實際操作中存在的矛盾與問題探討

（一）指標(biāo)問題

1.有建設(shè)用地指標(biāo)，但是不滿足占補平衡

這是很多一線城市面臨的問題，也是導(dǎo)致很多項目不能上馬的主因，用開發(fā)旅游業(yè)的優(yōu)勢去說服政府開發(fā)未利用地，將未利用地進(jìn)行土地開發(fā)整理，使得新增耕地滿足占補平衡要求。沒有未利用地可開發(fā)的，部分地區(qū)可購買其他地區(qū)耕地指標(biāo)進(jìn)行占補平衡。

2.規(guī)劃基期年建設(shè)用地指標(biāo)飽和，沒有建設(shè)用地指標(biāo)可用

將現(xiàn)有建設(shè)用地集約，目前這種問題的解決辦法一般是走建設(shè)用地增減掛鉤指標(biāo)。將分散的農(nóng)村居民點集中，新建中心村，將原有農(nóng)村建房進(jìn)行土地復(fù)墾，騰退居民點，恢復(fù)耕地，既補充耕地又富余出建設(shè)用地指標(biāo)，可進(jìn)行建設(shè)。

（二）有項目有建設(shè)用地

這種情況是指項目所在地在土地利用總體規(guī)劃中規(guī)劃為建設(shè)用地或有條件建設(shè)區(qū)，已經(jīng)列入所在地土地利用總體規(guī)劃大綱，本身已經(jīng)滿足建設(shè)用地指標(biāo)要求，在政策上允許進(jìn)行建設(shè)的建設(shè)用地。地塊土地使用權(quán)屬問題可能遇到如下情況：

1.土地使用權(quán)國家所有

這是最容易實施的一種情況，此時的土地可能是已經(jīng)經(jīng)過一級開發(fā)的“熟地”，也可能是未經(jīng)過開發(fā)的“生地”，“熟地”可通過招標(biāo)、拍賣、掛牌的出讓方式進(jìn)行土地使用權(quán)的獲得，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，“生地”可通過申請土地一級開發(fā)的方式進(jìn)行開發(fā)為熟地，再獲得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)。很多地區(qū)對一級開發(fā)商在獲得二級開發(fā)土地使用權(quán)的政策上都有一定的扶持。

2.土地集體所有

國家未列入招標(biāo)、拍賣、掛牌等出讓計劃，可申請政府進(jìn)行一級開發(fā)，收回國有土地使用權(quán)并出讓。土地收購儲備范圍如下：

(1)新增建設(shè)用地中用于經(jīng)營性開發(fā)的土地

(2)已列入危舊房改造計劃的土地

(3)依法收回的閑置土地

(4)政府依法收購和整理的國有土地

(5)因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、兼并或其他原因調(diào)整出的原劃撥國有土地，含原有城市基礎(chǔ)設(shè)施改造調(diào)整出的劃撥用地。

(6)土地使用權(quán)期限已滿、政府依法收回的土地

(7)以出讓方式取得土地使用權(quán)后無力繼續(xù)履行出讓合同，又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地

(8)土地使用者要求政府收回的土地

(9)市區(qū)范圍內(nèi)無合法使用權(quán)的國有土地

(10)其他依據(jù)法律、法規(guī)可以收回的國有土地

如果開發(fā)項目涉及符合以上情況的土地，開發(fā)商是可以通過相應(yīng)的手續(xù)獲得土地使用權(quán)的，其實如果開發(fā)商對地塊的渴求度很高的話，一般是可以以合法的形式獲得的，比如給與一定的補償?shù)鹊取?/p>

3.土地已經(jīng)出讓的建設(shè)用地

這種情況可通過土地轉(zhuǎn)讓的方式進(jìn)行建設(shè)用地使用權(quán)的獲得，但必須按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地，否則土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為無效。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。需要修改土地出讓合同中土地用途的還需重新與國土部門簽署合同，這種方式比較適合在原合同范圍基礎(chǔ)上直接進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，如果原開發(fā)商不想將拿到的地進(jìn)行開發(fā)，或者經(jīng)濟(jì)條件不允許無法實施開發(fā)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)也不是惡意炒作地價，此時以轉(zhuǎn)讓的方式獲得土地是比較經(jīng)濟(jì)的方式。

（三）有項目沒建設(shè)用地

這種情況一般發(fā)生在開發(fā)商突然有了靈感進(jìn)行開發(fā)旅游項目，而項目所在地在土地利用總體規(guī)劃中未列入建設(shè)用地或有條件建設(shè)區(qū)。應(yīng)對這種局面要視下面三種情況而論：

1.項目地占用基本農(nóng)田

這種情況項目很難批復(fù)，一般需要國家文件，如果沒有國家批文，可上報當(dāng)?shù)貒敛块T，在下一輪土地利用總體規(guī)劃調(diào)規(guī)時將項目地的基本農(nóng)田屬性調(diào)成建設(shè)用地或者有條件建設(shè)區(qū)，面積不超過三十五公頃的可調(diào)成一般農(nóng)地，并錄入土地利用總體規(guī)劃新建或擴(kuò)建項目中。當(dāng)然基本農(nóng)田的調(diào)出的前提是需要將其他地方達(dá)到基本農(nóng)田要求的一般農(nóng)地調(diào)入基本農(nóng)田，以達(dá)到基本農(nóng)田的平衡。這項工作主要有國土部門規(guī)劃科進(jìn)行協(xié)調(diào)，開發(fā)商能做的就是將開發(fā)意向提交到國土部門。

2.占用一般農(nóng)地

這種情況要比占用基本農(nóng)田容易處理，項目在土地利用總體規(guī)劃中明確了項目名稱，錄入了規(guī)劃文本，規(guī)劃時未明確位置以及相應(yīng)位置地類，如今項目地需占用一般農(nóng)地，這種情況當(dāng)?shù)貒敛块T可在建設(shè)用地指標(biāo)允許下進(jìn)行批復(fù)，但是需做好耕地建設(shè)用地占補平衡，建設(shè)用地指標(biāo)不滿足的，可申請利用建設(shè)用地增減掛鉤指標(biāo)。

3.占用未利用地

這種情況有別于占用一般農(nóng)地的是不受耕地占補平衡限制，項目在土地利用總體規(guī)劃中明確了項目名稱，錄入了規(guī)劃文本，規(guī)劃時未明確位置以及相應(yīng)位置地類，如今項目地需占用未利用地，如巖石裸地，灘涂等，這種情況當(dāng)?shù)貒敛块T可在建設(shè)用地指標(biāo)允許下進(jìn)行批復(fù)。
 
這里補充一點，如果新增項目沒有在上一輪土地利用總體規(guī)劃中明確項目名稱，也就是說在土地利用總體規(guī)劃里根本沒有記錄，屬純新項目，然而該項目對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展起到至關(guān)重要的作用，從上級到基層領(lǐng)導(dǎo)都予以高度重視，視地區(qū)而定，也存在當(dāng)?shù)貒敛块T的允許下先行建設(shè)，但是在新一輪土地利用總體規(guī)劃調(diào)規(guī)中必須規(guī)劃為建設(shè)用地，并占用下一輪建設(shè)用地指標(biāo)。

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