演講嘉賓朱中一講話（二）

三、學(xué)習(xí)政府工作報(bào)告需研究兩個(gè)問題：房地產(chǎn)的規(guī)律問題和房地產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)化怎么樣協(xié)調(diào)發(fā)展問題

第三大點(diǎn)，我覺得學(xué)習(xí)政府工作報(bào)告，根據(jù)當(dāng)前的市場情況，特別是學(xué)習(xí)理解李克強(qiáng)總理3月15日在中外記者招待會上的講話，我認(rèn)為有兩個(gè)問題是要研究的，因?yàn)樵谧牟簧倨髽I(yè)都和大家都有關(guān)系，起碼要大家考慮，這是政府研究機(jī)關(guān)研究，但是我提出來考慮的問題，我覺得大家可以考慮。一，房地產(chǎn)的規(guī)律問題。二，房地產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)化怎么樣協(xié)調(diào)發(fā)展問題。

房地產(chǎn)的規(guī)律問題，總理在答記者問的時(shí)候說了這么一句話，房地產(chǎn)市場有其自身的規(guī)律，他講了大中小城市的一些問題，總理沒有展開房地產(chǎn)自身有什么規(guī)律。我覺得大家是可以琢磨琢磨房地產(chǎn)的規(guī)律。大家可能比較認(rèn)可的規(guī)律是這么一個(gè)規(guī)律，就是房地產(chǎn)市場是地域性強(qiáng)，周期性強(qiáng)，這兩個(gè)規(guī)律是它自身的最基本的規(guī)律。因?yàn)榈赜蛐詮?qiáng)，所以我現(xiàn)在要分類指導(dǎo)，因?yàn)橹芷谛詮?qiáng)，所以我們希望政策穩(wěn)定，不要今天一個(gè)政策，明天一個(gè)政策，大家無所適從，這樣市場很難穩(wěn)定。

除了這些規(guī)律還有什么規(guī)律?這個(gè)問題我琢磨的時(shí)間很長，因?yàn)槲覐?006年到房地產(chǎn)協(xié)會以后，到去年我在協(xié)會基本上是管市場這一塊，當(dāng)然其他也管，我跟上面經(jīng)常匯報(bào)，經(jīng)常接觸。我覺得起碼有這么幾個(gè)問題。第一個(gè)問題我們房地產(chǎn)行業(yè)究竟怎么樣定位，我們既然碰到了這個(gè)問題，在經(jīng)濟(jì)下行的時(shí)候非常強(qiáng)調(diào)對經(jīng)濟(jì)的拉動，非常強(qiáng)調(diào)支柱產(chǎn)業(yè)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)好了房價(jià)上去了，就要遏制房價(jià)過快上漲。所以政策有時(shí)候搖擺，為什么搖擺就是定位問題。在不同的時(shí)期，不同的階段，對于房地產(chǎn)的定位是不是需要研究，我認(rèn)為這個(gè)問題是要考慮的。就是在穩(wěn)增長和惠民生的關(guān)系問題怎么處理，在目前調(diào)結(jié)構(gòu)和防風(fēng)險(xiǎn)怎么樣處理，這都涉及到房地產(chǎn)規(guī)律的問題，房地產(chǎn)怎么樣和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展問題，這是要研究的一個(gè)問題。當(dāng)然這一次李克強(qiáng)總理再次明確住房問題既是經(jīng)濟(jì)問題，又是民生問題，我認(rèn)為這一次是正式明確更要關(guān)注。因?yàn)閺?qiáng)調(diào)住房問題是民生問題是什么呢?是在2010年的國務(wù)院關(guān)于遏制房價(jià)過快上漲的時(shí)候講到了這個(gè)問題，因?yàn)槟菚r(shí)候房價(jià)上漲的很快，這一次市場在下行，同樣強(qiáng)調(diào)這個(gè)問題，就是說明中央對于房地產(chǎn)規(guī)律更多的考慮。既然是強(qiáng)調(diào)住房問題是民生問題，就一連串問題，我覺得你們在座的都應(yīng)該考慮。

要研究房地產(chǎn)與金融、土地和建筑怎么結(jié)合，因?yàn)榻裉焓墙鹑谡搲康禺a(chǎn)和金融是密不可分的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是資金需求量相當(dāng)大的一個(gè)行業(yè)，在聯(lián)合國，在發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)行業(yè)它是跟金融保險(xiǎn)業(yè)作為一個(gè)行業(yè)的，叫做金融保險(xiǎn)與房地產(chǎn)業(yè)，當(dāng)然我們是單獨(dú)的列出一個(gè)行業(yè)，這說明在國際上面房地產(chǎn)和金融保險(xiǎn)是作為一個(gè)大行業(yè)來看，我們盡管是兩個(gè)行業(yè)，但是密不可分，怎么協(xié)調(diào)發(fā)展，因?yàn)榻裉焓墙鹑谡搲乙膊幌胝归_了，但是這個(gè)問題必須研究。

和土地的問題，叫房地產(chǎn)，房和地密不可分，這怎么樣協(xié)調(diào)發(fā)展，這個(gè)問題必須要注意的。我以前一直是主張的是什么呢?我從2010年開始給上面的建議一直主張是什么呢?很多的土地政策，在房地產(chǎn)問題上要統(tǒng)籌考慮，包括土地的出讓，土地的出讓應(yīng)該是根據(jù)住房的需求來考慮出讓的，包括價(jià)格，你要遏制房價(jià)過快上漲就不能讓土地價(jià)格過快上漲。你如果面粉價(jià)格在上漲，讓饅頭價(jià)格遏制上漲，可能嗎。我對昨天的文件是百分之百擁護(hù)，這個(gè)建議提了多少次了，我以前也坦率的提，絕對不能輕易拿地王，但是拿也無可奈何，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)下行的時(shí)候是企業(yè)的，政府不會背這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)在好的是什么?我要控制土地，我是根據(jù)住房來控制土地，我的土地出讓，土地的出讓不能跟地方的財(cái)政收支平衡來掛鉤，如果跟地方的收支平衡來掛鉤，必然使地價(jià)越來越高，不管你需要不需要，我一出讓土地就考慮地方財(cái)政平衡。土地的出讓應(yīng)該是服從于住房的供應(yīng)計(jì)劃，是需要多少住房，我來供應(yīng)多少土地，然后價(jià)格上我要考慮是建普通商品房的，我在價(jià)格上面可能怎么樣價(jià)格，你如果拼命抬高，價(jià)格必然抬高。我認(rèn)為這些問題作為長遠(yuǎn)來說，作為我們企業(yè)拿地應(yīng)該考慮。

在我們房地產(chǎn)法里面，我原來在法規(guī)司時(shí)間很長，建筑法和房地產(chǎn)法都是在我手頭制定的。在房地產(chǎn)法里面和建筑有關(guān)的只有一條，就是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目要執(zhí)行建筑的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格以后才能使用。就是整個(gè)房地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)節(jié)是建筑活動，當(dāng)然我們現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也好，什么也好，我們現(xiàn)在包括推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，為什么那么困難。如果沒有建筑的產(chǎn)業(yè)化，你要推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化是不可能的。包括我們現(xiàn)在講轉(zhuǎn)型發(fā)展，我們在轉(zhuǎn)型發(fā)展其中轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，轉(zhuǎn)變粗放的發(fā)展方式，實(shí)際上是轉(zhuǎn)變建筑業(yè)粗放式的施工方式。包括目前講的綠色建筑也好，我們住宅產(chǎn)業(yè)化也好，我們?nèi)b修也好，都是在國家綠色建筑行動里面講的，包括現(xiàn)在講的是國家一級的文件都是建筑產(chǎn)業(yè)化，當(dāng)然我們行業(yè)，我們部里面還在提住宅產(chǎn)業(yè)化，為什么呢?這兩個(gè)是密不可分的。

如何完善住房保障和市場供應(yīng)體系構(gòu)建總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格與支付能力相適應(yīng)的機(jī)制。

住房的一級市場二級市場和租賃市場怎么樣協(xié)調(diào)發(fā)展，我認(rèn)為這些問題是和規(guī)律有關(guān)系的，這個(gè)規(guī)律毫無疑問的將來是在中長期政策里面必然要反應(yīng)的。

還要研究房地產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)化的協(xié)調(diào)發(fā)展問題，這個(gè)在李克強(qiáng)總理的講話里面，3月15日的答記者問有一句話，中國城鎮(zhèn)化的進(jìn)程還在加快，房地產(chǎn)市場的需求是剛性的。我們說中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展空間很大，為什么很大?因?yàn)槲覀兊某擎?zhèn)化還在推進(jìn)，這個(gè)實(shí)際上是對的，但是目前理論和實(shí)際就碰到了幾個(gè)問題是需要研究的。

咱們的城市化確定的方針，就是大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展，要優(yōu)先發(fā)展中小城市和小城鎮(zhèn)，合理發(fā)展中等城市，控制大城市，特別是特大城市的規(guī)模。但是我們實(shí)際的人口流向可能不是的，人口流向，流向到一些骨干城市，中心城市，因?yàn)槟抢镉芯蜆I(yè)的機(jī)會，那里面基本公共服務(wù)比較好。但是我們各地的房地產(chǎn)市場都在發(fā)展，三四線城市也在發(fā)展。所以為什么三四線城市造成供大于求的問題難解決，因?yàn)樗娜肆鞒鰜?，你還在建人是流出來的。

你要把這種城鎮(zhèn)化里面的住房剛需怎么樣實(shí)現(xiàn)的問題。也就是說農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，我們講的坦誠一點(diǎn)，能不能買得起房的問題。我們講的城鎮(zhèn)化發(fā)展空間大，核心是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口規(guī)模大，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，你能不能買得起現(xiàn)在開發(fā)的房子，這就是購買力的問題。我給上面匯報(bào)的時(shí)候，我坦誠說，這個(gè)難度很大。我們現(xiàn)在情況是什么問題呢?我匯報(bào)的時(shí)候說面臨著兩個(gè)老鼠洞，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口可能在老家有房子，但是他由于出來了，自己沒有住，老鼠老跑來跑去。到了城里以后特別是在大城市，他又在住哪個(gè)地方，住在地下室，住下工棚，住在城中村，那里也是老鼠跑來跑去的。我們要在2020年前實(shí)現(xiàn)小康，要解決住房問題，在國家的城鎮(zhèn)化的規(guī)劃里面，它把農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的住房是列為基本保障方面的。但是我們各地的測算住房的時(shí)候，在測算城鎮(zhèn)化的時(shí)候，因?yàn)槌擎?zhèn)化所以我們要蓋多少房，他是算在商品房里面，這個(gè)就是核心問題的核心問題，也就是說我們的房地產(chǎn)市場為什么碰到這些問題呢?這又是一個(gè)重要的問題。

真正要解決這些問題，要跟土地使用制度改革聯(lián)系起來，要跟宅基地制度改革聯(lián)系起來。要把農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的宅基地和房產(chǎn)作為資產(chǎn)能夠流轉(zhuǎn)，這樣提高他們城市里面購買和租賃住房的能力，這樣他們才有能力在城市購買房子或者租房子。當(dāng)然這個(gè)問題正在搞試點(diǎn)，我覺得這些問題，我們的企業(yè)是一定要考慮的，我們企業(yè)到一個(gè)地方去開發(fā)，你肯定要看一看，他的人口是流入的還是流出的，如果他有一些城市本身是在流出，你再去建房子誰來買呢，這是要研究的問題，也是需要重視的問題。

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