項目分析

八○年代建成的療養(yǎng)院，已經(jīng)十分陳舊過時。對于峨眉山的一家療養(yǎng)院來說，改造已經(jīng)勢在必行。但是，如何改造？如何提升？怎樣站在時代趨勢的潮頭？ 

今年３月，該療養(yǎng)院的上級機構(gòu)在幾十家規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)初選基礎(chǔ)上，確定了三家邀標單位，綠維創(chuàng)景獲得了這次改造方案競標的機會。我們非常珍惜這一機會，形成了由旅游策劃、房地產(chǎn)策劃、規(guī)劃、景觀設(shè)計和建筑設(shè)計五個方面專業(yè)人才構(gòu)成的競標組，并于１５天內(nèi)，完成了競標方案。“青衣水莊??天府第一水莊”脫穎而出，成功獲得國際競標第一名。 

青衣水莊的方案，是一個國有老式療養(yǎng)院改造提升，面向市場開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)典案例。 

一、項目背景：運營模式轉(zhuǎn)化 

該療養(yǎng)院興建于上世紀八十年代，是當時大型國營機構(gòu)系統(tǒng)內(nèi)部為職工提供療養(yǎng)福利的附屬單位，位于成樂高速公路旁，緊鄰樂山三大水系之一――青衣江，背山面水，自然生態(tài)保持良好，面積約300畝?，F(xiàn)有客房共二百余間，利用率只有三分之二左右，因其建筑設(shè)施嚴重老化，已經(jīng)無法滿足現(xiàn)有市場的需求；據(jù)了解，從療養(yǎng)院開業(yè)到現(xiàn)在，從來沒有盈利。因此，要扭轉(zhuǎn)現(xiàn)狀，實現(xiàn)真正盈利，首先要改變的就是運營模式，充分利用上級大型機構(gòu)的資金和品牌優(yōu)勢，導入全新的運營模式，實現(xiàn)由事業(yè)管理向企業(yè)運營的模式轉(zhuǎn)變。 

二、市場基本結(jié)構(gòu)：內(nèi)外市場結(jié)合 

首先，上級大型機構(gòu)作為背景支撐，2004年集團內(nèi)部會議、培訓、療養(yǎng)擁有極大的消費能力。再次，地處著名的世界文化遺產(chǎn)地和中國優(yōu)秀旅游城市――樂山，具有得天獨厚的地理優(yōu)勢，它所擁有的資源是生態(tài)環(huán)境非常好的青衣江景，特殊的江景資源和地理位置決定了其特有的舒適性和私密性對高端客源市場有充分的吸引力。這些都決定了本項目的市場具有非常特殊的結(jié)構(gòu)：第一客源市場：機構(gòu)系統(tǒng)內(nèi)部職工高端療養(yǎng)、培訓、會議市場；第二客源市場：成都、樂山周邊高端商務休閑市場和會議、培訓市場；第三客源市場：旅游團隊市場。 

三、市場基本結(jié)構(gòu)：內(nèi)外市場結(jié)合

隨著物質(zhì)生活水平的不斷提高，患有各種“富貴病”的人也越來越多，高血壓、糖尿病、心腦血管病等慢性非傳染性疾病的患病人群也日益上升，根據(jù)世界衛(wèi)生組織的一項調(diào)查表明，約65%的人處于亞健康狀態(tài)。對上述具有慢性疾病和屬于亞健康狀態(tài)的人群來說，能進行基礎(chǔ)體檢并根據(jù)其自身特點進行有針對性的康療項目，必將成為其追捧的熱點。 

項目區(qū)坐落在青衣江畔，擁有絕佳的江畔景觀，因此“水”是其打入市場的基礎(chǔ)，但由于人不能直接親臨江邊，造成了一種“觀水卻不能親水”的需求困境。因此，在項目區(qū)打造一個“水”主題，正好就能契合人們的親水愿望。同時中油峨嵋療養(yǎng)院本身就是一個具有醫(yī)療性質(zhì)的單位，具有良好的專業(yè)醫(yī)療背景。如若能挖掘一個特殊的切入點，發(fā)揮療養(yǎng)院的傳統(tǒng)優(yōu)勢，對療養(yǎng)概念的重新闡釋，完全可以改變過去療養(yǎng)院死、陳、舊的形象，從而真正將舊體制下的療養(yǎng)院打造成為現(xiàn)代時尚健康生活的平臺和載體。 

為此，我們提出，將“水”和“療養(yǎng)”、“健康”進行充分的融合，推出以“水療”為主打特色的康樂產(chǎn)品，從“觀水”、“賞水”到“親水”、“玩水”、“療水”、“飲水”，充分發(fā)揮水的特色和功能，再結(jié)合目前在歐美等發(fā)達國家流行的水康療手段，以草本植物、天然食物、水等自然物質(zhì), 運用溫和而不干擾人體自愈能力的方式對各種亞健康狀態(tài)進行安全、有效、全面的康療，以人體健康為核心，重點強調(diào)維持身體健康和預防疾病，舒緩工作壓力。 

但是，本項目不同于一般的SPA館、洗浴城、溫泉中心等休閑項目，它是依托得天

獨厚的青衣江景作為項目背景，面向中高檔市場，以高檔水岸會所為核心，貫穿“水”主題的，以酒店和半山別墅為賣點的大型度假項目必將會在激烈的市場競爭中大放異彩！  

[相關(guān)專題]度假型養(yǎng)老：養(yǎng)老地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)融合的金礦