旅游項(xiàng)目用地指導(dǎo)性分析――以農(nóng)業(yè)觀光旅游開發(fā)為例

針對(duì)目前旅游項(xiàng)目開發(fā)的用地問題，明確的政策要求，緊跟政策導(dǎo)向進(jìn)行開發(fā)建設(shè)才能少走彎路，創(chuàng)造旅游開發(fā)的最大價(jià)值。以農(nóng)業(yè)觀光旅游開發(fā)為例，首先明確用地概念，服務(wù)休閑型設(shè)施農(nóng)業(yè)指依托農(nóng)產(chǎn)品型設(shè)施農(nóng)業(yè)建立起來的，主要供外來游客進(jìn)行觀光、采摘、休閑度假等為主的示范農(nóng)業(yè)。

此類項(xiàng)目開發(fā)用地涉及的設(shè)施農(nóng)業(yè)用地是指發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)使用的土地，根據(jù)用途分為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地和附屬設(shè)施用地。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地指直接用于種植、養(yǎng)殖，提供初級(jí)農(nóng)副產(chǎn)品的土地。附屬設(shè)施用地是指為了保證設(shè)施農(nóng)業(yè)項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)和健康發(fā)展，為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地服務(wù)配備的一定比例的附屬設(shè)施配套用地，分為附屬設(shè)施農(nóng)用地和附屬設(shè)施建設(shè)用地。附屬設(shè)施農(nóng)用地指直接服務(wù)于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的田間道路、地面未固化的建筑（構(gòu)筑）物等附屬設(shè)施用地。附屬設(shè)施建設(shè)用地指用于農(nóng)產(chǎn)品加工、交易、研發(fā)及餐飲、住宿、會(huì)議等配套設(shè)施用地。在以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光項(xiàng)目以及各類農(nóng)業(yè)園區(qū)，涉及建設(shè)永久性餐飲、住宿、會(huì)議、大型停車場(chǎng)、工廠化農(nóng)產(chǎn)品加工、中高檔展銷等的用地，不屬于設(shè)施農(nóng)用地范圍，按非農(nóng)建設(shè)用地管理。確需建設(shè)的，必須符合土地利用規(guī)劃，依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)，附屬設(shè)施建設(shè)用地禁止單獨(dú)出租、轉(zhuǎn)讓等，不能隨意改變用途，禁止進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。

明確了項(xiàng)目開發(fā)占地的屬性后，就要針對(duì)以上屬性關(guān)注國(guó)土部門頒發(fā)的相應(yīng)法規(guī)，批文，隨時(shí)掌握國(guó)家在政策上的新導(dǎo)向，同時(shí)也要關(guān)注地方在開發(fā)用地上的新政策，在服從政策法規(guī)的同時(shí)抓住政策法規(guī)上的惠民政策，實(shí)現(xiàn)土地的合理利用。

2009年國(guó)土資源部又出臺(tái)了《國(guó)土資源部關(guān)于促進(jìn)農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展農(nóng)民持續(xù)增收推動(dòng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的若干意見》（國(guó)土資發(fā)[2009]27號(hào)），對(duì)設(shè)施農(nóng)用地及其附屬用地的歸類、適用政策和審批進(jìn)行了進(jìn)一步的明確和簡(jiǎn)化。按照該文件規(guī)定，除了設(shè)施農(nóng)業(yè)附屬的管理和生活用房等永久性建筑物的用地，須依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，按照建設(shè)用地管理外，凡未使用建筑材料硬化地面、或雖使用建筑材料但未破壞土地并易于復(fù)墾的畜禽舍、溫室大棚和附屬綠化隔離等用地，以及農(nóng)村道路、農(nóng)田水利用地，均可作為設(shè)施農(nóng)用地辦理用地手續(xù)。（未再?gòu)?qiáng)調(diào)不得占用基本農(nóng)田），不納入農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍，不占建設(shè)用地指標(biāo)。

國(guó)家的政策明確了，就要研究地方的政策，《國(guó)土資源部農(nóng)業(yè)部關(guān)于完善設(shè)施農(nóng)用地管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2010〕155號(hào)）上明確的指出“附屬設(shè)施用地規(guī)模應(yīng)嚴(yán)格控制，省級(jí)國(guó)土資源和農(nóng)業(yè)部門可結(jié)合本地實(shí)際情況，制定不高于《通知》規(guī)定限額的具體標(biāo)準(zhǔn)”。以天津農(nóng)業(yè)設(shè)施用地政策為例，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地占設(shè)施農(nóng)業(yè)用地的比例原則上不低于85%，其中寬度小于2米的田間道路、溝渠、田坎等用地的比例原則上不高于8%；附屬設(shè)施農(nóng)用地占設(shè)施農(nóng)業(yè)用地的比例原則上不高于12%，附屬設(shè)施農(nóng)用地內(nèi)功能用途相同的建筑（構(gòu)筑）物原則上不超過1處；原則上說，附屬設(shè)施建設(shè)用地占設(shè)施農(nóng)業(yè)用地的比例上不高于3%。不難看出地方性的政策針對(duì)地方實(shí)際情況與國(guó)家政策存在著一定的差異，這也是符合國(guó)家法規(guī)要求的，所以在項(xiàng)目規(guī)劃上存在著很多值得探討的地方，不少地方也有已經(jīng)實(shí)施的成功案例。

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