大眾度假時(shí)代下度假地產(chǎn)的銷(xiāo)售之道

2015年1月10-11日，由全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)主辦的第六屆全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人年會(huì)在北京合眾建國(guó)飯店舉行。綠維創(chuàng)景作為全經(jīng)聯(lián)的戰(zhàn)略合作伙伴，與全經(jīng)聯(lián)各地600名會(huì)員及業(yè)內(nèi)同仁共同出席了本次年會(huì)，并獲得多項(xiàng)殊榮。北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院院長(zhǎng)、北京綠維創(chuàng)景旅游投資管理有限公司董事長(zhǎng)林峰博士作為全經(jīng)聯(lián)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)、全經(jīng)聯(lián)城鎮(zhèn)化發(fā)展委員會(huì)常務(wù)副主任兼秘書(shū)長(zhǎng)、全經(jīng)聯(lián)商學(xué)院實(shí)戰(zhàn)講師也應(yīng)邀參加了本次年會(huì)，并發(fā)表了《大眾度假時(shí)代的跨界O2O創(chuàng)新》主題演講，隆重推出了眾籌旅游度假服務(wù)平臺(tái)——分權(quán)寶。以下為演講摘要。

林峰院長(zhǎng)發(fā)表《大眾度假時(shí)代的跨界O2O創(chuàng)新》主題演講

一、大眾度假時(shí)代來(lái)臨，度假地產(chǎn)的市場(chǎng)前景樂(lè)觀

原來(lái)度假是高端人群的專享，如今在國(guó)家政策的推動(dòng)下，有錢(qián)有閑的人群不斷擴(kuò)大。這其中很重要的一個(gè)推動(dòng)力量就是帶薪休假制度的落實(shí)，按照國(guó)家發(fā)布的《國(guó)民旅游休閑綱要》，2020年將基本落實(shí)帶薪休假。因此形成了兩個(gè)有錢(qián)有閑的主要人群：第一種是退休人員，他們具有較高的消費(fèi)能力；第二種是處于工作狀態(tài)的人員，這部分人通過(guò)帶薪度假的落實(shí)，有了更多可自由支配的時(shí)間。以這兩種人群為基礎(chǔ)，在市場(chǎng)與政策的推動(dòng)下，形成了五大度假市場(chǎng)：黃金周度假市場(chǎng)、學(xué)生寒暑假度假市場(chǎng)、銀發(fā)度假市場(chǎng)（具有候鳥(niǎo)式度假需求或全天候度假需求）、帶薪休假形成的工薪階層度假市場(chǎng)和自由職業(yè)者的度假市場(chǎng)。大眾度假時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。

“居住”是度假的核心，大眾度假時(shí)代的來(lái)臨，既是機(jī)遇，也是挑戰(zhàn)。前些年，在旅游度假區(qū)內(nèi)或旁邊建造的住宅型地產(chǎn)已經(jīng)頻臨淘汰，他們既不能適應(yīng)市場(chǎng)需求、也沒(méi)有投資價(jià)值又難以實(shí)現(xiàn)使用價(jià)值。如果說(shuō)旅游地產(chǎn)是一個(gè)錯(cuò)誤機(jī)制下的垃圾制造，那度假地產(chǎn)就是糾正這一錯(cuò)誤的、反映產(chǎn)業(yè)融合真實(shí)需求的產(chǎn)物。度假物業(yè)在未來(lái)預(yù)計(jì)將大規(guī)模擴(kuò)張，形成十萬(wàn)億以上的市場(chǎng)，市場(chǎng)態(tài)勢(shì)還是很樂(lè)觀的。

二、大眾度假時(shí)代下度假地產(chǎn)的銷(xiāo)售之道

目前，旅游地產(chǎn)銷(xiāo)售面臨的四大困境，可歸納為：一是產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)分離，買(mǎi)了旅游地產(chǎn)卻不需要長(zhǎng)期居住，閑置房產(chǎn)如何管理經(jīng)營(yíng)困擾著購(gòu)房者；二是度假交換的問(wèn)題，在一個(gè)地方買(mǎi)房，但還要去其他地方旅游度假，怎樣保證換住權(quán)益；三是經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題，目前大多數(shù)旅游地產(chǎn)的“回租”經(jīng)營(yíng)，實(shí)際上是一種融資方式，收益率還不如銀行利率高，因此如何實(shí)現(xiàn)較高的收益成為很大問(wèn)題；四是高總房?jī)r(jià)的問(wèn)題，可以說(shuō)高總價(jià)擋住了80%的家庭。

面臨這些問(wèn)題，綠維創(chuàng)景認(rèn)為，“產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假交換、分權(quán)度假、各類眾籌”，才是度假地產(chǎn)銷(xiāo)售的解決之道。這一解決之道包含了四個(gè)核心，即：眾籌理念、時(shí)權(quán)模式、信托投資、消費(fèi)回報(bào)。

眾籌理念，即多人共享一套房，通過(guò)產(chǎn)權(quán)的分拆，降低成本，這是度假時(shí)權(quán)分割的基礎(chǔ)；時(shí)權(quán)模式包括時(shí)權(quán)分割、時(shí)權(quán)交換、時(shí)權(quán)的貨幣化。時(shí)權(quán)是可以分割使用的，基于時(shí)權(quán)標(biāo)準(zhǔn)化分割（7天或1天），就可以實(shí)現(xiàn)時(shí)權(quán)交換，同時(shí)，時(shí)權(quán)是有價(jià)權(quán)益，是資產(chǎn)證券化的核心；信托投資是經(jīng)營(yíng)價(jià)值的支撐者，分時(shí)度假一般解決交換使用問(wèn)題，不能實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)問(wèn)題。為此，投資者以信托方式，將資產(chǎn)委托給經(jīng)營(yíng)者，追求更大回報(bào)率，成為一種制度設(shè)計(jì)；消費(fèi)回報(bào)關(guān)注消費(fèi)的最后一公里，把投資回報(bào)轉(zhuǎn)化為消費(fèi)回報(bào)，可以更好的獲得消費(fèi)者的認(rèn)同。