由全經(jīng)聯(lián)主辦的中國房地產(chǎn)創(chuàng)新模式大會是中國房地產(chǎn)規(guī)模首大的創(chuàng)新峰會，是全經(jīng)聯(lián)年內(nèi)舉辦的規(guī)格首高的專業(yè)會議，是參會企業(yè)聯(lián)合發(fā)展的大平臺，由房地產(chǎn)各專業(yè)領(lǐng)域領(lǐng)軍人物分享創(chuàng)新案例和新商業(yè)模式。首屆中國房地產(chǎn)創(chuàng)新模式大會于2013年10月在京舉辦，大會集中分享了各類創(chuàng)新案例和新商業(yè)模式，展現(xiàn)了中國房地產(chǎn)新的創(chuàng)新成果，建立了一個行業(yè)創(chuàng)新的分享平臺、合作平臺，成為促進房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級和可持續(xù)發(fā)展的一個里程碑。以首屆中國房地產(chǎn)創(chuàng)新模式大會為起點，全經(jīng)聯(lián)定于2014年9月12-13日在北京舉辦二屆中國房地產(chǎn)創(chuàng)新模式大會，根據(jù)大會的創(chuàng)新主題，全經(jīng)聯(lián)特邀全經(jīng)聯(lián)研究院常務(wù)副院長、全經(jīng)聯(lián)城鎮(zhèn)化發(fā)展委員會常務(wù)副主任兼秘書長、全經(jīng)聯(lián)商學(xué)院實戰(zhàn)講師、北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計院院長林峰博士分享《旅游小鎮(zhèn)——產(chǎn)城一體化發(fā)展的創(chuàng)新模式》。

以下為訪談內(nèi)容：

全經(jīng)聯(lián)網(wǎng)：新型城鎮(zhèn)化作為國家的頂層設(shè)計及核心戰(zhàn)略，您對新型城鎮(zhèn)化是如何理解的？您和您的企業(yè)在新型城鎮(zhèn)化領(lǐng)域做了哪些探索和實踐？

林峰：傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化以建設(shè)為主·導(dǎo)，忽視了人、產(chǎn)業(yè)與城市發(fā)展之間的關(guān)系。新型城鎮(zhèn)化重要的一點是要解決“人”的問題。如何有效解決人的問題？我認為重要的基礎(chǔ)，是產(chǎn)業(yè)的帶動與支撐問題，如果沒有有效的產(chǎn)業(yè)來推動，沒有實現(xiàn)就業(yè)的聚集和升級，而僅僅靠社會體制和保障是行不通的。因此“產(chǎn)城一體化”是未來新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的主流模式，原因就在于這種模式，可以用產(chǎn)業(yè)帶動城鎮(zhèn)化，形成人口聚集，配套公共服務(wù)、商業(yè)，形成區(qū)域城鎮(zhèn)化發(fā)展的整合。

任何一種產(chǎn)城一體化結(jié)構(gòu)實質(zhì)上都是區(qū)域綜合開發(fā)結(jié)構(gòu)，我將這種結(jié)構(gòu)概括為：產(chǎn)業(yè)園區(qū)+消費聚集區(qū)+居住區(qū)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)很明確，一個區(qū)域開發(fā)或一個新型城鎮(zhèn)化結(jié)構(gòu)，沒有產(chǎn)業(yè)支撐是很難發(fā)展的，這種產(chǎn)業(yè)可以是二產(chǎn)，也可以是二、三產(chǎn)結(jié)合，但這種產(chǎn)業(yè)須以生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為主·導(dǎo)，這種產(chǎn)業(yè)模式下的園區(qū)往往不一定能夠完全跟城市融合。消費的聚集，不僅僅是商業(yè)消費聚集，還包括文化消費、教育消費等各種類型的消費業(yè)態(tài)的聚集。城市人口形成“就地消費”，外來人口形成“泛旅游消費”，這一消費屬于增量型消費，對產(chǎn)業(yè)有巨大的帶動作用。“居住區(qū)”，大家比較熟悉，涉及產(chǎn)業(yè)落地后人口居所，居住結(jié)構(gòu)多樣化，不僅僅是本地一居所，還包括結(jié)合旅游六要素后形成的休閑型的二居所、度假型的三居所、養(yǎng)老型的養(yǎng)老居所、居民安置房的安置居所等5-6種不同類型的居住性結(jié)構(gòu)。

綜合來說，我認為“產(chǎn)城一體化”的綜合開發(fā)模式是未來地產(chǎn)商發(fā)展的主要方向。投資商不再僅僅充當(dāng)房產(chǎn)供應(yīng)商的角色，不僅僅是做樓盤和賣房子，而是要注重與城市的結(jié)合，成為區(qū)域綜合開發(fā)商、城市運營商和產(chǎn)業(yè)運營商，進行以泛旅游產(chǎn)業(yè)為主·導(dǎo)的產(chǎn)城一體化建設(shè)，包括旅游綜合開發(fā)區(qū)、旅游綜合體、旅游小鎮(zhèn)、休閑度假區(qū)、旅游小鎮(zhèn)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)等等。

新型城鎮(zhèn)化作為國家經(jīng)濟工作的重大任務(wù)之一，從2012年底的中·央經(jīng)濟工作會議，到2013年底的十八屆三中全會、城鎮(zhèn)化工作會議，再到2014年的兩會、新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃出臺，一直是社會各界關(guān)注的熱點和焦點，我和我的團隊也一直都在關(guān)注新型城鎮(zhèn)化。

2012年底，在十八大精神的指導(dǎo)下，綠維創(chuàng)景發(fā)布了《旅游產(chǎn)業(yè)集群化及旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化研究報告》，并于2013年6月出版了《旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化》圖書，從旅游產(chǎn)業(yè)的本質(zhì)、特性、泛旅游產(chǎn)業(yè)整合、產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)、產(chǎn)業(yè)集群出發(fā)，詳細解讀了旅游帶動的區(qū)域綜合發(fā)展的機理，系統(tǒng)構(gòu)建了旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化模式與新型城鎮(zhèn)化下的旅游地產(chǎn)模式，形成了旅游綜合體項目開發(fā)、旅游地產(chǎn)項目開發(fā)、旅游城鎮(zhèn)開發(fā)的運作指南。圖書一經(jīng)發(fā)行，受到社會各界的廣泛關(guān)注，很多市縣政府、規(guī)劃局、旅游局、旅游地產(chǎn)投資商甚至將其作為教科書和指導(dǎo)用書。
 
該書不僅總結(jié)了三十年來旅游引導(dǎo)的區(qū)域綜合開發(fā)的經(jīng)驗，也是綠維創(chuàng)景近十年來的創(chuàng)作結(jié)晶，書中不僅有綠維創(chuàng)景自成立以來在旅游與地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)實踐中形成的部分模式和積累的部分經(jīng)驗的總結(jié)，還配有多個圖文結(jié)合的規(guī)劃設(shè)計案例，涉及旅游城市、旅游小城鎮(zhèn)、旅游綜合體、新型農(nóng)村社區(qū)、旅游地產(chǎn)、旅游景區(qū)等多種類型，其中不乏常州淹城春秋樂園、新疆鄯善縣蒲昌村、鹽鎮(zhèn)水街等取得了巨大社會經(jīng)濟效益的落地項目。

雖然書中還有一些概念和說法值得商榷，但實踐證明，我們的研究和探索在創(chuàng)新實踐和指導(dǎo)落地方面還是有很大價值，尤其是對各市縣政府、旅游與地產(chǎn)投資開發(fā)商、旅游景區(qū)管委會等都有一定指導(dǎo)意義和參考價值。我們?nèi)詴恢标P(guān)注旅游與新型城鎮(zhèn)化領(lǐng)域，為行業(yè)發(fā)展和社會發(fā)展做出自己的貢獻。

全經(jīng)聯(lián)網(wǎng)：小城鎮(zhèn)在新型城鎮(zhèn)化中起著非常重要的作用，也是其不可或缺的架構(gòu)。但跟城市比起來在吸引資金、人力等方面還略顯不足。那么小城鎮(zhèn)該如何發(fā)展？您作為旅游規(guī)劃業(yè)的資深人士，認為旅游在小城鎮(zhèn)的發(fā)展中又會起到什么作用呢？

林峰：正如您所提到的，小城鎮(zhèn)規(guī)模較小，其提供的就業(yè)崗位、產(chǎn)生的人氣集聚及經(jīng)濟輻射能力都無法跟大城市相比。但其發(fā)展相較大城市來說相對靈活，可以走特色化發(fā)展之路。也就是說，不要硬跟大城市去拼，要另辟蹊徑，以特色形成競爭優(yōu)勢。而恰恰“旅游”就是一個講究特色的產(chǎn)業(yè)，這跟小城鎮(zhèn)的發(fā)展之路天然契合。因此，以旅游引導(dǎo)小城鎮(zhèn)的發(fā)展再合適不過，事實上，很多小城鎮(zhèn)利用自己擁有的濱海、溫泉、森林、冰雪、文化等資源，也都發(fā)展成為了知名的旅游小鎮(zhèn)甚至城市。比如，烏鎮(zhèn)、張家界、海南的濱海小鎮(zhèn)等。

可以說旅游小鎮(zhèn)是在旅游產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展與城鎮(zhèn)化進程雙重因素推動下產(chǎn)生的。旅游產(chǎn)業(yè)的“消費搬運”及“產(chǎn)業(yè)集聚”是旅游小鎮(zhèn)形成的前提；特色化，是旅游小鎮(zhèn)建設(shè)的要點；泛旅游產(chǎn)業(yè)整合是旅游小鎮(zhèn)發(fā)展的核心。旅游小鎮(zhèn)開發(fā)的關(guān)鍵要點還是要走特色化發(fā)展之路。這個特色化，可以從資源特色化、文化特色化、產(chǎn)品特色化、業(yè)態(tài)特色化、風(fēng)貌特色化等幾個方面去打造。

全經(jīng)聯(lián)網(wǎng)：旅游小鎮(zhèn)如何在新型城鎮(zhèn)化背景下走特色化發(fā)展之路，實現(xiàn)產(chǎn)城一體化？能不能以您的實踐經(jīng)驗，剖析一下其打造模式及架構(gòu)？

林峰：消費產(chǎn)業(yè)聚集引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化是以消費性服務(wù)產(chǎn)業(yè)為主·導(dǎo)的一種模型，它為新型城鎮(zhèn)化提供了一個獨特的方向和非常重要的具有區(qū)域價值的方案。而旅游小鎮(zhèn)，我認為是一種旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化的有效實踐模式，因為，旅游小鎮(zhèn)更具象化，可以落實到休閑產(chǎn)業(yè)上，是以泛旅游產(chǎn)業(yè)為主體，在500-5000畝的架構(gòu)上進行城市化聚集的一種模型。旅游小鎮(zhèn)是以休閑、旅游、度假、泛旅游吸引核為主體形成的城鎮(zhèn)化模式。在這里，我要強調(diào)三點： 首先，打造旅游吸引核是旅游小鎮(zhèn)發(fā)展的前提，溫泉、文化、博物館、文化遺產(chǎn)和非物質(zhì)文化遺產(chǎn)都可以是吸引核。我認為旅游小鎮(zhèn)的打造要形成完整風(fēng)貌，整體成為一個景區(qū)，成為一種吸引力。 其次，要構(gòu)建休閑聚集中·心，把客人留下來消費。僅有吸引力，沒有相應(yīng)的休閑聚集結(jié)構(gòu)，是無法打動游客留下來消費的，因此，應(yīng)把夜間游客作為整個項目運作的核心機制，形成一個以休閑廣場為核心的人氣聚集核。夜間人氣聚集，一是要靠游客、休閑客，一是要靠城市本地的居住人群。夜間人氣的多少在于是否善于運作夜間聚集結(jié)構(gòu)。通過人氣聚集核形成酒吧街區(qū)、餐飲街區(qū)、小商鋪街區(qū)、客棧街區(qū)等，構(gòu)建圍繞著夜間消費的多街區(qū)多業(yè)態(tài)的消費聚集結(jié)構(gòu)。以西安曲江為例，大雁塔北廣場每晚的大型激光水秀能為它聚集幾萬人的人氣，從而使周邊很快形成酒吧一條街、餐飲一條街，又進而形成了休閑娛樂街區(qū)、休閑商業(yè)街區(qū)、休閑酒店，由此形成了夜間發(fā)展的動力，在此基礎(chǔ)上，其居住區(qū)有了很好的落地條件支持。 多業(yè)態(tài)的消費聚集結(jié)構(gòu)需要大量就業(yè)人口，由此形成本地就業(yè)人口的聚集。有了這些消費業(yè)態(tài)和一系列持續(xù)消費的特色產(chǎn)品后，可延伸出創(chuàng)造城鎮(zhèn)化地產(chǎn)的基礎(chǔ)。這個基礎(chǔ)包括休閑商業(yè)地產(chǎn)以人氣帶動商氣，商氣帶動財氣，休閑商業(yè)聚集帶動商業(yè)口岸價值，商業(yè)口岸價值提升商業(yè)地產(chǎn)價值，一個個商業(yè)街區(qū)的核心街區(qū)擴展到多街區(qū)，形成商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的依托。而住宿業(yè)態(tài)所形成的客棧、酒店、度假村、酒店式公寓等是旅游小鎮(zhèn)中重要的商業(yè)地產(chǎn)項目，也是重要的商業(yè)與居住結(jié)合的人居型地產(chǎn)。

旅游小鎮(zhèn)的架構(gòu)，我將其概括為三部分：吸引核+聚集核+地產(chǎn)延伸。1、風(fēng)貌吸引力：古鎮(zhèn)、藝術(shù)、創(chuàng)意、西洋；2、廣場吸引核：激光水秀、篝火晚會；3、餐飲吸引與聚集：一招先吃遍天；4、酒吧與夜間聚集：留客的關(guān)鍵；5、創(chuàng)意客棧聚集：客棧酒店及公寓房地產(chǎn)； 6、創(chuàng)意工坊街區(qū)：百工坊、百藝坊；7、娛樂游樂街區(qū)：演藝、洗浴、養(yǎng)療；8、街區(qū)與商業(yè)房地產(chǎn)；9、就業(yè)與本地居民第壹居所；10、大城市與周末居住第貳居所；11、遠客與度假居住第三所；12、養(yǎng)老居住。

旅游小鎮(zhèn)的開發(fā)模式

全經(jīng)聯(lián)網(wǎng)：綠維創(chuàng)景作為旅游與城市規(guī)劃設(shè)計專家和業(yè)界領(lǐng)先機構(gòu)，可否與讀者分享一個具有代表性的旅游小鎮(zhèn)案例？從而也為我國旅游小鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)運營管理者提供參考。

林峰：好的。我給大家分享一個我認為我們做的比較經(jīng)典的一個旅游小鎮(zhèn)案例——貴州黃果樹度假小鎮(zhèn)。該項目位于黃果樹新城的核心區(qū)和制高點，整個地塊為丘陵地貌，距離黃果樹瀑布僅2公里，地理區(qū)位非常優(yōu)越。目前，黃果樹瀑布雖知名度較大，但存在一個致命的缺點，即留不住游客，無法進行深度消費。因此，黃果樹瀑布亟需跟一個與之相匹配的休閑類項目聯(lián)袂，發(fā)展“泛黃果樹大旅游圈” ，實現(xiàn)區(qū)域綜合開發(fā)。在本項目中，綠維創(chuàng)景提出了“打造三心，構(gòu)建旅游綜合體，帶動區(qū)域綜合”的核心思路。一是，打造核心吸引中心——構(gòu)筑項目吸引核。二是，打造休閑聚集中心——留住游客，擴大消費。三是打造延伸發(fā)展中心——獲取土地增值效益。通過我司的規(guī)劃，使黃果樹成為一個以“旅游小鎮(zhèn)”為引擎，帶動區(qū)域綜合發(fā)展的典型代表，有效帶動了區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展。

苗頭宴舞——貴州黃果樹度假小鎮(zhèn)策劃規(guī)劃建筑設(shè)計

全經(jīng)聯(lián)網(wǎng)：全經(jīng)聯(lián)在房地產(chǎn)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型方面做了很多推動性工作，您認為今后應(yīng)該更關(guān)注哪些方面，如何更好的能推動行業(yè)發(fā)展？

林峰：在整個地產(chǎn)行業(yè)都處于下行通道的現(xiàn)實狀況下，旅游地產(chǎn)也處于分化階段，地產(chǎn)開發(fā)商的大舉進入與去化率低、庫存高、消化周期長、鬼城鬼樓屢見不鮮等現(xiàn)象并存，轉(zhuǎn)型迫在眉睫。這一方面是宏觀經(jīng)濟和政策形勢所決定，另一方面也跟旅游與地產(chǎn)的分離、地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化的分離、地產(chǎn)功能的缺乏等無序開發(fā)相關(guān)。 我認為轉(zhuǎn)型的核心還在于度假。隨著度假經(jīng)濟時代的來臨，居住需求已經(jīng)成為休閑度假的核心，這給予了旅游地產(chǎn)解套的機遇。 當(dāng)前度假地產(chǎn)核心的問題是使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)存在矛盾，我認為分時分權(quán)一體化模式將成為度假產(chǎn)品銷售的核心模式之一，這一模式是由原來的產(chǎn)權(quán)地產(chǎn)銷售模式向度假方案產(chǎn)品銷售模式到度假生活方式一體化的過渡，綜合化的產(chǎn)權(quán)物業(yè)與度假生活一體化銷售模式未來一定會成為中國度假旅游運營的主體方式之一。在咱們?nèi)?jīng)聯(lián)即將舉辦的二屆中國房地產(chǎn)創(chuàng)新模式大會上，我將會跟大家分享這個話題。

全經(jīng)聯(lián)網(wǎng)：您對二屆中國房地產(chǎn)創(chuàng)新模式大會的寄語？

林峰：聯(lián)合發(fā)展！共贏！每個人、每個企業(yè)在參與到全經(jīng)聯(lián)的時候，都期望在這樣一個平臺上獲得自身發(fā)展的機會。全經(jīng)聯(lián)平臺的優(yōu)勢在于它集多個品牌于一體，具有多樣化以及人才等優(yōu)勢，并能抓住新型城鎮(zhèn)化下的機遇，帶動區(qū)域價值提升，創(chuàng)造持續(xù)經(jīng)營能力，整合投資機構(gòu)、開發(fā)企業(yè)、建設(shè)企業(yè)、金融機構(gòu)、商業(yè)機構(gòu)、營銷機構(gòu)、規(guī)劃設(shè)計等各品牌、資源、人才等等，為跨界運作提供了好的平臺機會。希望二屆大會圍繞這個主題多提出一些創(chuàng)新思路。提前預(yù)祝大會圓滿勝利召開！

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