案例：石像湖生態(tài)人居示范區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)策劃




1、區(qū)域開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)

中業(yè)集團(tuán)委托我們的是對(duì)蒲江縣20平方公里左右土地的近中長三個(gè)時(shí)期的開發(fā)策劃。因此，我們首先對(duì)全部區(qū)域長期開發(fā)的總體框架進(jìn)行策劃，進(jìn)而制定出中期、近期的開發(fā)目標(biāo)與運(yùn)作計(jì)劃。

從大的結(jié)構(gòu)上看，石象湖生態(tài)人居綜合示范區(qū)，是一個(gè)區(qū)域開發(fā)的框架。但從企業(yè)求的實(shí)際目標(biāo)看。這是一項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃。換句話說，落地的，實(shí)現(xiàn)盈利的，是地產(chǎn)和房產(chǎn)的建設(shè)與銷售。

我們認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)開發(fā)營運(yùn)模式，已經(jīng)從一般的樓盤開發(fā)，走向社區(qū)開發(fā)，并發(fā)展到新城鎮(zhèn)開發(fā)的新階段，由民營企業(yè)進(jìn)行新型城市與中-心鎮(zhèn)的承包開發(fā)，正在全國逐步顯現(xiàn)。珠江集團(tuán)開發(fā)的京津新城，就是一個(gè)典型的案例，其開發(fā)面積達(dá)250平方公里，建成后居住人口規(guī)劃為100萬，包括了工業(yè)區(qū)、教育園區(qū)、物流區(qū)及度假區(qū)。

中業(yè)集團(tuán)開發(fā)的石象湖生態(tài)人居綜合示范區(qū)，同樣是一座城市，是一座特殊的城 市。這座城市占地面積20平方公里，常駐人口3萬人，非常駐人口2萬人，年接待游客300萬人次。

我們將這座城市的特殊性概括為以下三個(gè)方面：

（1）主題城市

所謂主題城市，是一個(gè)區(qū)別于自然聚和形成的綜合城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)，而是按照特定目標(biāo)構(gòu)建的，以“生態(tài)人居”為主題的城市。整座城市規(guī)劃，服務(wù)于開發(fā)商對(duì)于“生態(tài)人居”目標(biāo)的探索。

（2）科學(xué)研究試驗(yàn)城市

我們將城市定位于“生態(tài)人居”示范，其前提是對(duì)于生態(tài)人居的科學(xué)研究。整座城市，都是生態(tài)人居科學(xué)研究的試驗(yàn)項(xiàng)目，是一個(gè)試驗(yàn)城。因此，對(duì)于未來的中國人居環(huán)境及城市化道路而言，這座城市充滿了新的探索，卻一定存在不完善的缺點(diǎn)。

（3）新居住模式的示范城市

這是一個(gè)探索生態(tài)人居的示范區(qū)，一個(gè)中國城市生活方式提升的示范區(qū)。這座城市，標(biāo)志著中國社會(huì)在科學(xué)的發(fā)展觀指導(dǎo)下，新的城市化發(fā)展的成果。

這樣一座城市，對(duì)于中國城市化及人居環(huán)境的研究與發(fā)展，是具有里程碑意義的。開發(fā)這樣一座城市，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了一般房地產(chǎn)商的短期盈利目標(biāo)，而是一種偉大的科學(xué)技術(shù)與社會(huì)人文的綜合探索。

但是，作為項(xiàng)目策劃機(jī)構(gòu)，我們須同時(shí)把握項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)作目標(biāo)，力求用非常好的商業(yè)模型，為委托人中業(yè)集團(tuán)提供符合其現(xiàn)實(shí)條件的操作計(jì)劃，保證項(xiàng)目實(shí)施的可行性與可操作性。這，就是以房地產(chǎn)開發(fā)的角度，對(duì)項(xiàng)目的清理。本策劃力求完成落腳于房地產(chǎn)開發(fā)的運(yùn)作構(gòu)架。

我們認(rèn)為，本項(xiàng)目須站在區(qū)域開發(fā)(新城市開發(fā))的高度上，落腳于房地產(chǎn)開發(fā)的盈利目標(biāo)。

2、石象湖的房地產(chǎn)定位

石象湖生態(tài)人居綜合示范區(qū)，是一個(gè)新城市開發(fā)，這一定位已經(jīng)非常明確了。但站在房地產(chǎn)開發(fā)的角度上，我們?nèi)匀恍枰o出一個(gè)定位。

主體：泛旅游房地產(chǎn)。附帶：中-心城鎮(zhèn)房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)綜合房地產(chǎn)、教育房地產(chǎn)、醫(yī)療保健房地產(chǎn)。

我們提出了泛旅游產(chǎn)業(yè)的概念，專指超出傳統(tǒng)旅游的更廣泛的產(chǎn)業(yè)關(guān)系。這些產(chǎn)業(yè)關(guān)系，對(duì)于分析研究產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，具有十分方便的工具作用。

所謂泛旅游產(chǎn)業(yè)，是指超出觀光、休閑、度假等傳統(tǒng)旅游概念的更加泛化的旅游產(chǎn)業(yè)概念，其內(nèi)容還包括會(huì)展、運(yùn)動(dòng)、康體、娛樂等等，產(chǎn)業(yè)鏈連接到餐飲、運(yùn)輸、酒店、商業(yè)、農(nóng)業(yè)等等。

泛旅游產(chǎn)業(yè)具有非常大的區(qū)域聚集和經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用，往往會(huì)帶動(dòng)一個(gè)區(qū)域的城市化進(jìn)程，形成游憩區(qū)、度假區(qū)、會(huì)展區(qū)、娛樂區(qū)、步行街區(qū)、購物游憩區(qū)、及旅游小城鎮(zhèn)等等，推動(dòng)區(qū)域型旅游房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展。因此，泛旅游產(chǎn)業(yè)被廣泛用作為提升城市功能，推動(dòng)城市經(jīng)營的有效手段。

我們從經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的角度，把泛旅游產(chǎn)業(yè)看作“出游型消費(fèi)經(jīng)濟(jì)”。在以“出游行為”作為前提的條件下，所有的消費(fèi)經(jīng)濟(jì)通過相互融合，構(gòu)成了巨大的消費(fèi)經(jīng)濟(jì)構(gòu)架。

（1）泛旅游房地產(chǎn)

即以泛旅游產(chǎn)業(yè)為依托，開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其中主要包括泛旅游項(xiàng)目地產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)酒店，時(shí)權(quán)酒店，度假別墅區(qū)，休閑莊園，養(yǎng)老社區(qū)，泛旅游商業(yè)房地產(chǎn)七種形態(tài)。

泛旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目地產(chǎn)――指以規(guī)劃為指引，對(duì)泛旅游產(chǎn)業(yè)相關(guān)項(xiàng)目的地產(chǎn)開發(fā)；開發(fā)商作為①級(jí)或其他方式運(yùn)作的地產(chǎn)開發(fā)商，運(yùn)用策劃、規(guī)劃、周邊建設(shè)、土地整理等手段，獲取土地升-值的盈利運(yùn)作；

產(chǎn)權(quán)酒店――以住宿單元出售產(chǎn)權(quán)的酒店開發(fā)模式；

時(shí)權(quán)酒店――依托分時(shí)度假交換網(wǎng)絡(luò)，以度假時(shí)權(quán)出售的酒店開發(fā)模式；

度假別墅區(qū)――以完整的別墅或房屋 單元完整產(chǎn)權(quán)銷售的住宅開發(fā)模式；

休閑莊園――從事旅游休閑主業(yè)或用于機(jī)構(gòu)、家庭休閑度假，以完整或不完整產(chǎn)權(quán)方式合作經(jīng)營或租賃經(jīng)營的大面積農(nóng)業(yè)土地開發(fā)模式；

養(yǎng)老社區(qū)――以養(yǎng)老服務(wù)為依托，提供老人居住的住宅社區(qū)開發(fā)模式；

泛旅游商業(yè)房產(chǎn)――以泛旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目為依托，開發(fā)的休閑街區(qū)、商務(wù)休閑樓層、步行街區(qū)、商業(yè)街區(qū)、市場區(qū)及商鋪、餐飲街及鋪面、游客服務(wù)鋪點(diǎn)等等全產(chǎn)權(quán)商業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目。

在本項(xiàng)目中，泛旅游房地產(chǎn)是主要的開發(fā)形態(tài)，以上其中方式都有充分的運(yùn)用空間，其中，度假別墅區(qū)、產(chǎn)權(quán)酒店、休閑莊園是主要的內(nèi)容。

（2）中-心城鎮(zhèn)房地產(chǎn)

以中-心鎮(zhèn)開發(fā)為依托的城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)模式，主要包括行政管理機(jī)構(gòu)辦公樓開發(fā)，中-心鎮(zhèn)公共設(shè)施開發(fā)，中-心鎮(zhèn)商業(yè)房地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)開發(fā)等等。

本項(xiàng)目中，石象湖鎮(zhèn)的規(guī)劃與開發(fā)，將是項(xiàng)目中期能否順利展開的關(guān)鍵。

（3）農(nóng)業(yè)綜合房地產(chǎn)

以農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化為內(nèi)容，按照現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施要求開發(fā)農(nóng)業(yè)土地、大棚與房屋的開發(fā)模式；包括農(nóng)業(yè)莊園、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、臨時(shí)性建筑等；本項(xiàng)目中，農(nóng)村土地整合的運(yùn)作，是一個(gè)需突破的內(nèi)容，由農(nóng)村運(yùn)用而發(fā)展的農(nóng)業(yè)綜合房地產(chǎn)，是石象湖綜合試驗(yàn)的重中之重。

（4）教育房地產(chǎn)

以現(xiàn)代教育為依托，開發(fā)周邊商業(yè)服務(wù)及住宅項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)模式；包括大學(xué)城、私立學(xué)校、高等學(xué)校等等。

本項(xiàng)目從新城市需的教育配套角度，設(shè)計(jì)了教育房地產(chǎn)開發(fā)的高起點(diǎn)商業(yè)化方案。因?yàn)橛烧峁┙逃涮椎目赡苄苑浅Ｐ?，開發(fā)商須通過商業(yè)化的教育引入，才能完成區(qū)域高水準(zhǔn)教育配套的任務(wù)，也才可能完成新城市開發(fā)的長期目標(biāo)。

（5）醫(yī)療保健房地產(chǎn)

以現(xiàn)代療養(yǎng)醫(yī)院、保健醫(yī)院、貴-族醫(yī)院等為依托，開發(fā)周邊商業(yè)服務(wù)與住宅項(xiàng)目的開發(fā)模式。

本項(xiàng)目從新城市需要的醫(yī)療配套與促進(jìn)康療休閑發(fā)展及養(yǎng)老居住的角度，設(shè)計(jì)了醫(yī)療房地產(chǎn)開發(fā)的高起點(diǎn)商業(yè)化方案。因?yàn)橛烧峁┽t(yī)療配套的水平不可能很高，開發(fā)商需通過商業(yè)化的醫(yī)療引入，才能完成區(qū)域高水準(zhǔn)醫(yī)療配套的任務(wù)，同時(shí)以療養(yǎng)醫(yī)院、保健醫(yī)院，貴-族醫(yī)院的方式，提高區(qū)域泛旅游房地產(chǎn)的價(jià)值，并完成新城市開發(fā)的長期目標(biāo)。

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