2014年6月29日，我院林峰院長(zhǎng)出席了由全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)主辦、全經(jīng)聯(lián)城鎮(zhèn)化發(fā)展委員會(huì)承辦的第六期全經(jīng)聯(lián)城鎮(zhèn)化沙龍。本次沙龍主題為 “新型城鎮(zhèn)化與創(chuàng)新金融模式PPP”，在一些專家學(xué)者對(duì)“PPP模式在城市地鐵建設(shè)中的實(shí)踐與反思、新型城鎮(zhèn)化金融創(chuàng)新、新型城鎮(zhèn)化需要四個(gè)產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟”等話題進(jìn)行探討后，林峰院長(zhǎng)分享了自己對(duì)于PPP模式的理解。

林峰院長(zhǎng)認(rèn)為PPP實(shí)際上意味著由“政府城市運(yùn)營(yíng)向政府與企業(yè)合作城市運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)向”這樣一個(gè)方向。所以將PPP稱作一個(gè)模式是有問題的，不如說是一個(gè)政府工作的方向，一句話：落實(shí)混合所有制，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)真正成為決定性要素的一個(gè)工作方向。

PPP落下來的模式很多，不止一種：拿地鐵來說，中交集團(tuán)做佛山的地鐵，圍繞地鐵站畫一圈，將其500米以內(nèi)的土地納入開發(fā)結(jié)構(gòu)，我們稱之為“交通樞紐綜合體及交通引導(dǎo)的聚集模式”，如果開發(fā)范圍從500米延伸到5公里，我們將這種開發(fā)模式稱作“交通帶動(dòng)的城市整合模式”。

目前，綠維創(chuàng)景跟某水務(wù)集團(tuán)合作的一個(gè)項(xiàng)目，可將其總結(jié)為“以河流整治為核心的生態(tài)開發(fā)及由此帶動(dòng)的城市結(jié)構(gòu)調(diào)整開發(fā)模式”，這是一種城市運(yùn)營(yíng)模式。

關(guān)于PPP，有兩點(diǎn)想與大家分享。第一、政府的城市運(yùn)營(yíng)方式已逐漸進(jìn)入到政商合作的深化階段。這是PPP的理念目標(biāo)。第二、城市運(yùn)營(yíng)商的概念，其本質(zhì)為“由政府單獨(dú)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)向政企合作進(jìn)行城市運(yùn)營(yíng)”。企業(yè)參與城市運(yùn)營(yíng)是有層次的，最高層次為城市運(yùn)營(yíng)商。通俗的講就是“政府你別干了，我們合作來開發(fā)吧！” 。PPP的核心不是投融資商，不是建設(shè)商，也不是開發(fā)商，而是運(yùn)營(yíng)商。

以“運(yùn)營(yíng)商”為中心的“PPP"意味著有幾大運(yùn)營(yíng)：第一類，基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)。以地鐵開發(fā)運(yùn)營(yíng)為例，地鐵屬于基礎(chǔ)設(shè)施，首先要了解“能經(jīng)營(yíng)地鐵嗎？如果不能經(jīng)營(yíng)地鐵，怎么干PPP？基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)需要的不是開發(fā)商、投資人，也不是工程公司、建設(shè)公司，而是運(yùn)營(yíng)商”；第二類，公共服務(wù)運(yùn)營(yíng)。能否將學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、養(yǎng)老等政府的公共服務(wù)接盤，能接盤的就是公共服務(wù)運(yùn)營(yíng)商。這種運(yùn)營(yíng)商和基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)商面臨同樣的問題：政府將福利型、政府投資運(yùn)用、收益很低、甚至是長(zhǎng)期虧損項(xiàng)目交給企業(yè)來運(yùn)作，但企業(yè)更關(guān)注的卻是投資回報(bào)率結(jié)構(gòu)。比如像北京地鐵運(yùn)營(yíng)補(bǔ)償，一年北京市關(guān)于交通補(bǔ)貼達(dá)180個(gè)億，這種補(bǔ)貼成為政府最大的一個(gè)包袱，北京市政府只得采用PPP模式。政府將市場(chǎng)交給運(yùn)營(yíng)商，沒辦法給他們補(bǔ)貼，但不給補(bǔ)貼給什么？土地。所以地產(chǎn)商的機(jī)會(huì)來了?？墒菍?duì)于地鐵運(yùn)營(yíng)商來說，能運(yùn)營(yíng)地鐵但不能開發(fā)地產(chǎn)，這時(shí)能做地產(chǎn)的企業(yè)來了，合作就達(dá)成了。運(yùn)營(yíng)商跟地產(chǎn)商合流實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)及地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的一體化，這是公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)中最重要的路徑。因此企業(yè)聯(lián)盟的價(jià)值非常大；第三類，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。有很多政府的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)制不活，怎么辦？這時(shí)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商便加入到城市開發(fā)結(jié)構(gòu)中來；第四類，也是最重要的一類，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)。拿旅游文體產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)來說，基本上很多文化、旅游資源均掌握在政府手上，不是在老百姓手上，因此政府將其作為產(chǎn)業(yè)來運(yùn)營(yíng)，具有很大優(yōu)勢(shì)?？梢哉f產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商是PPP模式中最重要的角色。

這四大運(yùn)營(yíng)商相結(jié)合，既能做基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)、公共服務(wù)運(yùn)營(yíng)，又能做城市運(yùn)營(yíng)，這便是城市綜合運(yùn)營(yíng)商。城市運(yùn)營(yíng)商需要掌握各方面知識(shí)，不僅僅需要懂投融資，也需要懂運(yùn)營(yíng)，一家企業(yè)是無法完成的，需要一個(gè)聯(lián)合機(jī)構(gòu)。城市建設(shè)商、產(chǎn)業(yè)投資商、基礎(chǔ)設(shè)施商、運(yùn)營(yíng)商共同往城市綜合運(yùn)營(yíng)商上發(fā)展，肯定是個(gè)趨勢(shì)。

總之，PPP給我們的啟示是，無論是哪個(gè)城市，它的開發(fā)運(yùn)營(yíng)都是土地開發(fā)和城市綜合開發(fā)的結(jié)合， PPP實(shí)質(zhì)上代表政府非常強(qiáng)烈的關(guān)于新型城鎮(zhèn)化往哪走的思考。林峰院長(zhǎng)認(rèn)為新型城鎮(zhèn)化發(fā)展，靠的是企業(yè)，靠得是城市運(yùn)營(yíng)者，而這個(gè)運(yùn)營(yíng)者恰恰是從原來的建房賣房類企業(yè)轉(zhuǎn)化而來的。全經(jīng)聯(lián)在反復(fù)推進(jìn)地產(chǎn)創(chuàng)新，企業(yè)創(chuàng)新，實(shí)質(zhì)上就是將企業(yè)由開發(fā)商、投資商往運(yùn)營(yíng)商方向推，由綜合運(yùn)營(yíng)商往單個(gè)獨(dú)立的各行業(yè)運(yùn)營(yíng)商、各個(gè)獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商方向推，最終還是土地財(cái)富問題，土地財(cái)富最后落到土地升值上、落到土地開發(fā)上、落到地產(chǎn)價(jià)值升級(jí)上，所以復(fù)合型運(yùn)作導(dǎo)致企業(yè)整合，導(dǎo)致政府與企業(yè)的互相合作。

本文關(guān)鍵字：新型城鎮(zhèn)化 查看更多