沒有使用價值的物業(yè)是沒有前途的

2015-04-24 綠維創(chuàng)景 標(biāo)簽：

編者按：以不動產(chǎn)為主體的投資模式一直是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一條主線，雖然目前房地產(chǎn)陷入了相對比較困難的狀況，但中國承受不了房地產(chǎn)崩盤的壓力。日前，針對不動產(chǎn)的價值體現(xiàn)、不動產(chǎn)的經(jīng)營方向、旅游地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)分割及去化等熱點(diǎn)問題，北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計院院長、北京綠維創(chuàng)景旅游投資管理有限公司董事長林峰接受《現(xiàn)代物業(yè)》記者成忻采訪，進(jìn)行了解讀。本文原載于《現(xiàn)代物業(yè)•新業(yè)主》2015年第4期/總第321期。

這些年以來，不動產(chǎn)投資一直作為一種主要的增長模式和升值手段。這種以地產(chǎn)為核心、以不動產(chǎn)為主體的投資模式成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一條主線和重要的一個支撐。目前大的市場環(huán)境是，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)以及不動產(chǎn)在中國的建設(shè)價值體系中，在整個投資結(jié)構(gòu)中，以及在經(jīng)濟(jì)增長中的影響太大，所占比例太大。盡管從2014年下半年開始，房地產(chǎn)陷入了相對比較困難的狀況，但是中國承受不了房地產(chǎn)崩盤的壓力和危機(jī)。

不動產(chǎn)的價值體現(xiàn)

不動產(chǎn)價值在什么地方？不動產(chǎn)可分為兩類：一類是公共型基礎(chǔ)設(shè)施，它的價值不直接體現(xiàn)為商用價值，沒有直接商業(yè)模式，也不能直接形成收益，而體現(xiàn)為對公眾的服務(wù)價值，是整個社會、城市和區(qū)域地區(qū)發(fā)展的一種支撐。另一類即由投資所形成的不動產(chǎn)，它是商業(yè)化的，包括住宅商品房、商業(yè)物業(yè)、旅游型物業(yè)、休閑型物業(yè)、養(yǎng)生型物業(yè)、娛樂型物業(yè)、文化物業(yè)、工業(yè)物業(yè)等，和不同的產(chǎn)業(yè)結(jié)合可以排出很多種匹配的物業(yè)形態(tài)，并都有其商業(yè)價值或商業(yè)內(nèi)容。這些商業(yè)的物業(yè)形態(tài)不僅需要物業(yè)管理，更需要物業(yè)經(jīng)營和物業(yè)運(yùn)作。管理、經(jīng)營、運(yùn)作結(jié)合在一起，構(gòu)成了對物業(yè)運(yùn)營的商業(yè)化過程。不動產(chǎn)的價值正是在于通過運(yùn)營實(shí)現(xiàn)它的使用價值。

商業(yè)物業(yè)用出租的方式收取租金實(shí)現(xiàn)其使用價值,或者作為“空間使用”發(fā)揮價值。例如居住使用的空間、旅行使用的空間、商業(yè)使用的商鋪空間、廠房使用的工業(yè)空間，以及生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)的作業(yè)空間等。這些物業(yè)空間的價值，通過使用效率來體現(xiàn)。我們當(dāng)前最大的問題是不動產(chǎn)過剩導(dǎo)致使用效率低下。大量投資形成的不動產(chǎn)，由于重復(fù)建設(shè)使用效率低下，造成了庫存積壓，浪費(fèi)資源，讓大量的不動產(chǎn)無法盤活，無法形成資源流動、資金流動、資產(chǎn)流動。當(dāng)庫存到了一定的程度，市場價值大幅度降低，價格就大幅度下降，最后就有可能出現(xiàn)危機(jī)。

從大的角度來說，物業(yè)建設(shè)只是有土地和建材是不夠的，一定需要公共設(shè)施的支撐以及產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)的配套，無論是生活、商業(yè)、工廠產(chǎn)業(yè)鏈，還是生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)或者消費(fèi)產(chǎn)業(yè)，都需要一種配套環(huán)境和結(jié)構(gòu)。由此構(gòu)成的更大的區(qū)域要素才能承載物業(yè)的價值和使用價值。

物業(yè)管理的最高形態(tài)

基于以上對“物業(yè)”的分析，如何產(chǎn)生最好的經(jīng)營效果，需要建設(shè)物業(yè)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營者、區(qū)域整合的運(yùn)營商，從簡單的物業(yè)管理，到物業(yè)經(jīng)營、不動產(chǎn)運(yùn)營，再到綜合型不動產(chǎn)的運(yùn)營，再到區(qū)域一系列不動產(chǎn)的整合運(yùn)營。一個層次比一個層次更高更復(fù)雜，涉及更大的綜合結(jié)構(gòu)、多產(chǎn)業(yè)整合、區(qū)域因素等，包括產(chǎn)業(yè)因素、環(huán)境因素、生態(tài)因素、基礎(chǔ)設(shè)施配套因素、社會因素、人口因素，以及不同要素配置的復(fù)合因素。最高程度是什么？是城市運(yùn)營。所以說物業(yè)管理，絕對不僅僅是簡單管理物業(yè)，物業(yè)管理的最高形態(tài)是城市運(yùn)營。在物業(yè)管理到城市運(yùn)營之間，實(shí)質(zhì)上是一種基于不動產(chǎn)的唯一通路而聚集的整個管理模式和運(yùn)營模式。當(dāng)出現(xiàn)了空城、鬼城的時候，不僅僅是物業(yè)空置，而是片區(qū)整體的空置化。這個問題怎么解決？最重要的是如何從單一物業(yè)經(jīng)營向綜合型的物業(yè)經(jīng)營轉(zhuǎn)化，最后向綜合型的區(qū)域運(yùn)營、城市運(yùn)營升級。

所以，用運(yùn)營的理念來進(jìn)行物業(yè)開發(fā)，就成為了一種非常重要的指導(dǎo)性理念。所以我們不能是為了做物業(yè)而做物業(yè)，為了建不動產(chǎn)而建不動產(chǎn)。建成不動產(chǎn)把它賣掉，這是傳統(tǒng)房地產(chǎn)的經(jīng)營模式，這種粗暴而簡單的運(yùn)營模式或思路，在今天已經(jīng)完全喪失了生存的基礎(chǔ)。原因也很簡單：第一因?yàn)檫^量；第二，過量以后，以投資為目標(biāo)，以投資獲取升值為核心的一種購買行為和市場行為，已經(jīng)喪失了它的基礎(chǔ)。

物業(yè)經(jīng)營應(yīng)以城市運(yùn)營為導(dǎo)向

物業(yè)投資的前提是什么？是使用價值。沒有使用價值的物業(yè)是沒有前途的，沒有好的運(yùn)作機(jī)構(gòu)和運(yùn)作機(jī)制的物業(yè)是不能夠有效生存的。從兩個方向看待這個問題：第一個方向，就是之前提到的“基于物業(yè)來看待中國從單一的不動產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)到區(qū)域經(jīng)濟(jì)、城市運(yùn)營和區(qū)域經(jīng)濟(jì)運(yùn)營”；第二個方向中包含兩件事，一是未來新開發(fā)物業(yè)，應(yīng)該用什么樣的理念？二是閑置的物業(yè)怎么去盤活？一個是增量，一個是存量。

先說增量。對投資性的不動產(chǎn)，首先應(yīng)該對它的市場、產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品進(jìn)行精確的定位。比較簡單的居住物業(yè)是以剛性需求為主導(dǎo)的，投資型的居家物業(yè)的比例越來越小；即使作為投資物業(yè)，它的使用也必須面對出租市場，換句話說不再是購買后等它升值，而是購買后讓別人來租用，可以有很好的收益。因此，居家物業(yè)的使用價值和回報已經(jīng)較為合理化，要么是業(yè)主自身使用，要么是業(yè)主出租使投資回報收益合理。商業(yè)物業(yè)，無論是單一的商鋪，還是復(fù)合型的綜合體商業(yè)，無論是自營還是出租，同樣如此。不動產(chǎn)投資和金融相結(jié)合，通過出租市場，業(yè)主持有物業(yè)的運(yùn)營最后都涉及一個回報率問題。物業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營能力和它能實(shí)現(xiàn)的回報率，要滿足投資市場（金融市場）的需求，滿足投資人回報率的需求。要滿足這種需求的前提同樣不是靠升值，而是靠經(jīng)營。所以物業(yè)管理結(jié)合商業(yè)經(jīng)營，就成為這些物業(yè)中最重要的要素，不再是管理要素，而是物業(yè)經(jīng)營要素。

工業(yè)物業(yè)也同樣，大規(guī)模開發(fā)廠房，是賣掉還是出租？誰來買？干什么用？特別是在今天，中國的產(chǎn)業(yè)要素配置正發(fā)生著結(jié)構(gòu)調(diào)整的巨大變化，相對低端的產(chǎn)業(yè)在逐漸萎縮，中高端產(chǎn)業(yè)配置要素的復(fù)雜性和較高的標(biāo)準(zhǔn)要求，對于很多產(chǎn)業(yè)形成了挑戰(zhàn)。到處搞工業(yè)開發(fā)區(qū)，靠蓋了房子再來招商的手法發(fā)展經(jīng)濟(jì)，實(shí)際上已經(jīng)死路一條。

產(chǎn)業(yè)配置也有自己的規(guī)律。符合規(guī)律的產(chǎn)業(yè)開發(fā)，形成對產(chǎn)業(yè)物業(yè)的發(fā)展、投資和運(yùn)作也變成非常重要的一件事情。以產(chǎn)業(yè)物業(yè)的管理為依托，同樣要以產(chǎn)業(yè)物業(yè)的經(jīng)營為核心。而產(chǎn)業(yè)物業(yè)經(jīng)營不同于一般的商業(yè)經(jīng)營或者做產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)，它要有產(chǎn)業(yè)鏈整合的能力，需要龍頭產(chǎn)業(yè)企業(yè)帶動和特殊材料、交通配置要素，以及產(chǎn)業(yè)功能、技術(shù)支持等要素之間的互動關(guān)聯(lián)。特別是第四次工業(yè)革命，更多傾向于“創(chuàng)客”生活方式、SOHO理念，個性化的定制，這些和互聯(lián)網(wǎng)之間有更大的互動和關(guān)聯(lián)，從某種意義上是以生產(chǎn)者、開發(fā)者或創(chuàng)意制造者為本。在工業(yè)支撐下，休閑、娛樂、文化、教育、醫(yī)療、養(yǎng)生健康產(chǎn)業(yè)這些城市第三產(chǎn)業(yè)將休閑聚集要素和人口聚集因素整合在一起，我們稱之為“城市運(yùn)營理念的導(dǎo)向”，這對城市開發(fā)就有更加深遠(yuǎn)的意義。