提問一：我在采訪的時(shí)候，經(jīng)常有一種矛盾，旅游度假，本身應(yīng)該是人少一點(diǎn)比較好，人太多了，可能就失去那種意義了。但是人少的話，商業(yè)配套和物業(yè)管理，又面臨很大的壓力。好多地方，包括開發(fā)商，他們?cè)谶@兩塊兒也很糾結(jié)。

林峰院長(zhǎng)：這包含了兩個(gè)問題：

第一個(gè)，人的規(guī)模聚集，它和旅游品質(zhì)的關(guān)系問題。

首先來回答第一個(gè)問題，實(shí)際上我們從經(jīng)濟(jì)上算帳，非常簡(jiǎn)單。第一，我要總量，總量有兩個(gè)，第一個(gè)叫人數(shù)，第二要人均消費(fèi)。如果人數(shù)達(dá)不到一定量級(jí)，那人均消費(fèi)就得達(dá)到，這樣也能保持總量。當(dāng)總量不變的情況下，我相信大多數(shù)開發(fā)商情愿選擇人少，而不選擇人多，因?yàn)樵谌松俚那闆r下質(zhì)量提升了。但是如果由于人少，而帶來最后總量大幅下降，開發(fā)商一定會(huì)選擇人多。所以社會(huì)發(fā)展到什么階段，對(duì)這個(gè)問題影響很大。當(dāng)人們富裕程度達(dá)到一定水準(zhǔn)的時(shí)候，我們對(duì)質(zhì)量的要求高了，愿意支付更大的代價(jià)，來購(gòu)買更高端的產(chǎn)品，也就是說高端購(gòu)買支付能力大于中低端購(gòu)買對(duì)支付能力的時(shí)候，大家就去升級(jí)了，一旦升級(jí)，產(chǎn)品的特征，也就跟著改變了。這個(gè)是單個(gè)產(chǎn)品它會(huì)面臨的問題，區(qū)域發(fā)展同樣面臨這個(gè)問題。北戴河是做高端發(fā)展區(qū)域，還是做大眾？黃金海岸做高端發(fā)展區(qū)域，還是做大眾？整個(gè)秦皇島的海岸線那么長(zhǎng)，哪個(gè)做高端，哪個(gè)做中端，哪個(gè)做大眾，哪個(gè)做極高端、奢華？這實(shí)際上需要政府進(jìn)行規(guī)劃，結(jié)合歷史發(fā)展基礎(chǔ)去整合的?，F(xiàn)在，由于發(fā)展的時(shí)代，由于規(guī)模的問題，可能達(dá)不到有效控制和合理化，因此出現(xiàn)了很多問題，出現(xiàn)了很多困難。從理論上講，這個(gè)問題是很清晰的，從實(shí)踐上講，這個(gè)過程控制是非常困難的。所以，當(dāng)政府無法有效控制這樣一個(gè)流量和產(chǎn)品價(jià)值的關(guān)系時(shí)，只能面對(duì)一個(gè)以量取勝，先做好收益價(jià)值，當(dāng)人多已經(jīng)變成負(fù)擔(dān)的時(shí)候，才會(huì)倒過來控制人數(shù)。所以，這是一個(gè)市場(chǎng)和政府控制博弈的結(jié)構(gòu)，也是逐漸過渡的一個(gè)發(fā)展過程。

第二，是季節(jié)性問題。

季節(jié)問題是我們旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展中間一直面對(duì)的一個(gè)核心問題。我們北方最大的特點(diǎn)，就是一年只有半年不到的時(shí)間是黃金旺季。淡季很長(zhǎng)，超過半年。那么帶來的問題，就是資源配置率非常低。所有的資源配置，只有半年的使用期。一個(gè)五星級(jí)酒店，在城市具有60%以上的入住率，在北京基本上能達(dá)到80%到90%左右?？墒?，北京郊區(qū)的大量度假區(qū)，卻只有30%―40%的入住率。同樣的投資，其入住水平完全不同，這就是由季節(jié)要素影響而產(chǎn)生的。

第二，如果靠室內(nèi)游樂娛樂項(xiàng)目，帶動(dòng)淡季下的旅游發(fā)展，成本是非常高的，可能性也是比較小的。如何尋求合理化解決方案，是一個(gè)難題。一般冬季問題，我們給出的解決方案，第一個(gè)是溫泉。溫泉，是地?zé)?，是生態(tài)能源，是清潔能源，是符合發(fā)展趨勢(shì)的。一個(gè)區(qū)域有溫泉，整個(gè)區(qū)域就活了。第二個(gè)是滑雪。中國(guó)滑雪發(fā)展最好的是東北，但是東北的滑雪消費(fèi)能力相對(duì)來說低，生態(tài)問題也比較嚴(yán)酷，所以它雖然室外滑雪有一定的基礎(chǔ)，但是帶來的愉悅和價(jià)值不是特別高。北京周邊，恰恰是價(jià)值最高的，原因在于15度左右的室外溫度，舒適性最好。只要滑雪的產(chǎn)品形成了有效的供應(yīng)，就能形成冬季度假聚集結(jié)構(gòu)。歐美生活方式中間，最大的一塊兒度假不是夏令營(yíng)度假，是圣誕節(jié)前后形成的大型的冬季度假結(jié)構(gòu)。原來，中國(guó)的春節(jié)和度假之間是兩件事，現(xiàn)在兩者越來越靠近，這個(gè)就是滑雪度假。第三個(gè)是廟會(huì)模式度假，北京是最典型的、最大市場(chǎng)的廟會(huì)，不離家，逛廟會(huì)，跟熟悉的人度假，這個(gè)是冬季度假的另一個(gè)模式。這些模式，形成了冬季度假中以消費(fèi)為提升，從而帶活一些群體的解決方案。但是無論有多少解決方案，都不大可能把北方地區(qū)的冬季旅游變得比夏天旺盛。我們可以做一部分努力，去調(diào)節(jié)這些結(jié)構(gòu)，但是不可能徹底解決這個(gè)問題。因此在這樣的基礎(chǔ)下，誰能夠有效的把冬季問題解決，其房地產(chǎn)的價(jià)值就是最高的，使用效率和收益能力也是最好的，發(fā)展結(jié)構(gòu)也是最良的。

這種把冬季、夏季等四季度假結(jié)構(gòu)，有效結(jié)合的區(qū)域，未來的發(fā)展會(huì)更好。

提問二：我知道現(xiàn)在旅游地產(chǎn)它屬于雞尾酒式的組合，這里面剛才您說，有酒店，有養(yǎng)老，但是在用地這塊兒，是一個(gè)很大的瓶頸，它里面涉及到很多板塊。目前從國(guó)家政策上，有沒有新的突破，或者說，企業(yè)在這一塊兒，包括稅收，有沒有一個(gè)實(shí)質(zhì)性的改變？有沒有通過一些技巧，把這塊兒解決掉？

林峰院長(zhǎng)：旅游是個(gè)大口袋，我們講和互聯(lián)網(wǎng)思維相比，我提出旅游思維方式，它的特點(diǎn)，是以吸引力為前提，通過吸引力打造，形成業(yè)態(tài)聚集、休閑聚集、消費(fèi)效益，從而實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。從中央政策的角度來說，能夠有效的跟上這種符合中國(guó)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，實(shí)際上非常困難，包括新型城鎮(zhèn)化，包括旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展。政策永遠(yuǎn)是滯后的，比如，新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，是大架構(gòu)，和我們真正的就地城鎮(zhèn)化發(fā)展的很多模式相比，不能解決細(xì)節(jié)問題?，F(xiàn)有的規(guī)劃法也好，規(guī)劃條例也好，都有這樣的問題，沒法解決當(dāng)前面臨的具體問題。你們觀察到了，土地問題就是其中一個(gè)方面。旅游用地40年這個(gè)概念，本身就很奇怪，為什么是40年？旅游難道就不是長(zhǎng)久之計(jì)嗎？因此，投資商在政策利用上，會(huì)削尖了腦袋，把其轉(zhuǎn)化成有利的一種手段。

現(xiàn)在中央在幾個(gè)地方，旅游試點(diǎn)，涉及到的主要問題就是旅游用地，和集體建設(shè)用地、商業(yè)用地、居住用地之間的關(guān)系。實(shí)際上從改革的角度講，可以去嘗試臨時(shí)性的一個(gè)辦法，但要形成一套完整的政策，可能性不大。旅游用地，實(shí)際上是一種產(chǎn)業(yè)用地，政府對(duì)此給予了一定的扶持。另外，農(nóng)村集體建設(shè)用地、宅基地整理形成的集體建設(shè)用地，現(xiàn)在按照政策，如果用于產(chǎn)業(yè)，特別是用于像旅游、休閑產(chǎn)業(yè)，完全是符合政策要求的，是比較容易進(jìn)行流轉(zhuǎn)和使用的。養(yǎng)老用地和我們說的度假型養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)所使用的土地，實(shí)際上是一件事，絕大多數(shù)是用不了這個(gè)政策的。

提問三：咱們?nèi)?jīng)聯(lián)成立了地產(chǎn)金融這么一個(gè)平臺(tái)，為什么考慮在當(dāng)前這個(gè)結(jié)點(diǎn)成立？因?yàn)楝F(xiàn)在全國(guó)樓市走勢(shì)不明，各投資人肯定也會(huì)更加的謹(jǐn)慎，做出更慎重的選擇。那你們?cè)趺赐?，去哪里投?/strong>