念和追求不僅僅是太陽(yáng)城和分權(quán)寶的，而是每一個(gè)要建房子的人都這樣想，能不能讓我的房子飛起來(lái)，讓我的房子納入交換體系，能不能讓我的房子變成另外一種產(chǎn)品。分權(quán)寶在做的核心就是把賣(mài)房子變成賣(mài)旅行，把賣(mài)房子變成賣(mài)度假，怎么樣實(shí)現(xiàn)這樣一種轉(zhuǎn)換，這是一種機(jī)制設(shè)計(jì)，是一種創(chuàng)新的平臺(tái)設(shè)計(jì)。我下面要講的分權(quán)度假的核心就是如何去設(shè)計(jì)這樣一種模式，讓它去實(shí)現(xiàn)，把我們現(xiàn)在難于去化的度假地產(chǎn)變成社會(huì)真正需要的一種產(chǎn)品。

第一，酒店化經(jīng)營(yíng)。第二，產(chǎn)權(quán)分割。第三，實(shí)權(quán)交換。第四，旅行服務(wù)。

酒店化經(jīng)營(yíng)是一個(gè)前提，因?yàn)槿绻闶亲≌?，你把住宅拿?lái)做經(jīng)營(yíng)是違反國(guó)家基本規(guī)范的，這個(gè)里面有很多很多問(wèn)題，特別是我們?nèi)绾斡行У姆植鸪梢婚g一間的，酒店式的經(jīng)營(yíng)，標(biāo)準(zhǔn)化的房間，他的價(jià)格是標(biāo)準(zhǔn)的，他的經(jīng)營(yíng)服務(wù)是標(biāo)準(zhǔn)的，他因此出租和轉(zhuǎn)讓的時(shí)候相對(duì)來(lái)說(shuō)比較容易接受的，而每家每戶(hù)不一樣的時(shí)候，每一家房子進(jìn)行出租是非常困難的，因?yàn)樗粯?biāo)準(zhǔn)化，管理不標(biāo)準(zhǔn)，房型不標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)備不標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)部標(biāo)準(zhǔn)，如何去出租是非常困難的，因此標(biāo)準(zhǔn)化管理我們酒店化經(jīng)營(yíng)，并不一定做成酒店，而是用酒店管理的模式和標(biāo)準(zhǔn)去對(duì)我們所有房子進(jìn)行處理，包括公共空間，實(shí)現(xiàn)消防功能，實(shí)現(xiàn)公共空間經(jīng)營(yíng)功能。

第二，產(chǎn)權(quán)分割。我們切細(xì)，一套房子，一間房子分為十份，十三份，52份，有幾種分法。

第三，時(shí)權(quán)交換。我們有兩個(gè)權(quán)，第一個(gè)是產(chǎn)權(quán)，第二個(gè)時(shí)權(quán)，旅游最大的特點(diǎn)是產(chǎn)權(quán)和時(shí)權(quán)之間關(guān)系的處理，比如說(shuō)酒店，這個(gè)酒店，我們這個(gè)酒店有300個(gè)客房，他的產(chǎn)權(quán)是權(quán)益的證明而已，但是真正的使用這300個(gè)房間，今天晚上只住了200個(gè)，有100個(gè)房間沒(méi)有實(shí)現(xiàn)價(jià)值，我們稱(chēng)之為時(shí)權(quán)，就是時(shí)間的權(quán)力，而這個(gè)時(shí)間的權(quán)力如何才能用起來(lái)，如何把產(chǎn)權(quán)和時(shí)權(quán)分立，把時(shí)權(quán)進(jìn)行交換，而不是產(chǎn)權(quán)進(jìn)行交換，就成為最重要的內(nèi)容。

最后是旅行服務(wù)，交換僅僅是房間的交換，能不能實(shí)現(xiàn)用旅行服務(wù)去交換，這是我們想做的。

另外一個(gè)問(wèn)題就回到酒店，剛才談到房產(chǎn)，另外是酒店，除了住宅去化，旅游地產(chǎn)去化，現(xiàn)在一半酒店要出售，但是沒(méi)有人接盤(pán)，現(xiàn)在全行業(yè)虧損，整個(gè)酒店經(jīng)營(yíng)回報(bào)率全行業(yè)平均只有2-3%之間，這么低收益率，全行業(yè)去年是大幅度的虧損，由此造成了巨大的問(wèn)題，酒店怎么樣去化，酒店怎么樣讓它能夠盤(pán)活。所以我們同樣提出來(lái)酒店去化和經(jīng)營(yíng)提升的解決之到，第一會(huì)員導(dǎo)入，第二個(gè)分時(shí)度假等等八個(gè)方面。