第三屆中國地金聯(lián)盟理事會(huì)議圓桌對話―中國房地產(chǎn)的模式創(chuàng)新與金融創(chuàng)新

2014-01-16 K8黃金灣 標(biāo)簽：

廖明舜談寶龍經(jīng)驗(yàn)

廖明舜：住宅這幾年受到政策的調(diào)控，大家很多都轉(zhuǎn)型了，也做了一點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)。我也想把寶龍的一些經(jīng)驗(yàn)介紹給大家，給大家一些借鑒作用和多一些思考。

寶龍目前確確實(shí)實(shí)商業(yè)營運(yùn)已經(jīng)是非常關(guān)鍵了。因?yàn)榻ㄔO(shè)一個(gè)城市綜合體很容易，但要把它運(yùn)營好，讓它帶來人流是比較難的。這方面我們也做了很多的嘗試。

第一個(gè)改變，商業(yè)模式調(diào)整。我們原來是只做大規(guī)模的城市綜合體?，F(xiàn)在我們的模式也做了調(diào)整。第一個(gè)調(diào)整，以前大家知道寶龍都在二、三線城市，和萬達(dá)在一線城市是差異化的經(jīng)營。但二線城市這幾年建設(shè)的也多起來了，城市綜合體，像剛才林總說到的成都、沈陽都已經(jīng)有太多了，但是還在建設(shè)，怎么辦？不解決這個(gè)問題就會(huì)帶來很大的經(jīng)營困難?，F(xiàn)在寶龍搬到上海，我看到我們公司樓下日本人開發(fā)的一個(gè)高島屋百貨公司，我平常去吃飯就看到?jīng)]有什么人流。面對這樣的情況，面對我們的業(yè)務(wù)員比顧客還多的情況，這樣經(jīng)營下去就確確實(shí)實(shí)是非常難的。

所以，寶龍現(xiàn)在也算走入一線城市了。一線城市雖然投資大，但我們認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)還是比較低的。但我們算是后來者，也不可能在中心城市，因?yàn)槲恢枚急徽脊饬恕Ｋ?，我們在衛(wèi)星城鎮(zhèn)建設(shè)鄰里社區(qū)型的小型MALL。

原來我們做12多萬平方米，這個(gè)是標(biāo)準(zhǔn)MALL，地上12萬，地下3-5萬，現(xiàn)在我們的鄰里社區(qū)型定在5-8萬中間，社區(qū)型小型綜合體，服務(wù)一片社區(qū)十公里半徑范圍內(nèi)人流。在二線城市做區(qū)域性的，也是8萬-10萬MALL，不再做城市級的。在三、四線城市，如果它的商業(yè)還不夠發(fā)達(dá)，但那邊的購買力比較好的沿海城市，我們就做一個(gè)城市級的MALL。

第二個(gè)改變，要讓入駐寶龍廣場的商戶賺到錢，我們把這個(gè)作為寶龍商業(yè)運(yùn)營的招商理念。所以做了很多的服務(wù)。把雙方的租金掛鉤，共同把這個(gè)地方發(fā)展起來。

第三個(gè)改變，開始建立資產(chǎn)管理平臺(tái)，把借助于資產(chǎn)和運(yùn)營、還有金融，連在一起。資產(chǎn)方面，新加坡凱德置地做的是最好的，開發(fā)方面是萬達(dá)最快。我們要讓商家在這塊掙到錢，把這個(gè)作為發(fā)展理念。

我們引進(jìn)了很多的設(shè)備，包括澳大利亞的一些設(shè)備、技術(shù)。2013年我們?nèi)⒂^了澳大利亞最大的一個(gè)城市綜合體，五十幾萬平方米，澳大利亞人口不多，但它們運(yùn)營的還是非常好?，F(xiàn)在中國一擁而上，造成租金越來越低，回報(bào)率不如銀行貸款利息，這樣運(yùn)營下去是低效率的。怎么提高效率，怎么讓它更有效果，這是我們面臨的問題，也是以后要做城市綜合體的開發(fā)商要解決的問題。

林峰：廖總，您對城市綜合體激烈競爭下，今年和未來的發(fā)展趨勢怎么看？

廖明舜：肯定還是有發(fā)展空間的，但是要有差異化的經(jīng)營。如果跟風(fēng)太多，必須是在5公里以內(nèi)不要有太多的競爭。同時(shí)，要想好服務(wù)一定的區(qū)域。這是我的看法。

林峰：對電商的沖擊您怎么看？

廖明舜：毫無疑問，電商對傳統(tǒng)零售的沖擊肯定有。像2013年馬云和王健林兩位年度人物打賭，確確實(shí)實(shí)大家也都做了，萬達(dá)他們也做起來了，寶龍事實(shí)上也做了一個(gè)電商平臺(tái)，寶龍的APP，就是O2O的這種產(chǎn)品。我們服務(wù)半徑6公里，只解決1公里的配送問題，寶龍自己建立了一個(gè)小團(tuán)隊(duì)。2013年11月24日正式在福州營運(yùn)，因?yàn)閷汖埖谝粋€(gè)城市廣場就在福州。目前一個(gè)多月來已經(jīng)有5萬多用戶，交易額也是快速增長，在這一點(diǎn)上確實(shí)會(huì)有新的模式，是對傳統(tǒng)商業(yè)的補(bǔ)充。電商完全取代傳統(tǒng)零售現(xiàn)在還不可能，我個(gè)人認(rèn)為在十年內(nèi)都取代不了。

林峰：這個(gè)問題是大家非常關(guān)注，也是有爭議的一個(gè)問題，因?yàn)樘魬?zhàn)太大，商業(yè)地產(chǎn)自身的競爭和電商的這種壓力形成極度競爭的環(huán)境，不創(chuàng)新在這個(gè)領(lǐng)域中難以發(fā)展。王志剛王總，請您再談一談，你們的產(chǎn)品，無論是商業(yè)地產(chǎn)還是旅游地產(chǎn)，特別是在地產(chǎn)開發(fā)模式創(chuàng)新上您的一些看法。