01前期開(kāi)發(fā)階段

旅游項(xiàng)目從投資意向產(chǎn)生到項(xiàng)目建成交付使用，必須經(jīng)歷一個(gè)完整的開(kāi)發(fā)過(guò)程，這一階段的主要任務(wù)包括項(xiàng)目的頂層設(shè)計(jì)、策劃規(guī)劃、項(xiàng)目立項(xiàng)、報(bào)規(guī)報(bào)建、征地安置、投資融資、招商引資和后端導(dǎo)入。

02中期建設(shè)階段

中期建設(shè)是旅游創(chuàng)意概念與開(kāi)發(fā)理念轉(zhuǎn)化為落地項(xiàng)目的實(shí)施環(huán)節(jié)，這一階段包括工程設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)、工程施工、業(yè)態(tài)招商和開(kāi)業(yè)籌備五項(xiàng)基本任務(wù)。

1、工程設(shè)計(jì)讓建設(shè)有章可循

旅游工程設(shè)計(jì)，是在遵循國(guó)家相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的核心思路，結(jié)合實(shí)際場(chǎng)地條件，形成針對(duì)建筑主體、景觀設(shè)計(jì)、專(zhuān)業(yè)工程（給排水、暖通、電氣等）、施工技術(shù)、材料應(yīng)用、工程檢測(cè)、質(zhì)量驗(yàn)收等流程的專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)文件和圖紙，使旅游項(xiàng)目的建設(shè)有章可依。

2、工程招標(biāo)引入優(yōu)質(zhì)建造資源

工程招標(biāo)是指旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體或其委托的代理機(jī)構(gòu)通過(guò)法定程序吸引建設(shè)機(jī)構(gòu)通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)承接工程建造任務(wù)，是引入優(yōu)質(zhì)建造資源，使項(xiàng)目工程按照設(shè)計(jì)要求保質(zhì)完成的有效手段。在這一環(huán)節(jié)中，需要項(xiàng)目負(fù)責(zé)人按照招投標(biāo)行政主管部門(mén)的要求進(jìn)行備案及核準(zhǔn)，組織專(zhuān)業(yè)的評(píng)審團(tuán)隊(duì)，綜合考慮項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各方面因素，擇優(yōu)選擇工程承包主體。

3、工程施工是落地的關(guān)鍵

工程施工是旅游項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)“從無(wú)到有”、從概念到落地的執(zhí)行環(huán)節(jié)。旅游項(xiàng)目的特殊性對(duì)工程施工主體提出了更高的要求，不僅要按照工程設(shè)計(jì)文件執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，更要體現(xiàn)精細(xì)化、服務(wù)性、科技智能和綠色生態(tài)理念。采用設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工一體化的工程總承包模式，是避免設(shè)計(jì)與執(zhí)行脫節(jié)、縮短工期、提高質(zhì)量的有效手段。

4、業(yè)態(tài)招商是運(yùn)營(yíng)的靈魂

旅游項(xiàng)目的成功落地，需要多元化的業(yè)態(tài)進(jìn)駐實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的盤(pán)活。因此，旅游開(kāi)發(fā)主體應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展藍(lán)圖和要素配置需要，進(jìn)行覆蓋食、住、行、游、購(gòu)、娛等多類(lèi)要素的業(yè)態(tài)招商，在這一過(guò)程中，應(yīng)降低各類(lèi)業(yè)態(tài)的準(zhǔn)入門(mén)檻，提供必要的服務(wù)支持，為后期的人氣聚集、消費(fèi)聚集做好鋪墊。

5、開(kāi)業(yè)籌備是運(yùn)營(yíng)的開(kāi)端

項(xiàng)目建設(shè)即將完工之時(shí)，必須著手開(kāi)業(yè)籌備工作，包括對(duì)管理團(tuán)隊(duì)與服務(wù)人員的培訓(xùn)及旅游標(biāo)識(shí)、旅游衛(wèi)生、旅游安全保障、導(dǎo)覽服務(wù)、游客接待等系統(tǒng)的正常運(yùn)營(yíng)。此外，開(kāi)業(yè)前要形成可行的營(yíng)銷(xiāo)方案，在不同的渠道推廣品牌、形成社會(huì)影響力。

03后期運(yùn)營(yíng)階段

旅游項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與建設(shè)流程結(jié)束后，其后期運(yùn)營(yíng)不僅局限于針對(duì)單體項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理，更是要站在旅游引導(dǎo)的區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)角度，形成包括泛旅游城鎮(zhèn)化運(yùn)營(yíng)、景區(qū)運(yùn)營(yíng)、休閑項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、休閑商業(yè)運(yùn)營(yíng)、酒店運(yùn)營(yíng)、旅游房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和土地開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的目的地綜合運(yùn)營(yíng)架構(gòu)。

1、泛旅游城鎮(zhèn)化運(yùn)營(yíng)

泛旅游城鎮(zhèn)化運(yùn)營(yíng)是指以旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化的結(jié)構(gòu)下的運(yùn)營(yíng)，新型城鎮(zhèn)化不只是創(chuàng)建新城，也包括老城市的擴(kuò)張升級(jí)。城鎮(zhèn)化運(yùn)營(yíng)包括產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)、旅游運(yùn)營(yíng)和生活服務(wù)運(yùn)營(yíng)三大方面，主要涉及市場(chǎng)化運(yùn)作、生活方式升級(jí)、產(chǎn)業(yè)全方位升值和品牌創(chuàng)建四項(xiàng)基本內(nèi)容。泛旅游城鎮(zhèn)化運(yùn)營(yíng)的核心，是構(gòu)建產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展、居住配套體系完善、城鎮(zhèn)旅游化提升的區(qū)域綜合發(fā)展格局。

2、景區(qū)運(yùn)營(yíng)

景區(qū)是區(qū)域旅游業(yè)發(fā)展的核心載體，其運(yùn)營(yíng)涉及創(chuàng) A 升 A 的標(biāo)準(zhǔn)化升級(jí)、體制機(jī)制的改革、收益模式的綜合性轉(zhuǎn)型、服務(wù)體系的智慧化提升、游憩方式的創(chuàng)新打造，也包括人力資源、營(yíng)銷(xiāo)、安全、游客、危機(jī)和財(cái)務(wù)六大核心管理體系。自然景區(qū)、人文景區(qū)、人造景區(qū)等不同類(lèi)型和屬性的景區(qū)，經(jīng)營(yíng)主體、管理體制和運(yùn)營(yíng)模式也都有所不同。

3、休閑項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)

休閑項(xiàng)目，包括溫泉、游樂(lè)園、農(nóng)莊、演藝、滑雪場(chǎng)等人工開(kāi)發(fā)的體驗(yàn)型項(xiàng)目，是旅游目的地聚集人氣、拉動(dòng)消費(fèi)的重要引擎。要結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況和目的地發(fā)展需要，適時(shí)導(dǎo)入 IP、運(yùn)用科學(xué)技術(shù)、拓展?fàn)I銷(xiāo)渠道、豐富消費(fèi)內(nèi)容、轉(zhuǎn)型資本運(yùn)作模式，打造以服務(wù)升級(jí)和體驗(yàn)方式創(chuàng)新為核心的良性經(jīng)營(yíng)管理生態(tài)圈。

4、休閑商業(yè)運(yùn)營(yíng)

大眾消費(fèi)需求和消費(fèi)行為的變化推動(dòng)了傳統(tǒng)商業(yè)突破單一的購(gòu)物功能，向聚集餐飲、休閑、住宿、娛樂(lè)、養(yǎng)生等各種功能互相滲透的休閑商業(yè)轉(zhuǎn)變。休閑商業(yè)運(yùn)營(yíng)的核心任務(wù)包括招商運(yùn)營(yíng)、商戶(hù)管理、旅游體系運(yùn)營(yíng)、地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，需要通過(guò)專(zhuān)業(yè)、精細(xì)的運(yùn)營(yíng)管理，凸顯高品質(zhì)的服務(wù)體驗(yàn)和商業(yè)行為的休閑娛樂(lè)化。

5、酒店運(yùn)營(yíng)

酒店運(yùn)營(yíng)是旅游目的地延長(zhǎng)游客停留時(shí)間、塑造良好品牌形象的重要要素。酒店的運(yùn)營(yíng)包括發(fā)展戰(zhàn)略的明確、體制機(jī)制的改革、服務(wù)質(zhì)量的提升、綜合收益的管控、營(yíng)銷(xiāo)渠道的創(chuàng)新，也包括酒店內(nèi)部的前廳、客房、餐飲、設(shè)施設(shè)備等多個(gè)方面的精細(xì)化管理。

6、旅游房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)

旅游房地產(chǎn)是指依托豐富的旅游資源，融休閑、旅游、度假與居住功能為一體的房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括休閑商業(yè)地產(chǎn)、度假居住地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文創(chuàng)地產(chǎn)、莊園地產(chǎn)等多種類(lèi)型。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，需要有機(jī)結(jié)合地產(chǎn)銷(xiāo)售的快速回收和旅游經(jīng)營(yíng)的持續(xù)性收入，并根據(jù)不同的開(kāi)發(fā)類(lèi)型，合理地選擇開(kāi)發(fā)持有、開(kāi)發(fā)持有自營(yíng)和他營(yíng)、開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售度假權(quán)益、開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)等運(yùn)營(yíng)模式。

7、土地開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)

旅游開(kāi)發(fā)，是一種基于土地開(kāi)發(fā)利用的區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)形式，因此，針對(duì)土地開(kāi)發(fā)的運(yùn)營(yíng)管理是旅游項(xiàng)目得以落地并持續(xù)經(jīng)營(yíng)的保障。在這一環(huán)節(jié)中，要明確各類(lèi)土地的適用項(xiàng)目類(lèi)型，并根據(jù)實(shí)際需要?jiǎng)?chuàng)新應(yīng)用土地開(kāi)發(fā)、整理、復(fù)墾中的投融資運(yùn)作模式，為旅游開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)期資產(chǎn)增值奠定基礎(chǔ)。

一個(gè)成功的項(xiàng)目從設(shè)計(jì)到落地運(yùn)營(yíng)，中間有無(wú)數(shù)個(gè)陷阱，規(guī)避這些陷阱需要專(zhuān)業(yè)的機(jī)構(gòu)，擁有全產(chǎn)業(yè)鏈全流程操作經(jīng)驗(yàn)的機(jī)構(gòu)。