旅游地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間的延伸，近年來，縱觀旅游地產(chǎn)開發(fā)，已逐漸從單一地產(chǎn)開發(fā)模式向超大型旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目發(fā)展，尤其隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)，萬達(dá)、萬科、華僑城、恒大等紛紛介入旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，在云南、海南等地，旅游度假社區(qū)更是成為提升區(qū)域發(fā)展的有力引擎。

綠維創(chuàng)景，作為規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)在服務(wù)開發(fā)方的過程中同時見證了旅游與地產(chǎn)的發(fā)展與變化。近日，我院林峰院長接受“建筑暢言網(wǎng)”采訪，探討了未來旅游地產(chǎn)的發(fā)展方向、開放商思維模式的轉(zhuǎn)變及旅游地產(chǎn)與新型城鎮(zhèn)化的關(guān)系等話題。

未來旅游地產(chǎn)的發(fā)展方向：產(chǎn)城一體化的綜合開發(fā)

暢言網(wǎng)：如何判斷今年房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展趨勢？這對旅游地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境又將帶來怎樣的影響？

林峰：關(guān)于房地產(chǎn)市場，我主要談四個觀點(diǎn)。

第一，圍繞地產(chǎn)開發(fā)，形成了一條財(cái)富價(jià)值鏈。我國的房地產(chǎn)市場近年增長非?？欤瑯?gòu)成了一條由土地開發(fā)、房產(chǎn)開發(fā)、城市建設(shè)構(gòu)成的財(cái)富價(jià)值鏈，政府（土地收益）、開發(fā)商（房產(chǎn)收益）、投資人（資產(chǎn)保值升值）、農(nóng)民（拆遷款）四方均從中受益。這是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，也是土地開發(fā)的基礎(chǔ)，同時也是區(qū)域發(fā)展的基礎(chǔ)。

第二，房地產(chǎn)價(jià)格即將在3年內(nèi)到達(dá)頂部區(qū)域，尤其是在一次性剛需消費(fèi)下降的帶動下。

第三，房地產(chǎn)市場已經(jīng)迎來了分化階段。這種分化并不是整個房地產(chǎn)行業(yè)趨勢上的轉(zhuǎn)變，而是細(xì)分結(jié)構(gòu)上的轉(zhuǎn)換，具體體現(xiàn)就是細(xì)分市場的差異化、區(qū)域的差異化、與產(chǎn)業(yè)結(jié)合模式的差異化，以及與新型城鎮(zhèn)化結(jié)合的差異化。擁有客觀土地升值價(jià)值、客觀的房產(chǎn)升值價(jià)值、與產(chǎn)業(yè)結(jié)合的產(chǎn)業(yè)性地產(chǎn)運(yùn)營價(jià)值的區(qū)域，是未來地產(chǎn)發(fā)展最重要的支撐。另外，由于房地產(chǎn)要結(jié)合城市聚集發(fā)展，因此，新型產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整區(qū)域也將成為未來房地產(chǎn)持續(xù)增長的主要區(qū)域。

第四，在這樣的分化結(jié)構(gòu)下，地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)的基本趨勢簡單來說是以綜合開發(fā)為核心，產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)相結(jié)合的產(chǎn)城一體化的區(qū)域綜合開發(fā)模式。這種發(fā)展模式與國家層面上的城市開發(fā)、區(qū)域發(fā)展相關(guān)，其中，由于地產(chǎn)商能有效整合土地、房產(chǎn)、金融、產(chǎn)業(yè)四個方面，所以房地產(chǎn)商將成為未來新型城鎮(zhèn)化的主導(dǎo)者。

具體到旅游地產(chǎn)來說，由于有旅游、休閑、養(yǎng)老、文化等產(chǎn)業(yè)的支撐，以及內(nèi)需型消費(fèi)結(jié)構(gòu)的支持，發(fā)展比較快。目前已經(jīng)從樓盤項(xiàng)目開發(fā)步入以旅游為導(dǎo)向的區(qū)域綜合開發(fā)新階段；市場投資機(jī)會也已經(jīng)從過去十余年高速增長的趨勢性機(jī)會，變成了與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、城鎮(zhèn)化建設(shè)等經(jīng)濟(jì)發(fā)展大方向同步的結(jié)構(gòu)性機(jī)會。

暢言網(wǎng)：對于地產(chǎn)商來說，在這個分化期應(yīng)如何調(diào)整發(fā)展思路？未來旅游地產(chǎn)的發(fā)展方向是什么？

林峰：旅游地產(chǎn)是目前房地產(chǎn)市場上最炙手可熱的投資項(xiàng)目，各大地產(chǎn)企業(yè)紛紛將投資目標(biāo)轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)，但在諸多旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中，真正成功的項(xiàng)目仍在少數(shù)，大部分項(xiàng)目仍然難逃種種開發(fā)和運(yùn)營問題的困擾，事實(shí)上，我們也看到，很多地產(chǎn)投資并沒有對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展帶來真正的推動，很多房子賣出去后都空在了那里，成了鬼城，空城。

就今年的具體情況來看，樓市的分化態(tài)勢也將體現(xiàn)在地產(chǎn)商身上。一些有實(shí)力，有正確發(fā)展思路的企業(yè)會得到更多的發(fā)展機(jī)會，而如果仍然堅(jiān)持銷售地產(chǎn)的套路，很容易導(dǎo)致旅游地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。

綜合來說，我認(rèn)為“產(chǎn)城一體化”的綜合開發(fā)模式是未來地產(chǎn)商發(fā)展的主要方向。

什么是“產(chǎn)城一體化”，就是用產(chǎn)業(yè)去帶動土地開發(fā)和城市開發(fā)，用產(chǎn)業(yè)去帶動一個城市的房地產(chǎn)開發(fā)；同時，銷售型地產(chǎn)和經(jīng)營型地產(chǎn)相結(jié)合，和多種業(yè)態(tài)整合相結(jié)合，這樣就不僅僅是開發(fā)住宅房產(chǎn)，而是在進(jìn)行區(qū)域綜合開發(fā)甚至是進(jìn)行城市開發(fā)。

對于旅游地產(chǎn)來說，我認(rèn)為未來發(fā)展應(yīng)遵循以下思路：首先，是“開發(fā)綜合化”，旅游地產(chǎn)投資商不再僅僅充當(dāng)房產(chǎn)供應(yīng)商的角色，不僅僅是做樓盤和賣房子，而是要注重與城市的結(jié)合，成為區(qū)域綜合開發(fā)商、城市運(yùn)營商和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商，進(jìn)行以泛旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)城一體化建設(shè)，包括旅游綜合開發(fā)區(qū)、旅游綜合體、旅游小鎮(zhèn)、休閑度假區(qū)、休閑小鎮(zhèn)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)等等。

比如，以大型城市來說，可以開發(fā)游憩商業(yè)區(qū)（RBD），特別是城市中央游憩區(qū)和城市商業(yè)休閑區(qū)的結(jié)合，已經(jīng)成為大型城市的必需功能結(jié)構(gòu)；對中型城市來說，可以以旅游為核心進(jìn)行旅游城市建設(shè)，比如打造像青島和大連這樣的旅游城市；還可以開發(fā)以旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的小城鎮(zhèn)，將旅游區(qū)域開發(fā)與城市經(jīng)營全面結(jié)合起來，在大理、麗江、昆明等地，這樣的旅游休閑小鎮(zhèn)就已經(jīng)得到了很好的實(shí)踐。

第二，注重綜合服務(wù)，比如萬達(dá)就是一個很成功的城市綜合服務(wù)商，它有中國排名第一的萬達(dá)電影院線，集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體，形成了一個具有多種功能的城市中心，而如果沒有這樣的現(xiàn)實(shí)體驗(yàn)化，沒有休閑和娛樂多種服務(wù)功能，地產(chǎn)商就會面臨很大的危險(xiǎn)。
最后，還要利用好“共享產(chǎn)權(quán)”和“分時度假”這樣的創(chuàng)新理念和新型模式，滿足更多的市場需求，激活旅游地產(chǎn)的活力。

旅游地產(chǎn)與新型城鎮(zhèn)化

暢言網(wǎng)：您曾提出新型城鎮(zhèn)化為旅游地產(chǎn)的發(fā)展提供了巨大的空間，那么如何看待旅游地產(chǎn)在新型城鎮(zhèn)化下的發(fā)展機(jī)會，如何看待旅游發(fā)展與就地城鎮(zhèn)化的互動？

林峰：新型城鎮(zhèn)化為我們運(yùn)用旅游和泛旅游產(chǎn)業(yè)帶動區(qū)域整合、帶動城市化開發(fā)提供了巨大空間和條件。

從這兩年的實(shí)際情況來看，我國人口更多呈現(xiàn)出了向大型、超大型城市聚集的趨勢。而在未來新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，應(yīng)該是“以大型城市群為核心的聚集模式”與“以中型城市及小城鎮(zhèn)為特色的結(jié)合城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的就地城鎮(zhèn)化模式”兩者并存同進(jìn)。

尤其是向大型城市的聚集，不能再走攤大餅的城市擴(kuò)張模式，而是需要通過城市群、衛(wèi)星城的升級與特色化，來實(shí)現(xiàn)中國城鎮(zhèn)化高效率持續(xù)成長。

同時，城市人口面向旅游度假區(qū)及田園鄉(xiāng)村的流動聚集，形成了巨大的旅游度假人口聚集，為鄉(xiāng)村地區(qū)的就地城鎮(zhèn)化創(chuàng)造了極大的機(jī)會。特別是在大城市病越來越嚴(yán)重、霧霾與城市生態(tài)環(huán)境惡化的條件下，度假養(yǎng)生型養(yǎng)老在老齡化社會的中國將成為一種發(fā)展趨勢。在這個進(jìn)程中，旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化影響重大，也為旅游地產(chǎn)的發(fā)展帶來了機(jī)會。

暢言網(wǎng)：對于“共享產(chǎn)權(quán)”“分時度假”等新型旅游地產(chǎn)發(fā)展模式，國內(nèi)有哪些代表性的成功典型？和傳統(tǒng)旅游地產(chǎn)的不同之處又在哪里？

林峰：未來的旅游地產(chǎn)，應(yīng)該是以消費(fèi)體驗(yàn)為核心的多種旅游消費(fèi)業(yè)態(tài)聚集、多業(yè)態(tài)支撐下的商業(yè)經(jīng)營型地產(chǎn)。

以“共享產(chǎn)權(quán)”來說，這樣一種旅游地產(chǎn)的創(chuàng)新理念，就是要倡導(dǎo)消費(fèi)者之間按照使用需求“聯(lián)合買房”，實(shí)現(xiàn)“一地置業(yè)暢游天下”的旅游度假和消費(fèi)的資源節(jié)約型模式。

再比如張寶全的紅樹林產(chǎn)權(quán)酒店模式，就是從傳統(tǒng)“房東”概念過渡到紅樹林“股東”和“合伙人”的概念，將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的投資回報(bào)，而作為投資人擁有酒店每年一定時間段的免費(fèi)居住權(quán)，并可利用度假權(quán)在全國所有的紅樹林實(shí)現(xiàn)自主換住，形成“一房在手，全國度假、年年分紅”的置業(yè)投資模式，投資人可以“冬住三亞、夏住青島”。

整體來持，產(chǎn)權(quán)式酒店是成熟市場經(jīng)濟(jì)國家經(jīng)過實(shí)踐證明了的旅游地產(chǎn)發(fā)展模式，我們完全可以學(xué)習(xí)借鑒，分時度假理念也是中國旅游地產(chǎn)發(fā)展的方向，比如攜程參與的途家網(wǎng)，一方面與開發(fā)商聯(lián)手為業(yè)主提供不動產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)，另一方面為游客提供度假公寓住宿方式，這樣就突破了傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)和旅游行業(yè)固有的模式。

貴陽朱昌鎮(zhèn) 中國“達(dá)沃斯”

暢言網(wǎng)：綠維創(chuàng)景目前的主要業(yè)務(wù)是什么？主要針對哪些領(lǐng)域？

林峰：綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院是專門以旅游地產(chǎn)開發(fā)（也可稱為泛旅游產(chǎn)業(yè)整合和泛旅游地產(chǎn)開發(fā)）服務(wù)為方向，提供從項(xiàng)目前期咨詢策劃到施工圖設(shè)計(jì)及后期顧問的“全程服務(wù)”的專業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)院。目前，綠維創(chuàng)景已有二十余種不同專業(yè)的人才近300人，完成策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)及咨詢項(xiàng)目千余個，業(yè)務(wù)類型涉及30多個門類。

在我們最近幾年的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作中，我們一方面依托于旅游產(chǎn)品設(shè)計(jì)，結(jié)合地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)的設(shè)計(jì)能力，用區(qū)域綜合開發(fā)理念，以泛旅游產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化為主要架構(gòu)，進(jìn)行泛旅游產(chǎn)業(yè)整合下的區(qū)域綜合開發(fā)。另一方面，特別強(qiáng)調(diào)旅游與旅游地產(chǎn)細(xì)分的互動結(jié)構(gòu)，也就是把聚集人氣的吸引力項(xiàng)目與地產(chǎn)結(jié)合，如把溫泉泡浴與溫泉地產(chǎn)、海濱度假與度假地產(chǎn)、森林旅游與養(yǎng)生地產(chǎn)、都市休閑與商業(yè)休閑地產(chǎn)、文化旅游與文化創(chuàng)意地產(chǎn)等，在這些結(jié)構(gòu)中，首先打造和發(fā)展的必須是旅游項(xiàng)目，以旅游項(xiàng)目迅速提升區(qū)域內(nèi)的人氣，之后再進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)。這是市場發(fā)展的趨勢，也符合消費(fèi)需求升級的大背景。

暢言網(wǎng)：在綜合性旅游地產(chǎn)開發(fā)方面，綠維創(chuàng)景有哪些具體的特色案例？

林峰：比如貴陽?朱昌“生態(tài)文明新型城鎮(zhèn)”，就是由于升格為國際性論壇的“生態(tài)文明貴陽國際論壇”，使貴陽市觀山湖區(qū)百花湖畔一個名不見經(jīng)傳的小鎮(zhèn)――朱昌鎮(zhèn)高調(diào)呈現(xiàn)在世界面前，一躍成為一個中國達(dá)沃斯小鎮(zhèn)的典范。

朱昌鎮(zhèn)生態(tài)文明先行實(shí)踐區(qū)-生態(tài)新城特色建筑論壇永久會址方案

2013年1月，生態(tài)文明貴陽會議升級為“生態(tài)文明貴陽國際論壇”，貴陽市政府決定規(guī)劃建設(shè)一個具有貴陽特色的生態(tài)文明實(shí)踐區(qū)，2013年6月，由綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院編制的《貴陽市朱昌鎮(zhèn)生態(tài)文明先行實(shí)踐區(qū)概念性規(guī)劃》方案通過了貴州省內(nèi)外專家論證且獲得了高度評價(jià)，根據(jù)綠維創(chuàng)景編制的方案，朱昌鎮(zhèn)作為生態(tài)文明貴陽國際論壇的永久會址，成為了中國的達(dá)沃斯小鎮(zhèn)。

最值得關(guān)注的是它運(yùn)用了“會展論壇導(dǎo)向的新型城鎮(zhèn)化”模式，結(jié)合朱昌新城的生態(tài)文明、休閑度假及生態(tài)宜居的定位，把運(yùn)營和產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式相結(jié)合，并落在產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品上。最后，通過我們的規(guī)劃，使朱昌鎮(zhèn)成為一個以“生態(tài)文明貴陽國際論壇”為引擎，帶動區(qū)域綜合發(fā)展的典型代表，有效帶動了區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

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