王克明談房地產(chǎn)行業(yè)的金融創(chuàng)新

林峰：產(chǎn)品創(chuàng)新對(duì)金融創(chuàng)新提出了很多需求，面對(duì)這些需求，我們到底有什么樣的金融解決方案？通過金融創(chuàng)新，剛才兩位金融老總已經(jīng)談了他們一些正在進(jìn)行的金融創(chuàng)新業(yè)務(wù)，我們進(jìn)一步請(qǐng)嘉實(shí)基金的王總，您再談?wù)劷鹑谛袠I(yè)怎樣通過金融創(chuàng)新來給予我們房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新更大的支持。

王克明：金融行業(yè)服務(wù)于產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)是服務(wù)于房地產(chǎn)領(lǐng)域。金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，也服務(wù)于房地產(chǎn)領(lǐng)域開發(fā)商的產(chǎn)品創(chuàng)新。

在整個(gè)宏觀調(diào)控形勢(shì)下，在2013年嚴(yán)重錢荒情況下，整個(gè)行業(yè)都面臨資金緊張、資金縮水、資金告急的局面。大家在資本市場(chǎng)上歷練這么多年也都非常清楚，也都希望找到便宜的錢，但是便宜的錢不好拿，好拿的錢不便宜。

從金融行業(yè)的價(jià)值鏈來說，銀行的錢便宜，比銀行更便宜的錢是開發(fā)銀行的錢，再便宜的是保險(xiǎn)的錢，再便宜的錢是社保的錢，再便宜的錢就是外資。但這些錢在我們整個(gè)宏觀調(diào)控形勢(shì)下很難拿到，甚至在2009-2012年黃金調(diào)控形勢(shì)下，大發(fā)展的信托行業(yè)，現(xiàn)在也面臨了國家宏觀調(diào)控，各項(xiàng)緊縮、風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、凈資本充足率432的這樣一些要求。所以，基金資本計(jì)劃在這樣的形勢(shì)下應(yīng)運(yùn)而生，也是行業(yè)和產(chǎn)品的創(chuàng)新，部分解決了行業(yè)中對(duì)資金的需求和缺口。

但是整個(gè)基金資管從開始到現(xiàn)在不足一年，雖然現(xiàn)在有6000億規(guī)模，但大部分來講是通道業(yè)務(wù)。真正做到主動(dòng)管理，做到房地產(chǎn)行業(yè)里面的還非常有限。怎樣能夠在有限的資源里更多的配置到行業(yè)的需求里，應(yīng)該說除了銀行、信托之外，基金資管計(jì)劃在過去一年里，為房地產(chǎn)行業(yè)提供了部分的支持，這個(gè)開頭雖然很小，但是非常有益。作為一項(xiàng)新的融資渠道，新的一項(xiàng)資金的來源，未來的發(fā)展會(huì)有非常大的空間。

如果60多家子公司全部都能夠開展起業(yè)務(wù)，基金目前的管理規(guī)模，最高的時(shí)候在24-25萬億，能夠拉動(dòng)的資金同比例也有。有人說2013年基金資管計(jì)劃做到了1萬億也不是空穴來風(fēng)。這樣一筆資金，原來主要徘徊和滯留在中國資本市場(chǎng)，也就是炒股票的錢里，但中國資本市場(chǎng)過去10-15年中，92%以上的投資人是虧損的。所以，在股市里面?zhèn)劾劾鄣耐顿Y人，怎么能夠在一個(gè)新的領(lǐng)域，一個(gè)完全陌生的領(lǐng)域，有效保護(hù)投資者的利益，既能夠滿足房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)商朋友，私募基金朋友融資的需求，也能夠有效保護(hù)這些在資本市場(chǎng)里累受虧損，累受傷痕的投資人利益，這就是我們作為一個(gè)專業(yè)的管理人的價(jià)值。

圓桌對(duì)話

在這兩者之間尋求到合作點(diǎn)，這樣我們?cè)谡麄€(gè)行業(yè)房地產(chǎn)融資領(lǐng)域里才能體現(xiàn)價(jià)值。投資者是一個(gè)細(xì)分群體，金融機(jī)構(gòu)也是一個(gè)細(xì)分群體，如何找10%以下的錢應(yīng)該就是銀行的錢，大概信托的錢是在10-20%之間，PE應(yīng)該在30%以上。所以，基金資管的空間，投資者的預(yù)期在15-25%，也就是在信托之上，PE之下的這樣一個(gè)空間，是我們基金資管規(guī)劃面對(duì)的，既渴望有較高的穩(wěn)定收益，又是風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避型的投資者細(xì)分群體的空間。因?yàn)橥顿Y者通過10年中國資本市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)教育，已經(jīng)從追逐風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)偏好型轉(zhuǎn)向風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避型，特別是白金和鉆石級(jí)的客戶，他們更重要的不是希望資產(chǎn)能夠升值幾倍、幾十倍，因?yàn)閹妆?、幾十倍大概是PE、VC天使的訴求，它更希望能夠戰(zhàn)勝社會(huì)平均成本，大概就是一年期銀行貸款利率，大概就是信托和基金資管的產(chǎn)品。

所以，我們?cè)诋a(chǎn)品設(shè)計(jì)和產(chǎn)品創(chuàng)新方面也是充分考慮到了開發(fā)商融資方企業(yè)的需求，盡可能的融到低成本的基金。另一方面也能夠考慮到投資人的需求，能夠在社會(huì)平均資本成本之上，又能夠相對(duì)安全、有效規(guī)避的空間?；鹳Y管規(guī)劃做的產(chǎn)品，和信托相比，有一個(gè)投資決策快，不受432限制，特別是二級(jí)資質(zhì)限制的這樣一個(gè)優(yōu)勢(shì)。一些不具備二級(jí)資質(zhì)或者具備二級(jí)資質(zhì)，但不是在銀行客戶名單里的中小企業(yè)，可以從我們這兒拿到他們急需的資金。

另一方面，因?yàn)槲覀兪亲C監(jiān)會(huì)管轄的企業(yè)，我們的產(chǎn)品計(jì)劃有一部分是可以拿到交易所上市的。2013年我們有6個(gè)計(jì)劃已經(jīng)在交易所掛牌，我們的投資人可以不必像信托計(jì)劃的投資人那樣，一定持有到期才能退出，中間多了一個(gè)退出的選擇。對(duì)這種流動(dòng)性的選擇，一方面給投資人提供方便，另一方面也對(duì)有效降低資金成本提供了可能。所以，我們?cè)诋a(chǎn)品設(shè)計(jì)的時(shí)候，充分的考慮到開發(fā)商，特別是有創(chuàng)新精神的開發(fā)商，因?yàn)槌俗≌透叨藙e墅之外，一些從事文化、旅游、養(yǎng)老甚至新農(nóng)村建設(shè)改造的開發(fā)產(chǎn)品，它不可能承受過高的資金成本，但又拿不到銀行低成本資金的錢。我們能不能夠在這樣有限的條件下，把這種有投資的需求，又有一定風(fēng)險(xiǎn)承受能力的錢對(duì)接起來？應(yīng)該說找我們?nèi)谫Y的企業(yè)都是很著急的，他們是想今天提出需求，明天就能拿到錢。但一般來講，金融機(jī)構(gòu)的決策會(huì)比較慢，銀行大概是有1-4個(gè)月，信托大概是2-3個(gè)月，我們大概也需要1-2個(gè)月，通常周期是3個(gè)月。所以，在這樣一個(gè)周期匹配的情況下，也就是說如果3個(gè)月之后有資金需求的話，適合找信托或者基金資管，這種錢不高不低，但是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的要求是更多的。所以，我們能夠把這一類投資人、開發(fā)商的融資需求對(duì)接起來。

另一方面是一批PE  JPLP朋友的需求。因?yàn)榛鹳Y管的一個(gè)優(yōu)勢(shì)，我們現(xiàn)在在投資者，特別是個(gè)人投資人這塊，還是個(gè)稅免稅的。所以，對(duì)于原來一些做JPLP的個(gè)人投資人是一個(gè)有效的規(guī)避工具。我們用基金資管計(jì)劃，就比用JPLP計(jì)劃幫投資人省出不必要的額外支出，這方面20%的資金成本是很大的一塊支出。我們也考慮到了，盡可能在產(chǎn)品設(shè)計(jì)里為投資人節(jié)省成本。有這方面金融需求、融資需求的朋友歡迎跟我對(duì)接。謝謝大家。

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