溫泉走向綜合開(kāi)發(fā)時(shí)代

一、溫泉走向“綜合開(kāi)發(fā)時(shí)代”是市場(chǎng)的必然選擇

經(jīng)過(guò)10余年的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，中國(guó)溫泉已經(jīng)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，并成為中國(guó)多元化休閑產(chǎn)業(yè)的龍頭――全國(guó)涌現(xiàn)出來(lái)的一大批成功的溫泉度假村、溫泉小鎮(zhèn)和溫泉新城表明：溫泉對(duì)于休閑產(chǎn)業(yè)的聚集效應(yīng)和對(duì)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的有力帶動(dòng)已經(jīng)得到開(kāi)發(fā)商和各地政府的高度認(rèn)可。隨著旅游業(yè)成為國(guó)家戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)和中國(guó)休閑度假產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，加之旅游經(jīng)濟(jì)與地產(chǎn)資本的雙重驅(qū)動(dòng)，我們判斷：溫泉仍將是未來(lái)休閑度假開(kāi)發(fā)的超級(jí)熱門(mén)。
然而，在消費(fèi)需求不斷升級(jí)與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的態(tài)勢(shì)下，溫泉行業(yè)必然要進(jìn)行重新洗牌，規(guī)模小、資金弱、功能單一、設(shè)施落后的一大批溫泉度假村必將被整合，規(guī)?；?、綜合性、復(fù)合型的“溫泉度假區(qū)”將會(huì)成為溫泉休閑市場(chǎng)的主流模式，溫泉將從“單一利用時(shí)代”走向“綜合開(kāi)發(fā)時(shí)代”，這是市場(chǎng)的必然選擇，其原因主要表現(xiàn)為兩個(gè)方面：

其一，從土地開(kāi)發(fā)角度來(lái)看，大型溫泉度假村的開(kāi)發(fā)需要大規(guī)模的資金投入，單一開(kāi)發(fā)溫泉泡浴產(chǎn)品顯然無(wú)法實(shí)現(xiàn)快速回報(bào)與土地開(kāi)發(fā)價(jià)值的最大化，溫泉和地產(chǎn)的互動(dòng)已是必然選擇，加之溫泉本身所具有的養(yǎng)生與休閑的雙重價(jià)值，“休閑養(yǎng)生地產(chǎn)”的概念能有力提升地產(chǎn)的附加值、增加開(kāi)發(fā)回報(bào)（但凡打上溫泉概念的樓盤(pán)價(jià)格都不菲），因此必然要結(jié)合地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。

其二，從消費(fèi)需求角度來(lái)看，富裕起來(lái)的人們對(duì)于溫泉的消費(fèi)需求，已經(jīng)不局限于“單一泡浴”的層面，而是要求能夠滿足其對(duì)于“保健療養(yǎng)、運(yùn)動(dòng)游樂(lè)、商務(wù)會(huì)議、休閑度假”等全方位、多層次、綜合性的休閑消費(fèi)需求，導(dǎo)致功能單一的溫泉度假村將逐步喪失在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力，亟待改造升級(jí)，這也直接加快了溫泉從“單一利用”走向“綜合開(kāi)發(fā)”的進(jìn)程。

二、溫泉綜合開(kāi)發(fā)的目標(biāo)是打造“溫泉休閑綜合體”

我們認(rèn)為，溫泉綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)，實(shí)際上是打造“以溫泉休閑為基礎(chǔ)、以會(huì)議度假酒店為重點(diǎn)、以休閑養(yǎng)生地產(chǎn)為核心”的“溫泉休閑綜合體”――小則百余畝即溫泉度假村，大則數(shù)平方公里即溫泉小鎮(zhèn)或溫泉新城。從功能業(yè)態(tài)上看，“溫泉休閑綜合體”主要包括“溫泉休閑中心、會(huì)議度假酒店、休閑商業(yè)街區(qū)、運(yùn)動(dòng)游樂(lè)項(xiàng)目和溫泉養(yǎng)生地產(chǎn)”五大核心功能板塊。

五大核心板塊

打造“溫泉休閑綜合體”，是在搭建一個(gè)功能齊全的品質(zhì)化休閑平臺(tái)，構(gòu)造一個(gè)溫泉休閑產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，這是溫泉開(kāi)發(fā)模式的突破；選擇以溫泉養(yǎng)生為基礎(chǔ)、以會(huì)議酒店為重點(diǎn)、以休閑地產(chǎn)為核心的功能業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，是業(yè)態(tài)創(chuàng)新的升級(jí)。因此，我們認(rèn)為，“溫泉休閑綜合體”一定未來(lái)中國(guó)溫泉開(kāi)發(fā)的大方向。

建設(shè)“溫泉休閑綜合體”，需要大規(guī)模的資金投入，更由于功能業(yè)態(tài)的綜合性，“溫泉休閑綜合體”的開(kāi)發(fā)具有相當(dāng)?shù)膹?fù)雜性和風(fēng)險(xiǎn)性，從開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略到產(chǎn)品設(shè)計(jì)，都需要一流的方案――要求規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)不僅要懂溫泉，更要洞悉酒店、商業(yè)、旅游和休閑地產(chǎn)等領(lǐng)域，能夠以商業(yè)模式的突破為核心，以休閑綜合體的眼光來(lái)審視溫泉綜合開(kāi)發(fā)，從投資運(yùn)營(yíng)的實(shí)質(zhì)來(lái)把握各個(gè)功能板塊的互動(dòng)關(guān)系與土地利用結(jié)構(gòu)，才能夠真正實(shí)現(xiàn)“溫泉休閑綜合體”開(kāi)發(fā)價(jià)值的最優(yōu)化。

三、創(chuàng)新打造特色“溫泉休閑綜合體”的一般模式

綠維創(chuàng)景溫泉水療與溫泉地產(chǎn)中心，依托中國(guó)旅游運(yùn)營(yíng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“腦庫(kù)”――綠維創(chuàng)景，專(zhuān)注于溫泉水療、溫泉會(huì)議酒店、溫泉度假村、溫泉小鎮(zhèn)、溫泉城、溫泉休閑社區(qū)特別是大型溫泉綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)研究，始終立于行業(yè)研究與開(kāi)發(fā)咨詢(xún)創(chuàng)新的前沿。在總結(jié)近年來(lái)完成的多個(gè)“溫泉休閑綜合體”成功案例的基礎(chǔ)上，我們提出創(chuàng)新打造特色“溫泉休閑綜合體”的一般模式如下：

溫泉休閑綜合體”的一般模式

1、以“土地綜合開(kāi)發(fā)”為導(dǎo)向，理清功能關(guān)系

打造“溫泉休閑綜合體”，首先必須確立“土地綜合開(kāi)發(fā)”的導(dǎo)向，通過(guò)土地的綜合開(kāi)發(fā)帶動(dòng)城市和區(qū)域的升值，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值的突破。這就需要以土地開(kāi)發(fā)的最優(yōu)化回報(bào)為目標(biāo)，結(jié)合溫泉作為一種具有高附加值旅游資源的特色，來(lái)理清各個(gè)功能業(yè)態(tài)之間的關(guān)系。

根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，溫泉綜合開(kāi)發(fā)的核心實(shí)質(zhì)，是圍繞溫泉資源的特性，處理好旅游（溫泉、酒店、休閑）和地產(chǎn)（休閑商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)生居住地產(chǎn)）之間的關(guān)系。據(jù)此，“溫泉休閑綜合體”的開(kāi)發(fā)，必須理清旅游板塊、地產(chǎn)板塊和溫泉資源之間的特定關(guān)系，進(jìn)行全局性、系統(tǒng)性、綜合性的開(kāi)發(fā)：

其一，以溫泉水療、會(huì)議酒店及特色休閑為構(gòu)成的旅游板塊，是帶動(dòng)人氣、樹(shù)立形象、提升地氣并創(chuàng)造長(zhǎng)期持續(xù)現(xiàn)金流回報(bào)的基礎(chǔ)板塊，盡管需要較大投入，也首先需要?jiǎng)?chuàng)新打造；

其二，以休閑商業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)生居住地產(chǎn)為構(gòu)成的地產(chǎn)板塊，是創(chuàng)造快速回報(bào)、獲取土地開(kāi)發(fā)收益的核心板塊，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)；

其三，溫泉本身具有突出的“養(yǎng)生與休閑”效應(yīng)，是打造溫泉休閑、會(huì)議酒店、養(yǎng)生地產(chǎn)的引擎資源，特別能夠有效提升酒店、商業(yè)與休閑地產(chǎn)的附加值。因此，必須在旅游板塊和地產(chǎn)板塊的開(kāi)發(fā)中創(chuàng)新融入溫泉功能，突出溫泉養(yǎng)生休閑價(jià)值，形成溫泉休閑中心、溫泉會(huì)議酒店、溫泉養(yǎng)生地產(chǎn)等產(chǎn)品，才能夠?qū)崿F(xiàn)整體開(kāi)發(fā)價(jià)值的最優(yōu)化。

2、以“休閑產(chǎn)業(yè)整合”為手段，形成功能聚集

以綜合發(fā)展為方向，“溫泉休閑綜合體”要有多元化產(chǎn)業(yè)體系的支撐。要充分利用溫泉對(duì)于休閑產(chǎn)業(yè)的聚集效應(yīng)，面向市場(chǎng)需求，整合休閑資源，形成休閑功能聚集與休閑產(chǎn)業(yè)體系，構(gòu)建溫泉休閑產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展五類(lèi)產(chǎn)業(yè)：

第一是養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)。以溫泉泡浴為基礎(chǔ)，將養(yǎng)生、健身、醫(yī)療、康復(fù)、美容、護(hù)理、健康管理等一系列養(yǎng)生手段深度結(jié)合，形成溫泉養(yǎng)生中心，這是“溫泉休閑綜合體”發(fā)展的根本基礎(chǔ)。

第二是會(huì)議產(chǎn)業(yè)。以溫泉水療為吸引，以會(huì)議度假酒店為載體，以會(huì)議接待為重點(diǎn)的溫泉會(huì)都模式。除了少量處于偏遠(yuǎn)地區(qū)、交通相對(duì)不便的溫泉之外，會(huì)議幾乎成為大多數(shù)溫泉度假村經(jīng)營(yíng)發(fā)展的重要帶動(dòng)產(chǎn)品。

第三是房地產(chǎn)業(yè)。以養(yǎng)生地產(chǎn)和溫泉第二居所為概念，是溫泉度假村房地產(chǎn)項(xiàng)目的主流，與會(huì)議經(jīng)營(yíng)相結(jié)合的產(chǎn)權(quán)式度假物業(yè)也成為重要的市場(chǎng)熱點(diǎn)，升值空間較大，因而受到市場(chǎng)青睞。

第四是運(yùn)動(dòng)游樂(lè)產(chǎn)業(yè)。根據(jù)資源特征，以水游樂(lè)、高爾夫、網(wǎng)球、滑雪和跑馬場(chǎng)為代表，一方面是考慮親水休閑游樂(lè)市場(chǎng)群體的需要，更重要的是和政務(wù)商務(wù)休閑會(huì)議客群、度假物業(yè)的客群的需要結(jié)合在一起。運(yùn)動(dòng)游樂(lè)是“溫泉休閑綜合體”重要的功能構(gòu)成，為品質(zhì)化休閑交流平臺(tái)的打造奠定重要作用。

第五是溫泉農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)。這是對(duì)溫泉資源全方位利用的重要方面，在全國(guó)已經(jīng)形成諸多成功的例子，主要通過(guò)設(shè)計(jì)溫泉水的系統(tǒng)利用模式，利用溫泉余熱發(fā)展包括溫室大棚、熱帶魚(yú)養(yǎng)殖等為核心內(nèi)容的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)。

3、以“溫泉產(chǎn)品創(chuàng)新”為基礎(chǔ)，打造吸引核心

對(duì)于“溫泉休閑綜合體”來(lái)說(shuō)，溫泉是關(guān)鍵，是創(chuàng)造吸引力與附加值的核心所在。打造“溫泉休閑綜合體”的根本基礎(chǔ)，就是要進(jìn)行溫泉產(chǎn)品的創(chuàng)新。未來(lái)的溫泉?jiǎng)?chuàng)新，主要從以下幾個(gè)方面來(lái)把握：

其一，以中高端市場(chǎng)為重點(diǎn)，打造精品化溫泉。結(jié)合溫泉水量和水質(zhì)，以精品化為導(dǎo)向，面向中高端市場(chǎng)，打造高品質(zhì)溫泉，包括高品質(zhì)的產(chǎn)品和高水準(zhǔn)的服務(wù)機(jī)制。這是在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與行業(yè)洗牌趨勢(shì)下，溫泉旅游未來(lái)發(fā)展的必然方向，更由于溫泉在“溫泉休閑綜合體”中作為引擎產(chǎn)品的特性，其檔次的高低直接決定著整個(gè)的項(xiàng)目品質(zhì)與品牌價(jià)值，影響著后續(xù)酒店的品質(zhì)和房地產(chǎn)的價(jià)值品質(zhì)。柏聯(lián)SPA度假村從一開(kāi)始就把自身定位為高端溫泉，為后續(xù)旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了極好的品牌效應(yīng)，獲得了可觀的開(kāi)發(fā)回報(bào)。

其二，以衍生化發(fā)展為方向，打造復(fù)合型溫泉。作為溫泉休閑綜合體里面的溫泉產(chǎn)品板塊，絕不局限于單一的“泡池湯浴”，而是要結(jié)合市場(chǎng)需求，通過(guò)縱向創(chuàng)新與橫向聚焦，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品鏈的延伸，主要有兩個(gè)方向：

一是做足親水游樂(lè)的文章，發(fā)揮溫泉的親水本質(zhì)，把游泳池、人造沙灘、造浪池、水中健身池、水上表演項(xiàng)目作為重要內(nèi)容融入溫泉產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)中，增強(qiáng)人們的親水參與性與體驗(yàn)性，增加夏季運(yùn)營(yíng)的收入；

二是做足健康養(yǎng)生的文章，利用溫泉的養(yǎng)生功效，將養(yǎng)生、健身、醫(yī)療、康復(fù)、美容、護(hù)理、健康管理等一系列養(yǎng)生手段深度結(jié)合，形成面向中高端市場(chǎng)特別是女性市場(chǎng)的巨大突破。

其三，以風(fēng)格主題化為手段，打造主題型溫泉。在未來(lái)的發(fā)展中，要想把溫泉資源通過(guò)溫泉度假村的形式變成具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品，必須挖掘文化，用文化來(lái)打造溫泉的主題，營(yíng)造獨(dú)特的文化氛圍，創(chuàng)造獨(dú)特的文化感受，才能在市場(chǎng)上占據(jù)一席之地。這個(gè)文化，不一定是當(dāng)?shù)氐奈幕?，這個(gè)要從市場(chǎng)需求、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的差異化來(lái)決定。如綠維創(chuàng)景策劃設(shè)計(jì)的浙江縉云仙都?黃帝溫泉谷（以黃帝文化與《內(nèi)經(jīng)圖》來(lái)整合包裝溫泉主題），北京藍(lán)調(diào)溫泉莊園（從草莓到藍(lán)調(diào)文化，打造“小資溫泉”），遼寧思拉堡溫泉（以溶洞泡浴、臺(tái)地溫泉為特色的“琴臺(tái)溫泉”），福建梅花湖溫泉（構(gòu)建“水上溫泉”特色）。（可以配我們的設(shè)計(jì)圖）

4、以“會(huì)議度假酒店”為重點(diǎn)，構(gòu)建接待載體

會(huì)議度假酒店是“溫泉休閑綜合體”的重點(diǎn)構(gòu)成，作為核心接待載體，與溫泉中心相輔相成，是整個(gè)綜合體吸引與接待游客的核心，其建設(shè)水準(zhǔn)決定了整個(gè)“溫泉休閑綜合體”的品質(zhì)和形象，對(duì)于后期地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)有重要影響。

我們之所以非常明確提出“會(huì)議度假酒店”的概念，是由溫泉度假村的經(jīng)營(yíng)特性決定的――對(duì)于絕大多數(shù)溫泉度假項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，會(huì)議幾乎是不可或缺的功能，這一點(diǎn)在全國(guó)多個(gè)溫泉度假村的經(jīng)營(yíng)中得到證實(shí)，在未來(lái)的發(fā)展中會(huì)議休閑也仍將是溫泉度假項(xiàng)目的重要產(chǎn)品。“會(huì)議度假酒店”策劃設(shè)計(jì)的關(guān)鍵包括以下三個(gè)方面：

其一，市場(chǎng)決定配置。要明確，由于會(huì)議市場(chǎng)規(guī)模的差異性，不是所有的溫泉度假村都可能做到九華山莊（我們稱(chēng)之為九華溫泉會(huì)都）的水準(zhǔn)，因此，在會(huì)議度假酒店的會(huì)議、客房、餐飲、娛樂(lè)等功能的規(guī)模和檔次配置中，要根據(jù)市場(chǎng)的具體特征來(lái)確定，必須量體裁衣，才能保證后續(xù)經(jīng)營(yíng)的良好效果。

其二，場(chǎng)地決定格局。“溫泉休閑綜合體”的休閑特色決定了會(huì)議度假酒店一定要區(qū)別于城市商務(wù)酒店：一方面是在功能布局上要考慮與其他功能板塊的互動(dòng)關(guān)系，另一方面是酒店本身充分體現(xiàn)出度假酒店組團(tuán)式、園林型、休閑化的布局結(jié)構(gòu)，特別要利用場(chǎng)地的優(yōu)勢(shì)景觀資源，強(qiáng)化與周邊環(huán)境的有機(jī)融合，創(chuàng)造出休閑放松的環(huán)境氛圍。

其三，文化塑造風(fēng)格。在總體定位的前提下，酒店的建筑風(fēng)格要充分吸納當(dāng)?shù)亟ㄖ幕厣?，或?chuàng)新引入一種融入場(chǎng)地環(huán)境的建筑特色，體現(xiàn)出鮮明的建筑風(fēng)格與休閑氣質(zhì)，力爭(zhēng)成為整個(gè)溫泉休閑綜合體的標(biāo)志性建筑。

5、以“溫泉養(yǎng)生地產(chǎn)”為核心，創(chuàng)造利潤(rùn)中心

作為土地綜合開(kāi)發(fā)的核心與快速回收投資的載體，“休閑養(yǎng)生地產(chǎn)”是“溫泉休閑綜合體”開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵所在，應(yīng)成為精心打造的對(duì)象，主要有三類(lèi)：
第一類(lèi)是作為第二居所的“住宅型物業(yè)”。銷(xiāo)售完畢之后即完成開(kāi)發(fā)，以公寓或洋房為主，不建議溫泉入戶，公共的溫泉中心只作為配套來(lái)使用，可以給予年票的優(yōu)惠或俱樂(lè)部會(huì)員卡模式來(lái)運(yùn)作。

第二類(lèi)是作為可以返租的“度假型物業(yè)”。建議溫泉入戶，以別墅式溫泉湯屋為主，包括迷你溫泉湯屋（大約50~120平米），以聯(lián)排為主，此類(lèi)產(chǎn)品總價(jià)格不高，但是休閑功能齊全；溫泉?jiǎng)e院，一般為院落式別墅，兼具泡浴功能、會(huì)議功能，娛樂(lè)功能、廚房功能，面向企業(yè)小型團(tuán)體，一般在400~600平米，可以容納10~20人；溫泉大宅，作為真正的高端溫泉度假物業(yè)，面向私營(yíng)企業(yè)主、企業(yè)高級(jí)管理層等市場(chǎng)。

第三類(lèi)是以溫泉為特色的休閑商業(yè)街。其實(shí)質(zhì)是休閑商業(yè)地產(chǎn)，既可以自持，也可以出售，以酒吧、餐飲、養(yǎng)生物品專(zhuān)賣(mài)店、健身會(huì)所為核心業(yè)態(tài)，此類(lèi)物業(yè)可以結(jié)合溫泉，也可以獨(dú)立開(kāi)發(fā)，但是要注重與溫泉區(qū)的配合。

“溫泉養(yǎng)生地產(chǎn)”的開(kāi)發(fā)運(yùn)作，主要注重三個(gè)方面：

一是溫泉綜合價(jià)值的大力彰顯。從主題概念和功能特色上，要突出溫泉地產(chǎn)、養(yǎng)生地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)的特征，提升地產(chǎn)的附加值。

二是會(huì)議度假酒店的充分結(jié)合。要結(jié)合會(huì)議經(jīng)營(yíng)，形成對(duì)產(chǎn)權(quán)式度假物業(yè)的返租結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值的最大化利用。

三是整體開(kāi)發(fā)節(jié)奏的科學(xué)把握。“溫泉休閑綜合體”一般都是位于城郊或鄉(xiāng)村的大盤(pán)，全面開(kāi)花是不現(xiàn)實(shí)的，應(yīng)認(rèn)清隨著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的深入，必將帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值的提升，從而進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)值的提升，從而為獲取土地升值效應(yīng)帶來(lái)的高額回報(bào)創(chuàng)造基礎(chǔ)。因此，在具體的開(kāi)發(fā)中，要本著“先投資型，后自住型；先經(jīng)營(yíng)型，后居住型；先小戶型，后大戶型；先中端，后高端”的原則來(lái)安排科學(xué)合理的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，才能實(shí)現(xiàn)土地開(kāi)發(fā)價(jià)值的最大化。

6、以“溫泉生活方式”為目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)品牌突破

溫泉生活方式，是溫泉度假項(xiàng)目的最高境界。“溫泉休閑綜合體”的目標(biāo)，是通過(guò)規(guī)模化的優(yōu)勢(shì)和差異化的產(chǎn)品，構(gòu)建出多元的功能結(jié)構(gòu)，營(yíng)造出良好的休閑環(huán)境，創(chuàng)造全新的溫泉文化，最終形成一種全新的溫泉生活方式，讓游客充分享受到溫泉休閑養(yǎng)生的樂(lè)趣。

如果能夠成功創(chuàng)造出一種全新的“溫泉生活方式”，“溫泉休閑綜合體”將從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的層面上升到品牌塑造的層面，在提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)，為開(kāi)發(fā)商進(jìn)行品牌的連鎖拓展運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造可能。如海泉灣、天沐溫泉、柏聯(lián)SPA、頤尚溫泉等，都是通過(guò)溫泉生活方式的打造，實(shí)現(xiàn)品牌塑造，最后成功實(shí)現(xiàn)連鎖擴(kuò)張和運(yùn)營(yíng)。

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