黃斌談金融地產(chǎn)

林峰：王總更多談到了咱們的基金資管模式，是今年很好的一個(gè)推動(dòng)。請(qǐng)黃總談?wù)?，您?duì)金融地產(chǎn)的創(chuàng)新手法和模式，包括你們的一些方法和支持的方案。

黃斌：對(duì)銀行來(lái)講，這幾年還款，每年是500-600億，2013年達(dá)到了峰值，差不多是500億。很痛苦。我們定位的客戶都是一批上市企業(yè)的大客戶，都是一些跨區(qū)域運(yùn)作的大型企業(yè)，對(duì)這種融資，以前的開(kāi)發(fā)貸，他們當(dāng)時(shí)從一地往全國(guó)發(fā)展的時(shí)候有這種迫切的需求，當(dāng)規(guī)模做大了以后，尤其是現(xiàn)在土地市場(chǎng)非常旺的情況下，他們更多的需求就在土地環(huán)節(jié)，是否能提供這種服務(wù)。

作為一個(gè)傳統(tǒng)商業(yè)銀行能否提供這種服務(wù)顯得非常關(guān)鍵，作為專業(yè)化的金融機(jī)構(gòu)，我們是專做地產(chǎn)的，做到今年是第七年了，的確是很高的挑戰(zhàn)。這方面和大家分享一下，在2013年6月份，民生銀行和一家在香港上市的核心客戶，成功做了首筆國(guó)內(nèi)人民幣永續(xù)債，人民幣56億，我們找到了專業(yè)機(jī)構(gòu)的價(jià)值在哪里。香港永續(xù)債產(chǎn)品已經(jīng)非常成熟了，怎樣把這個(gè)產(chǎn)品引入國(guó)內(nèi)？?jī)傻夭煌姆审w系，不同的監(jiān)管環(huán)境。

林峰：還有跨國(guó)的金融服務(wù)？

黃斌：是這樣的。我們總共做了60多個(gè)合同，20多萬(wàn)字，一開(kāi)始都是一張白紙，這些條款會(huì)不會(huì)和香港當(dāng)?shù)厣鲜泄尽⒙?lián)交所條例、在香港發(fā)行票據(jù)的相關(guān)條款有沖突？這里面我們做了大量的工作。有香港的律師樓，有會(huì)計(jì)師樓，還有對(duì)香港非常熟悉的投行，企業(yè)把所有核心的團(tuán)隊(duì)全部派到北京，我們這邊光是事業(yè)部還不夠，把我們總部的資源也調(diào)動(dòng)起來(lái)，來(lái)落實(shí)這個(gè)事情，我們深入到了客戶的前面。在土地這個(gè)環(huán)節(jié)能不能提供這個(gè)服務(wù)？在這一點(diǎn)上，通過(guò)我們結(jié)構(gòu)化的設(shè)計(jì)，我們做到通過(guò)永續(xù)債給他們提供前期資金。因?yàn)橛览m(xù)債是無(wú)期限的債券，在香港，會(huì)計(jì)師認(rèn)為它是權(quán)益，一方面給它大規(guī)模的資金支持它去拓展業(yè)務(wù)，把規(guī)模做大，同時(shí)，它在資產(chǎn)負(fù)債表里的這種平衡是做得非常好的。因?yàn)檫@里面算權(quán)益?，F(xiàn)在我們正在和一些上市公司合作，準(zhǔn)備加大力度，推廣復(fù)制這個(gè)產(chǎn)品。

第二，作為專業(yè)化的金融機(jī)構(gòu)，民生銀行不僅僅在產(chǎn)品，也在融資方面進(jìn)行創(chuàng)新。2013年是大資管的時(shí)代，要管理這些核心企業(yè)融資成本。前兩天我到一個(gè)大型的信托公司，和一個(gè)朋友在聊，他感覺(jué)到2013年已經(jīng)是非常迷茫，那么2014年到底怎么辦。我覺(jué)得非常簡(jiǎn)單，一定要做主動(dòng)管理的業(yè)務(wù)。前兩天我統(tǒng)計(jì)了一下，中國(guó)上千億的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)有7家了，而且上百億的企業(yè)已經(jīng)是70多家，這樣的一些企業(yè)大規(guī)模進(jìn)入一線城市，比如北京，很多上市公司現(xiàn)在一個(gè)方案拿出來(lái)，資金杠桿的比例非常高，他出兩成，你出八成敢不敢做，以前是五五、四六的，敢不敢做，但仍然有一些機(jī)構(gòu)敢去做這件事情。這就是出現(xiàn)了隱憂，這種風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)，作為我們金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)會(huì)更保守一些，我們要在其他領(lǐng)域開(kāi)辟自己的藍(lán)海，就是整合合作伙伴。大家一起和地方政府溝通，因?yàn)楹芏嗟胤秸鋵?shí)很需要一些大的機(jī)構(gòu)給它帶來(lái)產(chǎn)業(yè)，作為銀行來(lái)講，我們有幾十萬(wàn)的這種客戶，有很多企業(yè)，同時(shí)作為金融機(jī)構(gòu)，我們有很多合作伙伴，比如通州或者其他地方，我們有沒(méi)有可能在這里做一個(gè)金融PE小鎮(zhèn)，有沒(méi)有可能做一個(gè)金融小微區(qū)域總部呢？他們提出很多需求，談?wù)勗谶@里面有沒(méi)有可能，在商業(yè)方面多整合一些這種資源，恰恰我們有這方面的平臺(tái)。

我覺(jué)得在資源整合領(lǐng)域，大家可以共享這個(gè)平臺(tái)，去共同參與。這方面我們正在進(jìn)行實(shí)踐，我也希望和在座的，有這方面需求的朋友，大家共同打造大平臺(tái)，有了大平臺(tái)就有大業(yè)務(wù)。從前面的統(tǒng)計(jì)環(huán)節(jié)，到中間，到后期下一步的資產(chǎn)證券化，我們傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)貸都可以提供銀行支持。地方政府是非常歡迎的，整合了產(chǎn)業(yè)、資源進(jìn)去，給地方政府帶來(lái)了稅收、產(chǎn)業(yè)升級(jí)和就業(yè)，這些方面都需要我們大家共同去參與整合資源，參與到平臺(tái)整合。謝謝。

林峰：咱們金融機(jī)構(gòu)是主動(dòng)管理，從大資產(chǎn)管理到主動(dòng)管理，深入到平臺(tái)共享的結(jié)果中?；剡^(guò)頭來(lái)，廖總，您這個(gè)上市公司從資本運(yùn)作方面，除了銀行平臺(tái)和資產(chǎn)管理平臺(tái)，現(xiàn)在特別是利率市場(chǎng)化以后，2013年利率市場(chǎng)化的步子越來(lái)越快，包括互聯(lián)網(wǎng)金融、大規(guī)模的金融渠道越來(lái)越多樣，你找誰(shuí)借錢(qián)，用什么手段借錢(qián)，包括直接融資和間接融資間的配比關(guān)系，作為上市公司您是怎么想的？

廖明舜：城鎮(zhèn)化事實(shí)上是給房地產(chǎn)帶來(lái)一個(gè)新的機(jī)會(huì)，但對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)講，因?yàn)樗兴纳虡I(yè)領(lǐng)域的模式，它的資產(chǎn)比較大，就需要拿到更便宜的錢(qián)。拿到更便宜的錢(qián)，就需要做大做強(qiáng)，讓銀行覺(jué)得借給你沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。黃總剛才也談到了永續(xù)債的問(wèn)題，永續(xù)債可以很好的改善財(cái)務(wù)報(bào)表，起到美化財(cái)務(wù)的作用。

以寶龍為例，剛才我們說(shuō)到了，租金不夠高，但你要把它做得好，把商場(chǎng)從開(kāi)場(chǎng)到穩(wěn)場(chǎng)到旺場(chǎng)，縮短時(shí)間，讓客人掙到錢(qián)，他就愿意給你提高租金。所以，我們也找了很多原來(lái)做精細(xì)微的錢(qián)拿來(lái)做資產(chǎn)配合貸，按照2013年的經(jīng)驗(yàn)做起來(lái)，大概在4%以下，這是我找到比較便宜的錢(qián)的方法。

對(duì)于2014年來(lái)講，我還是希望城鎮(zhèn)化帶來(lái)機(jī)會(huì)，還是要差異化經(jīng)營(yíng)，也祝大家開(kāi)發(fā)的更好，賺的錢(qián)更多，馬到成功。謝謝。

林峰：每人說(shuō)一句話，表達(dá)對(duì)2014年房地產(chǎn)創(chuàng)新和金融創(chuàng)新的計(jì)劃或是期望。

黃斌：2014年我們會(huì)去實(shí)踐中央提出的新型城鎮(zhèn)化相關(guān)的課題，在新型城鎮(zhèn)化中，會(huì)找到更多的機(jī)會(huì)和機(jī)遇。謝謝。借此機(jī)會(huì)，祝在座的朋友們2014年生意興隆，合家歡樂(lè)，幸福。謝謝。

王克明：2013年是基金資管元年，在這一年中從4家開(kāi)始批到了60家，2014年應(yīng)該是基金資管加速發(fā)展的一年，現(xiàn)在已經(jīng)有了初步的規(guī)模和基礎(chǔ)，所以，2014年不但在基金資管計(jì)劃為開(kāi)發(fā)商、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供更多的融資，也希望能夠有像REITs、準(zhǔn)REITs  ABS、IPO  REITs這種新的金融產(chǎn)品創(chuàng)新出來(lái)，不但為開(kāi)發(fā)，也為商業(yè)物業(yè)的持有和退出提供新的金融支持。謝謝大家，2014年很愿意為大家提供服務(wù)。

王志剛：2014年是房地產(chǎn)多元化發(fā)展的年代，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，首先要順應(yīng)市場(chǎng)變化，保持持續(xù)創(chuàng)新，走自己的路，做一個(gè)城市綜合的運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)商。

王軍：我希望2014年，因?yàn)榻裉焓堑禺a(chǎn)金融聯(lián)盟年會(huì)，所以，我更希望2014年中國(guó)真正出現(xiàn)既懂地產(chǎn)又懂金融的，類似于投資銀行的財(cái)務(wù)投資機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)的出現(xiàn)，而不僅僅是個(gè)放高利貸者。

蘇建權(quán)：新型城鎮(zhèn)化給我們大家?guī)?lái)新一輪的機(jī)會(huì)，希望2014年大家都能身體健康，生意興隆，馬上都能找到適合自己發(fā)展的一條路。謝謝。

林峰：2014年在金融創(chuàng)新、地產(chǎn)創(chuàng)新的這條路上，相信將會(huì)是開(kāi)創(chuàng)性的一年，2013年在轉(zhuǎn)型的困難中間找路，我們相信2014年會(huì)找出更好的一些辦法，謝謝大家，謝謝各位嘉賓。

本文關(guān)鍵字： 查看更多