演講嘉賓朱鳳泊講話

主持人：感謝朱會(huì)長(zhǎng)的精彩發(fā)言，他從之前分析了我們2014年房地產(chǎn)的走勢(shì)，同時(shí)也為我們總結(jié)了2015年中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，提到了大家應(yīng)該合作共贏，不管是小企業(yè)還是大企業(yè)應(yīng)該團(tuán)結(jié)起來(lái)，共同的謀求發(fā)展。剛才其實(shí)我們的朱先生也提到了養(yǎng)老地產(chǎn)，還有旅游地產(chǎn)的一些發(fā)展的狀況，接下來(lái)我們就要有請(qǐng)一位這方面的專家，來(lái)自北京太陽(yáng)城集團(tuán)董事長(zhǎng)朱鳳泊先生，為我們來(lái)介紹養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)情況，大家歡迎。

朱鳳泊：打造創(chuàng)新太陽(yáng)城模式 應(yīng)對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)剛需時(shí)代

朱鳳泊：尊敬的朱會(huì)長(zhǎng)，全亮，各位領(lǐng)導(dǎo)，各位朋友，大家下午好!在這邊給我準(zhǔn)備PPT的時(shí)候，我先做一個(gè)自我介紹，我是一個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)實(shí)干企業(yè)家，做實(shí)體的，到現(xiàn)在做了15年。從拿地開(kāi)始到開(kāi)發(fā)建設(shè)，做裝修，做市場(chǎng)，做養(yǎng)老的運(yùn)營(yíng)，以及總結(jié)和創(chuàng)立太陽(yáng)城的運(yùn)作模式。到現(xiàn)在我們向全國(guó)做養(yǎng)老體系，做擴(kuò)張。這15年風(fēng)風(fēng)雨雨，遇到了很多很多的困難，但是我能夠堅(jiān)守下來(lái)，能夠堅(jiān)持下來(lái)。為什么能夠堅(jiān)持呢?說(shuō)實(shí)話還是個(gè)人的性格使然，如果沒(méi)有一份堅(jiān)強(qiáng)的信念，沒(méi)有一個(gè)勇敢的拼搏的精神，我估計(jì)這15年我是拼不下來(lái)的。在15年之前，我過(guò)去是干公安的，做刑事偵查，北京的叫刑偵總隊(duì)。很快大家會(huì)看到一個(gè)新片子，最近要上演，叫東北向北，講的是北京通州在知青時(shí)代發(fā)生一個(gè)入室的老流氓，連續(xù)作案五年抓不到他。這個(gè)案子我參與了，過(guò)幾天就有首映式，在首映式上大家可以看到我。因?yàn)槲覅⑴c了這個(gè)案子，這個(gè)案子寫(xiě)劇本的時(shí)候我也參與了，但是沒(méi)有演，我不夠格。說(shuō)明什么呢?在干公安的時(shí)候，我經(jīng)歷了很多很多特別艱難的事，比如說(shuō)就這個(gè)案子，就這個(gè)老流氓抓不著，我們大冬天的，那時(shí)候冷呀，鵝毛大雪，三九寒天，我們是地上鋪了一個(gè)羊皮襖，身上穿這一個(gè)翻過(guò)來(lái)的羊皮襖，爬在雪地里蹲守，從后半夜一點(diǎn)開(kāi)始到凌晨一兩點(diǎn)鐘，一蹲守就是五個(gè)小時(shí)，一個(gè)冬天一個(gè)冬天這么蹲。你們知道警犬都凍的直叫，又不敢發(fā)出聲音來(lái)，就是那種低吟，看它的眼神很可憐，警犬都凍成那樣，可想我們?nèi)恕＿@樣的經(jīng)歷不僅是這一次，很多這樣經(jīng)歷，讓我覺(jué)得人應(yīng)該有一份勇敢的心，有一個(gè)堅(jiān)強(qiáng)的信念。

所以太陽(yáng)城做到今天我想一般人是支撐不下來(lái)，因?yàn)樵?000年的時(shí)候開(kāi)始動(dòng)工，那個(gè)時(shí)候養(yǎng)老這兩個(gè)字都很少有人聽(tīng)到，養(yǎng)老是很自然的事，就是退休以后家里有老人在家嗎。但是走出來(lái)那時(shí)候沒(méi)有，PPT現(xiàn)在準(zhǔn)備好了，我跟大家分享一下太陽(yáng)城的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)當(dāng)中的創(chuàng)新模式。

今天可以講模式，可是我們走過(guò)來(lái)的時(shí)候當(dāng)時(shí)什么模式也沒(méi)有。我想分三個(gè)方面向大家匯報(bào)一下，必須提到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)前景，實(shí)際上也會(huì)提到市場(chǎng)的背景，還有講一講我們這15年養(yǎng)老歷程。這個(gè)歷程我不是想夸耀自己，這個(gè)歷程我一定要去講，我做錯(cuò)的地方，我要告訴大家別做錯(cuò)。今天跟我一起來(lái)的剛剛加盟我們集團(tuán)，成為我們集團(tuán)副總的劉學(xué)中，我去年在銀川第一次講我做錯(cuò)的地方，我就告訴大家別做錯(cuò)，因?yàn)槲覀冋l(shuí)做事也不容易，我們錢(qián)不是大風(fēng)刮來(lái)的，甚至用身家性命，用我們命運(yùn)來(lái)做賭注，做新項(xiàng)目。那個(gè)時(shí)候我跟學(xué)中就交下朋友了，直到來(lái)到我們集團(tuán)。

我想告訴大家在15年，我講我的歷程的時(shí)候，這里面我們別輸在起跑線上，會(huì)容易犯錯(cuò)的地方。談發(fā)展規(guī)劃，我想去談什么呢?想談我們來(lái)到了一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，金融創(chuàng)新時(shí)代，我們?cè)趺礃幽軌虬佯B(yǎng)老的事情和現(xiàn)在的時(shí)代背景和一些工具模式結(jié)合起來(lái)，把它越做越好，所以我想分三個(gè)方面講。

首先養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)前景，提到了老齡化的社會(huì)背景，大家都知道其實(shí)在去年年底我們就有2.02億老人了，中國(guó)人口老齡化有著其他國(guó)家相同的地方，又有中國(guó)人口老化自己鮮明的特色。一個(gè)就是咱們的基數(shù)大，大到什么程度呢?到2053年中國(guó)的老年人口將達(dá)到4.87億，就是差一點(diǎn)就五個(gè)億。四個(gè)億以上的老年人口一直會(huì)持續(xù)到本世紀(jì)末，這還不算問(wèn)題，最嚴(yán)重最嚴(yán)重的是我們?nèi)丝诶匣Y(jié)構(gòu)性的問(wèn)題，50年以后出生的我們叫50后，到59年這十年，出生了2.2億人。這十年出生的2億多50后，他們基本上都是獨(dú)生子女家庭的父母了。過(guò)去我們中國(guó)講養(yǎng)兒防老，家庭養(yǎng)老?，F(xiàn)在在座的各位可能年齡大一點(diǎn)的，兄弟姐妹好幾個(gè)，你像我在家，我排行老七，我上面三個(gè)哥哥，三個(gè)姐姐。父母在的話我們可以七個(gè)人輪養(yǎng)，但是獨(dú)生子女家庭怎么樣實(shí)現(xiàn)輪養(yǎng)。所以未來(lái)對(duì)中國(guó)的社會(huì)，無(wú)論是人文社會(huì)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)，特別是家庭帶來(lái)的壓力是空間的，這個(gè)問(wèn)題是很難很難解決的。這就是中國(guó)人口老化所面臨的最嚴(yán)重的問(wèn)題。

根據(jù)中國(guó)人口老化的趨勢(shì)，我們政府著急了，是真著急了。大家都知道2013年稱之為中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的元年，媒體上，產(chǎn)業(yè)的同行們稱之為元年。在2013年相繼出臺(tái)了一系列的政策、法規(guī)，紅頭文件，包括老年人權(quán)益保障法的修訂的法案。國(guó)務(wù)院關(guān)于加快養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)，以及十二五規(guī)劃當(dāng)中的國(guó)務(wù)院的有關(guān)養(yǎng)老的規(guī)劃意見(jiàn)等等。但是2013稱之為元年的這些政策出臺(tái)，基本上都是宏觀的，號(hào)召性的，沒(méi)有具體的一些政策落地。其實(shí)應(yīng)該看2015年，我們看2015年中國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的啟動(dòng)真的是在今年。首先從兩會(huì)上傳出的聲音，李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告里面18次提到養(yǎng)老，人大政協(xié)代表委員們提案提到了養(yǎng)老的內(nèi)容，比任何一次兩會(huì)提案都要多的多。兩會(huì)之后我們就看到有一些政策就出臺(tái)了，最新的政策是昨天晚上新聞聯(lián)播，大家都看了吧。國(guó)土資源部、住建部等聯(lián)合發(fā)文，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的，在房地產(chǎn)存量房當(dāng)中允許調(diào)歸和改建，只要做養(yǎng)老的。我們知道剛才朱會(huì)長(zhǎng)講的特別好，講到存量房，很多房地產(chǎn)現(xiàn)在動(dòng)不得，邁不開(kāi)步，房子賣(mài)不出去，資金回流不行?，F(xiàn)在完全可以把一部分的住宅或者說(shuō)其他設(shè)施改為養(yǎng)老公寓，這是允許調(diào)整的。從過(guò)去的商品房，可以調(diào)為自持，持有物業(yè)，也可以把規(guī)劃經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)的，要開(kāi)工建設(shè)的甚至有開(kāi)工證的，也可以重新調(diào)規(guī)，重新審批，這是昨天出臺(tái)的政策。

還有國(guó)土資源部和人總行，由國(guó)開(kāi)行代文，已經(jīng)經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)的一個(gè)文件。大家都知道劃撥土地很難取得銀行的貸款支持，因?yàn)閯潛芡恋氐夭皇峭顿Y人的，調(diào)整后的政策只要是做養(yǎng)老，做醫(yī)療的，只要地上有地上物的時(shí)候，可以以地上物為準(zhǔn)，連帶劃撥土地，銀行給予金融支持。

民政部門(mén)，各級(jí)民政部門(mén)出臺(tái)了一系列的詳細(xì)的具體措施。比如說(shuō)北京，北京要對(duì)老年人口進(jìn)行疏解，什么叫疏解呢?疏解其實(shí)最早在十幾年前，北京就把污染的，噪音的企業(yè)疏解到外地去?，F(xiàn)在把疏解落到了養(yǎng)老問(wèn)題上，北京要把老年人口疏解到北京的近鄰河北，因?yàn)槟抢锏牡貎r(jià)低，房?jī)r(jià)低，養(yǎng)老養(yǎng)得起，疏解政策。

民政部、國(guó)家發(fā)改委今年要扶持十個(gè)政府辦的養(yǎng)老示范項(xiàng)目，由國(guó)開(kāi)行給錢(qián)，而且項(xiàng)目規(guī)模都不小。政府要干什么呢?實(shí)實(shí)在在落實(shí)這些政策和有行動(dòng)，就是在產(chǎn)業(yè)當(dāng)中要撬動(dòng)起來(lái)。我們可以看到這一系列政策背后實(shí)際行動(dòng)有了，落地政策有了，有關(guān)法規(guī)調(diào)整了，這就是我們2015年所面臨的這樣一個(gè)形式。

在這個(gè)形式下，我們?cè)谘芯筐B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展和我們進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展當(dāng)中會(huì)給我們帶來(lái)非常利好的消息。這一塊我就不想展開(kāi)講了，大家都知道，剛才朱會(huì)長(zhǎng)也講了，中國(guó)的養(yǎng)老的布局還是以家庭養(yǎng)老為主，叫9073，90%的老人住在家里家庭養(yǎng)老，70%的老人通過(guò)社區(qū)服務(wù)實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老服務(wù)，只有3%進(jìn)入養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，現(xiàn)在的情況是什么呢?可以，沒(méi)有問(wèn)題，就是大家所想象的50后到了75歲以上，是最可怕的時(shí)代到來(lái)了。我們預(yù)測(cè)8%的床位準(zhǔn)備率都不夠，而我們國(guó)家的布局，就這么緊著干還干不到3%呢，政府投資，政府給補(bǔ)助等等，這一系列的也做不到3%。50后到75歲還有多少年?50年出生的還有10年。我們感覺(jué)到十年后會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)問(wèn)題，一個(gè)真正的養(yǎng)老的剛需時(shí)代來(lái)了，但同時(shí)社會(huì)問(wèn)題出現(xiàn)了，一床難求，家里養(yǎng)不了老，但是老人又住不進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，這是十年后將要發(fā)生的事情。

這就談到了建國(guó)前和建國(guó)后老人不同的特征。建國(guó)前的老人子女多，收入低，思想保守，教育程度低，身體健康狀況比較差。從現(xiàn)在做養(yǎng)老項(xiàng)目真正瞄準(zhǔn)的是50后，以及后來(lái)的60后70后，因?yàn)樗麄兌际仟?dú)生女家庭。所以我們?cè)谧鍪袌?chǎng)，做產(chǎn)品的時(shí)候，我們要考慮到50后有什么獨(dú)特的需求，區(qū)別于建國(guó)前出生的老人，這是我們做項(xiàng)目，做產(chǎn)品，我們應(yīng)該研究的。

我們做的比較早，肯定是當(dāng)時(shí)中國(guó)第一家的民營(yíng)的養(yǎng)老企業(yè)。就現(xiàn)在目前有做的比我大的，但實(shí)現(xiàn)全面運(yùn)營(yíng)的太陽(yáng)城在中國(guó)還是第一大，可能隨著一兩年以后可能有比我們還大的。我們經(jīng)歷了從個(gè)人的資本投入，通過(guò)這么一個(gè)項(xiàng)目把資本放大了。過(guò)去我們只有幾千萬(wàn)投入，現(xiàn)在我們資產(chǎn)達(dá)到了大十幾個(gè)億。我們?cè)谫Y質(zhì)上，真正養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)服務(wù)也有十年的時(shí)間了。首先是中國(guó)第一家民營(yíng)的四星級(jí)老年機(jī)構(gòu)，最高是五星級(jí)，只有政府辦的北京有一家五星級(jí)的，民營(yíng)的我們是第一家。這些資質(zhì)告訴我們，我們?cè)陴B(yǎng)老運(yùn)營(yíng)服務(wù)當(dāng)中，我們真正做到位了，所以實(shí)現(xiàn)了ISO9001的質(zhì)量認(rèn)證。同時(shí)又是民營(yíng)企業(yè)自己撰寫(xiě)?zhàn)B老服務(wù)，養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)，養(yǎng)老管理三項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，獲得了有關(guān)部門(mén)的認(rèn)證，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證。最近民政部組織來(lái)寫(xiě)?zhàn)B老運(yùn)營(yíng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，參考的底稿就是太陽(yáng)城提供的。

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