城鄉(xiāng)規(guī)劃實施

第三章 城鄉(xiāng)規(guī)劃的實施

第二十二條 城鄉(xiāng)建設和發(fā)展應當優(yōu)先安排基礎設施、公共服務設施和保障性住房建設。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在基礎設施不能滿足需要、又無有效措施加以解決的區(qū)域批準新建項目。

按照城鄉(xiāng)規(guī)劃和相關規(guī)定，應當配建基礎設施、公共服務設施和保障性住房的建設項目，建設單位應當同步建設，并在竣工后按照規(guī)定移交。

第二十三條 新建、改建、擴建道路、橋梁、隧道等市政工程和敷設相關管線，應當同步規(guī)劃、同步審批、同步實施、同步驗收。具備條件的，應當規(guī)劃建設管線共用溝。

第二十四條 在文物保護區(qū)、風景游覽區(qū)、水源保護區(qū)、生態(tài)保護區(qū)和教育、體育、衛(wèi)生、文化、交通、水利、園林綠化等用地范圍內(nèi)，不得建設與用地功能無關的建設項目。

中心城區(qū)建設，應當按照優(yōu)化城市功能結(jié)構(gòu)、增加公共綠地、廣場和停車場、改善人居環(huán)境、保護城市傳統(tǒng)風貌、提升城市形象的要求進行統(tǒng)一規(guī)劃，不得安排零星插建項目。零星建設用地，應當用于建設城市公園、綠地、停車場、公共服務設施或者其他公共活動開敞空間。

嚴格控制在沿江風景帶建設高層建筑。

第二十五條 各項建設用地和建設工程，應當符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和規(guī)劃管理的技術(shù)規(guī)定，依法取得規(guī)劃許可。

規(guī)劃許可包括選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證和相應的臨時規(guī)劃許可證。

第二十六條 規(guī)劃許可應當按照下列規(guī)定辦理：

(一)在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，由建設項目所在地的市、縣(市)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門辦理;

(二)在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府初步審查后報市、縣(市)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門審批，村莊隸屬于街道辦事處的，由街道辦事處負責初步審查;

(三)跨縣(市)行政區(qū)的，由市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門辦理。

第二十七條 建設項目選址應當節(jié)約、集約利用土地，合理、集中布局，控制拆除在合理使用壽命內(nèi)的建筑物。

國家、省、市批準立項的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目，以及因安全、保密、環(huán)保、衛(wèi)生等原因需要與其他建設工程保持一定距離的，可以進行獨立選址。

第二十八條 建設單位應當在選址意見書核發(fā)后一年內(nèi)取得建設用地規(guī)劃許可證;期滿需要延續(xù)的，應當在期限屆滿三十日前向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出申請，經(jīng)批準可以延續(xù)一次，期限一年。逾期未取得建設用地規(guī)劃許可證的，選址意見書自行失效。

第二十九條 土地儲備項目需要進行前期開發(fā)整理的，由土地儲備機構(gòu)或者其委托承擔土地前期開發(fā)整理任務的單位持申請書、土地儲備項目批準文件向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門辦理建設用地規(guī)劃許可證。

第三十條 建設單位應當在建設用地規(guī)劃許可證核發(fā)后一年內(nèi)取得用地批準手續(xù);期滿需要延續(xù)的，應當在期限屆滿三十日前向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出申請，經(jīng)批準可以延續(xù)一次，期限一年。逾期未取得建設用地批準手續(xù)的，建設用地規(guī)劃許可證自行失效。

第三十一條 在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，土地主管部門在組織出讓前，應當向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門函詢擬出讓用地的規(guī)劃條件。

城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當依據(jù)控制性詳細規(guī)劃和相關規(guī)定提出出讓地塊的規(guī)劃條件，書面反饋土地主管部門，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。

規(guī)劃條件應當包括出讓地塊的位置，規(guī)劃用地使用性質(zhì)和兼容性內(nèi)容，規(guī)劃用地面積、建筑容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度，需要按照規(guī)定配建的基礎設施、公共服務設施和保障性住房，以及標識建設用地位置、范圍界限、需拆除建筑物和構(gòu)筑物等的范圍、周邊環(huán)境和各類規(guī)劃控制線等的附圖。

未編制控制性詳細規(guī)劃的地塊，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得出具規(guī)劃條件;未確定規(guī)劃條件的地塊，土地主管部門不得組織出讓國有土地使用權(quán)。

第三十二條 需要建設單位編制修建性詳細規(guī)劃或者進行城市設計，以及因改善居住環(huán)境、交通環(huán)境、城市容貌等公共利益需要可以實施容積率獎勵的建設項目，應當在規(guī)劃條件中一并確定。

實施容積率獎勵的條件、標準、程序等，由市人民政府規(guī)定。

第三十三條 在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)利用依法取得國有土地使用權(quán)的土地進行建設，有下列情形之一的，建設單位在辦理相關土地審批或者登記手續(xù)前，應當向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請核發(fā)或者變更建設用地規(guī)劃許可證：

(一)需要改變土地有償使用合同約定或者土地使用權(quán)劃撥批準文件規(guī)定的土地建設用途的;

(二)利用以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的土地新建不符合劃撥條件的建設項目的;

(三)利用以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的土地新建建設項目，需要改變土地出讓合同規(guī)定的容積率等出讓條件的;

(四)其他需要改變原建設用地規(guī)劃許可證確定的規(guī)劃條件的。

第三十四條 在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行新建、改建、擴建、重建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程的，建設單位或者個人應當持下列材料向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請辦理建設工程規(guī)劃許可證：

(一)申請書;

(二)使用土地的有關證明文件(在已建成城市道路上進行結(jié)構(gòu)改造、維修的項目及地下管線建設項目除外);

(三)建設工程設計方案和應當提交的修建性詳細規(guī)劃、城市設計;

(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

本條前款所稱的其他工程，包括廣場、停車場、公共園林綠地的建設工程，城市重要地塊內(nèi)的建筑物外立面裝修、改修工程，以上跨方式利用公共開敞空間或者利用公共開敞空間的地下空間進行的建設工程。

第三十五條 建設單位或者個人應當在建設工程規(guī)劃許可證核發(fā)后一年內(nèi)取得開工手續(xù);期滿需要延續(xù)的，應當在期限屆滿三十日前向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出申請，經(jīng)批準可以延續(xù)一次，期限一年。逾期未取得開工手續(xù)的，建設工程規(guī)劃許可證自行失效。

第三十六條 在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行下列建設活動，建設單位或者個人依法取得鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證后，方可辦理用地審批手續(xù)：

(一)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設施和公益事業(yè)建設;

(二)農(nóng)村村民集中住宅建設;

(三)需要申請用地進行村民個人住宅建設的。

第三十七條 鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證按照下列程序辦理：

(一)建設單位或者個人持申請書、村民委員會簽署的書面意見等有關材料，向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處提出申請。

(二)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應當自受理之日起五個工作日內(nèi)提出初審意見，報城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門。

(三)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當自收到鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處報送材料之日起十個工作日內(nèi)作出審查決定，對符合鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃的，出具規(guī)劃設計要求;對不符合鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃的，作出不予許可決定并說明理由。

(四)建設單位或者個人領取規(guī)劃設計要求后，應當在規(guī)定時間內(nèi)委托具有相應資質(zhì)的設計單位進行設計，將建設工程設計方案報城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門審核。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當在十個工作日內(nèi)作出審核決定。對符合規(guī)劃要求的，核發(fā)鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證及附件、附圖;對不符合規(guī)劃要求的，退回申請人改正。

農(nóng)村村民進行住宅建設選用城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門公布的農(nóng)村村民住宅通用設計圖的，不需要履行建設工程設計方案審核程序。

第三十八條 建設單位或者個人應當在鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證核發(fā)后一年內(nèi)取得用地審批手續(xù);期滿需要延續(xù)的，應當在期限屆滿三十日前向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出申請，經(jīng)批準可以延續(xù)一次，期限一年。逾期未取得用地審批手續(xù)的，鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證自行失效。

第三十九條 在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)，村民個人在原有宅基地上新建、重建、改建、擴建住宅及其功能配套性建筑物、構(gòu)筑物，屬平房的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門委托辦理鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證;屬二層以上的，按照本條例第三十七條規(guī)定辦理鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證。

第四十條 對已經(jīng)制定城市、鎮(zhèn)控制性詳細規(guī)劃尚未進行建設的區(qū)域，市、縣(市)人民政府應當根據(jù)城市、鎮(zhèn)的發(fā)展進程，兼顧規(guī)劃實施和農(nóng)村發(fā)展的實際需要，制定專項控制規(guī)劃，合理確定控制范圍、控制時限和控制方式。

在專項控制規(guī)劃確定的控制范圍內(nèi)，確需進行鄉(xiāng)村建設的，核發(fā)臨時鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證;未實施專項控制的區(qū)域，依照本條例有關鄉(xiāng)村建設的規(guī)定實施規(guī)劃管理。

第四十一條 建設單位或者個人在組織有相應資質(zhì)的設計單位編制建設工程設計方案前，可以向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門查詢規(guī)劃設計要求，也可以申請對規(guī)劃條件要求編制的修建性詳細規(guī)劃或者城市設計方案進行審定。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當提供相應的規(guī)劃信息服務、出具審查意見。

第四十二條 建筑間距涉及有日照需求的建筑物時，應當符合國家強制標準有關日照的規(guī)定。涉及日照需求的建筑間距，應當采取日照間距系數(shù)或者日照分析方法確定。具體技術(shù)規(guī)定，由市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門結(jié)合我市實際制定。

與新建建筑物相對的建筑物為托兒所、幼兒園、學校、醫(yī)院病房樓的，建筑間距按照新建建筑物與相鄰住宅日照間距標準確定;相對建筑為其他非住宅建筑的，建筑間距不得小于住宅日照間距標準的三分之二。

第四十三條 新建建筑與相鄰住宅相對間距大于等于新建建筑檐高2.15倍的，可以不采取日照分析方法確定建筑間距。

新建建筑與相鄰住宅相對間距小于新建建筑檐高2.15倍的，應當按照國家強制標準有關日照的規(guī)定，采取日照分析方法確定建筑間距，并同時滿足下列間距最低標準：

(一)高度不大于24米(包括24米)新建建筑位于相鄰住宅北向或者北偏東60°、北偏西60°以內(nèi)，新建建筑縱墻與相鄰住宅縱墻相對間距，不小于新建建筑檐高的1.2倍，且不得小于20米;位于其他朝向的，新建建筑縱墻與相鄰住宅縱墻相對間距，不小于新建建筑檐高的1.8倍，且不得小于20米。

(二)高度不大于24米(包括24米)新建建筑山墻與相鄰住宅縱墻相對間距，不小于新建建筑檐高的1倍，且不得小于15米。

(三)高度不大于24米(包括24米)新建建筑山墻與相鄰住宅山墻相對間距，不小于13米。

(四)高度大于24米新建建筑位于相鄰住宅北向或者北偏東60°、北偏西60°以內(nèi)，新建建筑縱墻與相鄰住宅縱墻相對間距，不小于新建建筑檐高的2/3倍，且不得小于40米，超過60米的，可以按60米確定;位于其他朝向的，新建建筑縱墻與相鄰住宅縱墻相對間距，不小于新建建筑檐高的1.2倍，且不得小于45米，超過120米的，可以按120米確定。

(五)高度大于24米新建建筑山墻與相鄰住宅縱墻相對間距，不小于新建建筑檐高的1/2倍，且不得小于25米，超過50米的，可以按50米確定。

(六)高度大于24米新建建筑山墻與相鄰住宅山墻相對間距，不小于20米。

新建建筑本身是住宅的，與相鄰建筑之間也應符合新建建筑與相鄰住宅之間規(guī)定的日照間距。

第四十四條 沿用地界線布置的建筑物、構(gòu)筑物退讓地界的距離應當符合消防、防空、抗震、防洪、衛(wèi)生等法律、法規(guī)的規(guī)定和國家標準、技術(shù)規(guī)范，并按照規(guī)劃要求與用地界線外的相鄰用地合理分攤建筑間距，且不得小于本條例第四十三條規(guī)定的間距最低標準的一半。

新建建筑應當結(jié)合規(guī)劃道路等級，在建筑高度10%至20%范圍內(nèi)確定后退道路紅線距離，后退紅線距離不足5米的按5米確定，超過25米的按25米確定。

根據(jù)城市街道景觀和環(huán)境需要，或者有利于建設項目能夠沿街形成廣場、集中綠地、停車場地，在保證新建建筑與道路紅線之間用地面積不變的條件下，可以根據(jù)規(guī)劃要求確定新建建筑后退道路紅線距離，但多層建筑后退紅線距離不得小于5米、高層建筑后退紅線距離不得小于10米。

歷史文化街區(qū)建設控制地帶新建建筑后退紅線距離按照相關規(guī)定執(zhí)行。

第四十五條 在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行臨時建設的，應當向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請辦理臨時建設用地規(guī)劃許可證、臨時建設工程規(guī)劃許可證。

臨時建設用地規(guī)劃許可的期限不得超過二年。確需延期的，應當在期限屆滿三十日前提出申請，經(jīng)批準可以延期一次，期限不得超過一年。臨時建設工程規(guī)劃許可證的有效期應當與臨時建設用地的期限一致。臨時建設項目自核發(fā)臨時建設工程規(guī)劃許可證之日起六個月未開工的，臨時建設工程規(guī)劃許可證自行失效。

第四十六條 臨時建設用地不得用于建設永久性的建筑物、構(gòu)筑物及其他設施。臨時建設的建筑物不得超過二層。

臨時建設用地及臨時建設工程不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者擅自改變使用性質(zhì)。

臨時建設使用期限屆滿，或者因城市、鎮(zhèn)規(guī)劃建設需要，原批準機關通知提前終止的，臨時建設使用人應當自屆滿之日或者接到通知之日起三十日內(nèi)自行拆除，恢復場地原有狀況。

臨時建設使用期限未滿，因城市、鎮(zhèn)規(guī)劃建設需要提前拆除造成損失的，依法給予補償。

第四十七條 城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門辦理規(guī)劃條件變更，按照下列規(guī)定執(zhí)行：

(一)變更內(nèi)容涉及修改已審定的修建性詳細規(guī)劃、城市設計方案、建設工程設計方案的總平面圖的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在審批前應當組織專家論證;

(二)變更內(nèi)容涉及利害關系人的，應當按照規(guī)定公示，并采取聽證會等形式聽取利害關系人意見;

(三)變更容積率的，應當報同級人民政府批準;

(四)依法變更后的規(guī)劃條件應當及時通報土地主管部門并公示，涉及其他部門已作出的許可審批的，應當抄告相關許可審批部門。

變更內(nèi)容涉及修改控制性詳細規(guī)劃強制內(nèi)容的，應當按照法定程序先行修改控制性詳細規(guī)劃。

第四十八條 有下列情形之一，為了公共利益的需要，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門可以依法變更或者撤回已作出的規(guī)劃許可：

(一)因城市總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃修改造成建設用地發(fā)展條件變化的;

(二)因公共安全、歷史建筑、歷史文化街區(qū)保護、生態(tài)環(huán)境保護造成建設用地發(fā)展條件變化的;

(三)因城市基礎設施、公共服務設施建設需要，導致建設用地的位置、范圍及相關建設條件發(fā)生變化的;

(四)現(xiàn)狀條件與土地出讓前現(xiàn)狀調(diào)查情況不符，造成建設用地發(fā)展條件變化的;

(五)作出規(guī)劃許可時所依據(jù)的法律、法規(guī)、規(guī)章修改或者廢止的。

因依法變更或者撤回規(guī)劃許可給被許可人造成損失的，應當依法補償。

第四十九條 分期建設的建設項目，應當報城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批準，分期核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證或者鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證。

分期建設的住宅項目，應當合理劃分配套設施、綠地和需配建的保障性住房建設，并優(yōu)先安排。建設單位應當按照建設工程規(guī)劃許可證的要求完成相關配套設施和綠地建設。

第五十條 對涉及歷史建筑、歷史文化街區(qū)保護的建設工程、重要地塊的建設工程以及對周圍建筑和環(huán)境產(chǎn)生重大影響的重要建筑，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證或者鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證前，應當將建設項目的修建性詳細規(guī)劃草案、建設工程設計方案的總平面圖草案在工程現(xiàn)場、網(wǎng)站或者展示場所依法予以公示，公示時間不得少于十日。必要時，應當采取論證會、聽證會等方式聽取相關專家、利害關系人的意見。

第五十一條 建設工程放線前，建設單位應當在施工現(xiàn)場對外公示建設工程規(guī)劃許可證及相關附件、附圖，以及投訴、舉報途徑和受理單位，方便公眾查閱，接受社會監(jiān)督。法律、行政法規(guī)規(guī)定不得公開的除外。

在建設工程竣工規(guī)劃核實前，建設單位應當保持公示內(nèi)容的完整，不得遮擋、污損。

第五十二條 取得建設工程規(guī)劃許可證、鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證的建設單位，應當按照規(guī)定組織工程放線，并在開工前書面通知城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門進行核驗。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當自接到書面通知之日起五個工作日內(nèi)進行現(xiàn)場核驗。

第五十三條 建設工程竣工后，建設單位應當持具有相應測繪資質(zhì)單位出具的建設工程竣工測繪報告等相關材料和圖件，向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請辦理建設工程竣工規(guī)劃核實。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當自收到核實申請之日起十個工作日內(nèi)進行核實，對符合規(guī)劃條件的，出具建設工程竣工規(guī)劃核實確認書，對不符合規(guī)劃條件的，依法予以處理。

未取得建設工程竣工規(guī)劃核實確認書的，建設單位或者個人不得組織竣工驗收、將建設工程投入使用，相關部門不得予以竣工驗收備案。

建設單位應當在竣工驗收后六個月內(nèi)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門報送有關竣工驗收資料，并按照國家有關檔案管理的規(guī)定，及時向有關部門移交建設項目檔案。

第五十四條 農(nóng)村村民個人住宅建設，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門委托的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處進行開工前的核驗和竣工后的核實工作。

對農(nóng)村村民住宅建設進行開工前核驗和竣工后核實，應當實行管理與服務相結(jié)合，發(fā)揮村民委員會作用。

第五十五條 市、縣(市)房產(chǎn)管理部門在辦理商品房預售許可時，對城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門抄告的違反規(guī)劃條件商品房建設項目，應當征求城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門意見，對違規(guī)建設尚未處理完畢的，不得核發(fā)商品房預售許可證。

第五十六條 有關機構(gòu)在依法處置房屋、在建工程、土地權(quán)益前應當向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門了解相關規(guī)劃情況或者規(guī)劃意見，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當予以配合。

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