主題演講

由上海市旅游局、浙江省旅游局指導(dǎo)，搜狐焦點旅游地產(chǎn)與亞洲房地產(chǎn)俱樂部聯(lián)合主辦的第三屆亞洲文化旅游投資論壇暨尋美中國?旅游地產(chǎn)投融資峰會4月19-20日兩天在杭州舉行。與會嘉賓有夏巖集團董事長夏巖，國際休閑產(chǎn)業(yè)協(xié)會副主席王堅，達晨文旅投資總裁趙小兵，國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉鋒博士，浙旅投資集團總經(jīng)理楊文泰，傳奇旅游投資陳磊，綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計院林峰院長，浙旅基石基金張偉，復(fù)星地產(chǎn)控股集團副總裁康紅恩等50余位文旅投資運營機構(gòu)專業(yè)人士。

以下是北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計院林峰院長發(fā)表主題演講實錄：

林峰：各位嘉賓，下午好！非常榮幸有機會跟大家一起來溝通關(guān)于新型城鎮(zhèn)化旅游地產(chǎn)這樣一個題目。

新型城鎮(zhèn)化是當(dāng)前非常熱門的一個話題，這個熱門話題我們最開始從旅游和城市結(jié)合來研究旅游發(fā)展，實際上也是市場引領(lǐng)，因為大家都知道做旅游非常難，如果就旅游做旅游，就景區(qū)做旅游是非常困難的，真正賺錢的、現(xiàn)金流非常好的，投資回報率能夠超過15%以上的旅游項目非常少。當(dāng)然我們也知道，有一些我們稱之為現(xiàn)金流的旅游項目，我們管這種旅游項目叫做“印鈔機”，比如類似于好的溫泉項目，好的漂流項目，都是依托于自然資源可以變成非常盈利的旅游項目，這類項目非常少，因為真正依托于資源簡單開發(fā)就形成高速盈利，資源特優(yōu)型旅游項目，基本上在國有企業(yè)的手上開發(fā)的差不多或者已經(jīng)達到一定的水平和程度。另外，更多的旅游投資項目，需要資源消費，可能需要更大的投資，或者要進行設(shè)施、設(shè)備投入，相對來說區(qū)域配套項目占了大頭。這種情況下旅游回報率很低。

原因有很多，第一是季節(jié)原因，在北方120天是主要的經(jīng)營期，超過了這個時間就沒有了。在回報率相對不足的情況下，旅游投資是非常難以快速發(fā)展的。但這十年來旅游投資的規(guī)模變得非常大，為什么那么大的旅游投資規(guī)模呢？現(xiàn)在爆發(fā)出來的像貴陽貴州，3萬旅游，這個講起來都很嚇人，其實這個項目里面包含了大量的土地開發(fā)、區(qū)域城鎮(zhèn)開發(fā)，已經(jīng)遠遠超出了純旅游本身，它已經(jīng)不僅僅是一個產(chǎn)業(yè)開發(fā)，而是一種區(qū)域開發(fā)和城市開發(fā)結(jié)合，有大量的地產(chǎn)項目。因此旅游造就進入了從單純旅游項目、旅游產(chǎn)品、旅游景區(qū)轉(zhuǎn)化到了綜合型區(qū)域開發(fā)的階段，旅游是綜合開發(fā)，旅游是區(qū)域開發(fā)，旅游包含了城市開發(fā)，更不要說地產(chǎn)開發(fā)，城市開發(fā)地產(chǎn)是其中一個板塊或者是最重要的一個方面。基于這樣的一種看法，實際上旅游產(chǎn)品真正開發(fā)的時候需求就變化非常大了。

我今天的題目叫旅游地產(chǎn)叫新型城鎮(zhèn)化，我想先從旅游地產(chǎn)開始，從旅游地產(chǎn)本身再回過頭來說旅游城鎮(zhèn)化和旅游產(chǎn)品本身。

旅游地產(chǎn)這個概念對大家來說是一個非常熟悉的概念，我們認為旅游地產(chǎn)是旅游區(qū)域開發(fā)的一個基本業(yè)態(tài)，旅游地產(chǎn)絕不局限于地產(chǎn)本身或者房地產(chǎn)本身，而是整個旅游區(qū)域開發(fā)基本業(yè)態(tài)，主要是依托旅游開發(fā)形成的土地開發(fā)與房地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)，包括旅游休閑商業(yè)物業(yè)、第二居所休閑住宅、第三居所的度假住宅，以及產(chǎn)權(quán)酒店分時度假酒店的開發(fā)。

廣義的旅游地產(chǎn)開發(fā)包含了區(qū)域旅游開發(fā)架構(gòu)下的地產(chǎn)開發(fā)、房產(chǎn)開發(fā)集旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)，這是更大的一個結(jié)構(gòu)。在這樣的框架下看旅游地產(chǎn)會爆出這樣一種量，2012年一季度有人統(tǒng)計是2600億元的投資資產(chǎn)，2012年旅游地產(chǎn)項目超過3千個，全年投資破萬億。

基于這樣大旅游地產(chǎn)的里面，旅游地產(chǎn)靠什么來形成土地開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)呢？特別是對于常規(guī)開發(fā)商，首先是面臨房地產(chǎn)開發(fā)問題，它要做房子產(chǎn)品，什么才能帶動它賣房子？最簡單的結(jié)構(gòu)是快速銷售型，實際上是兩種類型，第一種類型是借勢模式，在旅游城市中間進行開發(fā)，比如說杭州的西湖中間，沒得說，怎么做怎么有，它既是城市也是旅游的開發(fā)區(qū)。第二種類型造勢模式，第一種類型靠資源為依托，第二種類型不看資源，我自己就能創(chuàng)造產(chǎn)品，形成市場。剛才康總談到創(chuàng)造需求，我認為需求不是創(chuàng)造出來的，更主要的是創(chuàng)造出來的產(chǎn)品作為一種共贏滿足市場沒有被挖掘出來的需求或者擴大的需求。

本文關(guān)鍵字：旅游綜合體 林峰 查看更多