《2014中國房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展報告》之金融投資創(chuàng)新案例

2015-02-11 綠維創(chuàng)景 標簽：旅游房地產(chǎn) 規(guī)劃設(shè)計地產(chǎn)創(chuàng)新旅游投資

佰仕信基金

二、佰仕信基金——縣級市商業(yè)地產(chǎn)投資成功案例

全經(jīng)聯(lián)點評：佰仕信基金的管理團隊看好位于三四線城市核心位置的商業(yè)綜合體中的投資機會。對于商業(yè)物業(yè)，地段是第一位的，但是好的操盤團隊可以實現(xiàn)開發(fā)商、投資人及消費者等的多贏局面。通過基金來整合好的資源及優(yōu)秀團隊，在控制好風(fēng)險的前提下，能夠為投資人實現(xiàn)預(yù)期的投資回報，并為社會創(chuàng)造價值。

2012年以來，“回歸一二線”成為房地產(chǎn)市場的共識，三四線城市開始被主流開發(fā)商放棄，“鬼城”不斷暴露出來，相反，一二線城市地王頻出，“面粉貴過面包”成為常態(tài)。在一片哀鴻聲中，無力逃離的中小開發(fā)商似乎面臨著生死危機，是坐以待斃？還是另辟蹊徑？專注于商業(yè)地產(chǎn)投資的佰仕信基金近期完成了一筆投資于縣級城市的基金退出，可以為困惑的中小開發(fā)商們提供一種選擇。

此項目名為萬悅廣場的城市綜合體，位于河北省張家口市所轄的懷來縣，地處北京通往內(nèi)蒙、山西的必經(jīng)之地，同時還兼具草原、滑雪場、水庫等旅游資源，該項目建成后將成為張家口地區(qū)以及周邊（包括北京延慶縣）最大的商業(yè)綜合體。操盤該項目的為北京一家小型開發(fā)商，暫定資質(zhì)，目前僅有這一個房地產(chǎn)項目在開發(fā)，但實際操盤人曾經(jīng)參與西單大悅城的策劃招商，為資深的商業(yè)地產(chǎn)人，選擇懷來并刻意拔高定位，他們做了周密的調(diào)研和論證，調(diào)用了大量來自北京的商家資源，佰仕信基金與之接觸后對其的商業(yè)操盤及資金籌措思路非常認可，在最短的時間內(nèi)決定投資。該項目在基金投資一個月內(nèi)即拿到銷售許可證開盤銷售，期間還得到了一個最大的利好消息“北京聯(lián)合張家口申辦冬奧會，高鐵將直通張家口”，項目銷售火爆，2014年2月25日佰仕信萬悅投資基金如期實現(xiàn)退出，投資人在第一時間獲得了足額的本息回報，項目方與基金投資人實現(xiàn)了雙贏。

（一）項目介紹

懷來萬悅廣場項目位于河北省張家口市懷來縣沙城鎮(zhèn)董存瑞東大街中央十字街口南側(cè)，緊鄰縣政府，是將原中心商業(yè)拆除改造項目。該項目占地52512平方米，規(guī)劃總建面積約30萬平方米，規(guī)劃業(yè)態(tài)包括購物中心、影院、高端小商品批發(fā)零售交易市場、高端商務(wù)酒店、SOHO辦公等。該項目主力店業(yè)態(tài)（購物中心、影院、酒店等）開發(fā)商計劃自持，其余近半數(shù)為可銷售型商業(yè)，包含沿街三層的城市中心商鋪以及地下一層小商品批發(fā)市場攤位，銷售部分預(yù)期回款金額超過30億元。

經(jīng)DTZ的市場顧問報告分析，項目面向的主要投資客群來自內(nèi)蒙古、山西的投資客以及本地的商業(yè)投資人群，設(shè)計銷售單價在2-3萬元/平方米，總價主要集中在25-50萬元，極好地滿足中高端投資客群需要，極具投資性。該項目在基金投資1個月內(nèi)即取得預(yù)售證，銷售狀況良好。開發(fā)商自持部分主力店招商進展順利，物美、新影聯(lián)院線、工商銀行等大型商戶也紛紛入駐。此外，數(shù)家從未進入過懷來縣城的大型商戶也有意向進駐。佰仕信基金正是判斷項目不僅抵押物充足，而且銷售回款預(yù)期良好，只是由于公司資質(zhì)原因而暫時無法對接更低成本的資金（零金融負債）而出現(xiàn)暫時性的資金缺口，綜合自身的募資能力，果斷進行投資。該項目佰仕信基金從項目接觸、談判、募資到投出僅僅用了兩周時間，充分體現(xiàn)私募股權(quán)投資基金的優(yōu)勢，創(chuàng)造了一個奇跡。

（二）經(jīng)驗交流

1、房地產(chǎn)基金宜反向操作，在常規(guī)金融機構(gòu)忽視的范圍尋找金礦

2012年以來，在嚴格的調(diào)控政策下，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場走勢呈現(xiàn)明顯分化：一線城市、特別是一線城市核心區(qū)域的房價依然堅挺，甚至出現(xiàn)大幅上漲；而二三四線城市開始出現(xiàn)回調(diào)，一些地區(qū)成交量縮減，甚至出現(xiàn)大規(guī)模庫存積壓。本已居高不下的一線城市核心區(qū)域房價由于需求大于供給，便一直處在只漲不跌的神話中，而二三四線城市甚至一線城市的遠郊區(qū)域卻由于供給明顯超過需求而隨著政策波動“上躥下跳”，以致大型房企紛紛逃離三四線城市，甚至于一些二線城市也已經(jīng)成為大型房企們的進入禁區(qū)。同時，對于大多數(shù)涉足地產(chǎn)融資的金融機構(gòu)而言，考慮到市場風(fēng)險加大，紛紛提高自己的合作門檻，對于合作單位（大多數(shù)要求百強以內(nèi)）以及投資區(qū)域（大多數(shù)要求二線強以上）均有嚴格的要求，這對于地處三四線城市而無力逃離的中小開發(fā)商們無疑是雪上加霜，可謂生死考驗。

對于同樣是夾縫中生長的房地產(chǎn)基金來說，與具有牌照優(yōu)勢可以“制度套利”的金融機構(gòu)抗衡的唯一機會在于通過其專業(yè)能力去挖掘被他們遺忘的機會，而一味跟在常規(guī)金融機構(gòu)后面去撿他們無法過會的項目只能意味更大的風(fēng)險，只有反向操作，拋開程序化的界限設(shè)定，從項目實質(zhì)價值出發(fā)，才有可能真正發(fā)現(xiàn)投資機會。佰仕信基金認為，在消費升級的大趨勢下，三四線城市核心地段具有唯一性的商業(yè)地產(chǎn)存在相對剛性的投資需求，而一些本土化具有資源優(yōu)勢且具備專業(yè)運作能力的中小開發(fā)商可能恰恰是地產(chǎn)基金最好的合作伙伴，對于一些好的機會甚至應(yīng)該做更主動的管理去爭取更大的投資價值。

2、三四線城市核心地段的投資型商業(yè)是絕對的剛需，但要注意匹配對路的商業(yè)資源

懷來縣東距北京約120公里，西距張家口市87公里，是中國著名的葡萄酒之鄉(xiāng)、河北省環(huán)首都綠色經(jīng)濟圈14個縣（市）之一，人口僅有35萬人，人均GDP是其上級行政單位張家口市的1.2倍，當?shù)鼐用裼幸欢ǖ南M能力，但縣城內(nèi)及周邊區(qū)域無大型商業(yè)綜合體，導(dǎo)致居民主要消費仍流向張家口市、北京城區(qū)等區(qū)域。萬悅公司在此位置開發(fā)30萬平方米體量的大型購物中心，引入了物美超市、新影聯(lián)院線、東來順等從未進入該區(qū)域的主力店，集合了高端小商品批發(fā)零售、餐飲娛樂、休閑旅游、電子商務(wù)、酒店辦公等多功能于一體，其目的不光是滿足當?shù)鼐用竦幕拘枨?，還著眼于吸引周邊乃至蒙晉冀交界區(qū)域的消費人群，使得該項目成為該區(qū)域目前及未來一段時間內(nèi)少有的稀缺性產(chǎn)品。

懷來縣城交通路網(wǎng)由兩橫兩縱共四條主要干道組成，而萬悅項目位于兩條主干道的交匯處，屬于絕對商業(yè)核心區(qū)域。該項目原址為懷來縣長途汽車總站，項目落成后原長途站點仍保留，使得該項目區(qū)域成為懷來縣城最大的交通樞紐及人流集散地。

此外，隨著京津冀一體化的加速，北京的周邊區(qū)域?qū)O大受益。張家口區(qū)域就受惠于北京申辦2022年冬季奧運會，將在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面獲得巨大的發(fā)展機遇，作為張家口與北京之間必經(jīng)橋梁的懷來縣無疑首當其沖。另外，根據(jù)北京市政府指導(dǎo)精神，自2013年起，市區(qū)內(nèi)的小商品批發(fā)市場將逐漸外遷到五環(huán)以外，甚至河北省境內(nèi)。在該政策環(huán)境下，萬悅項目的落成無疑是搶占了巨大的市場先機，也因此獲得了更強的投資價值。

3、商業(yè)地產(chǎn)投資成敗取決于清晰的經(jīng)營計劃和資金籌劃，長短期現(xiàn)金流需有合理安排

萬悅公司董事長曾為北京西單大悅城招商運營團隊的核心成員，具有較強的招商能力和豐富的運營經(jīng)驗。萬悅公司還重金聘請了國際頂尖商業(yè)顧問戴德梁行，作為項目招商運營顧問及銷售團隊，為商家和投資者提供充足的運營保障。該項目超半數(shù)的商業(yè)面積及主力店由萬悅公司自持并經(jīng)營，既體現(xiàn)了對萬悅公司雄厚資金實力，也避免了傳統(tǒng)散售型商業(yè)項目銷售后經(jīng)營混亂的弊端，有利于商業(yè)形象的塑造和商業(yè)環(huán)境的提升，同時也能給購買商戶帶來更好的管理及運營服務(wù)。此外，萬悅公司還計劃在項目近鄰區(qū)域開發(fā)大型倉儲物流產(chǎn)業(yè)園，為該項目提供相應(yīng)的配套保障。這一系列的舉措給予投資人以強烈的信心，導(dǎo)致了很好的銷售效果，而現(xiàn)金的快速回籠也極好減輕項目持有壓力，讓項目方更從容的去做長期持有安排，從而形成了良性循環(huán)，各方均受益。

4、項目投后監(jiān)管很重要，要及時參與和干預(yù)，保證項目進度處于計劃范圍

與基金合作，對于項目方來說既有資金支持的好處，也需要接受被監(jiān)督的“麻煩”。在這個項目上基金的存在對項目方的行為構(gòu)成監(jiān)督，控制資金挪用，督促其按照預(yù)定計劃抓緊完成工程進度，盡快進行銷售，使其資金使用效率做到了極大提高，公司治理也更為規(guī)范，為對接銀行資金奠定了良好的基礎(chǔ)。佰仕信基金作為項目投資人，一方面要始終站在投資人的立場監(jiān)督資金的流向和投資收益保障，另一方面也要充分尊重開發(fā)商的經(jīng)營理念和利益述求，把握好控制尺度，減少不必要的干擾。在投后管理期間，佰仕信基金采取每月定期現(xiàn)場督查的方式，時時掌握項目進展，監(jiān)測項目現(xiàn)金流變動，關(guān)注重大事件變化，關(guān)注管理層變動，關(guān)注市場預(yù)防系統(tǒng)性風(fēng)險，配合萬悅公司處理相關(guān)問題，并每月定期向投資人做項目投資月度總結(jié)報告，披露項目進展及風(fēng)險預(yù)估情況。為了防范出現(xiàn)兌付風(fēng)險，佰仕信基金與萬悅公司在最初的基金合作方案中就預(yù)留了足夠的還款覆蓋空間和時間彈性，在進入兌付期設(shè)計了資金歸集環(huán)節(jié)，要求項目方按照約定比例進行資金歸集，同時佰仕信基金還積極配合項目方對接后續(xù)的銀行貸款支持，讓項目方愿意主動配合監(jiān)管并積極配合基金按照約定期限退出，雙方達成了共贏。

佰仕信基金認為：當中國的房地產(chǎn)業(yè)進入下半程，當人們開始從關(guān)注土地價值轉(zhuǎn)向關(guān)注產(chǎn)品價值，進而關(guān)注運營價值乃至資產(chǎn)價值時，地產(chǎn)基金行業(yè)的黃金時代才真正到來。大金礦尚未挖掘，努力就會有回報。

（本文內(nèi)容摘自由全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會發(fā)布、北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計院執(zhí)筆的《2014中國房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展報告》。內(nèi)容由全經(jīng)聯(lián)金融投資委員會協(xié)助提供。其他頻道發(fā)布請注明來源。）

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