《2014中國房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展報告》之金融投資創(chuàng)新案例
新派公寓
編者按:《2014中國房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展報告》是由北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計院執(zhí)筆,全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會研究院編制,全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會發(fā)布的,以“2014地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展”為研究重點(diǎn)的行業(yè)報告。本報告在全經(jīng)聯(lián)各專委會、會員企業(yè)的大力支持下,形成了新型城鎮(zhèn)化、可續(xù)建筑、商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓與綜合體、文化與旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老住區(qū)、園區(qū)地產(chǎn)、房地產(chǎn)金融投資、人力資源和房地產(chǎn)服務(wù)創(chuàng)新等十大方面2014年的創(chuàng)新總結(jié)與2015年發(fā)展展望,并分析了諸多創(chuàng)新案例。我們將以連載的形式,陸續(xù)發(fā)布《2014中國房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展報告》的相關(guān)內(nèi)容,以饗讀者。敬請期待!
以下為《2014中國房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展報告》系列解讀之金融投資創(chuàng)新案例篇。
一、新派公寓——都市白領(lǐng)新生活社區(qū)
全經(jīng)聯(lián)點(diǎn)評:新派公寓在恰當(dāng)?shù)臅r點(diǎn)收購了合適的資產(chǎn),成功引入了資本。迎合了當(dāng)下青年白領(lǐng)的居住消費(fèi)需求,打造了結(jié)合移動互聯(lián),用戶體驗(yàn),社交等社會熱點(diǎn)的精致青年社區(qū)。新派公寓不是簡單的房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營模式,其項目整個流程涉及收購、定位、改造、出租,資金回報,其核心為資產(chǎn)的管理能力和金融的創(chuàng)新。
新派公寓(CYPA,China Young Professionals Apartments)是國內(nèi)領(lǐng)先的致力于打造都市白領(lǐng)新居住方式的連鎖公寓品牌。全經(jīng)聯(lián)金融投資委員會委員,新派公寓創(chuàng)始人王戈宏先生提出并實(shí)踐未來中國白領(lǐng)新的居住理念:Lifestyle(新生活方式)、Home(新的家)、Community(年輕人的社區(qū))。王戈宏和賽富投資基金一起發(fā)起了賽富不動產(chǎn)基金(SAIF Properties Fund),一期基金成功收購北京CBD核心區(qū)域獨(dú)棟物業(yè),改造成新派公寓全國旗艦店。借鑒了美國REITs模式并進(jìn)行中國式改良,通過收購、租賃物業(yè)的組合策略的新派公寓鎖定了月收入在1萬~2萬元的白領(lǐng)用戶,希望以符合白領(lǐng)用戶個性化需求的新居住消費(fèi)模式,運(yùn)用私募REITs模式進(jìn)行新派公寓的規(guī)?;卣?,打造出獨(dú)特的“金融+品牌+服務(wù)”的模塊化復(fù)制連鎖發(fā)展模式。
(一)理念創(chuàng)新
新派公寓不是簡單的房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營模式,而是在為在都市生活的白領(lǐng)創(chuàng)造一種新的生活方式。針對當(dāng)前城市白領(lǐng)無力承擔(dān)高額房價,中高端人才紛紛逃離都市,或者居住環(huán)境惡劣造成人才流失的嚴(yán)峻現(xiàn)狀,新派公寓提出了:“讓白領(lǐng)年輕時就要住在都市中心,同時要擁有從容居住、幸福居住、同人居住,讓居住從資產(chǎn)型向消費(fèi)型轉(zhuǎn)型”的目標(biāo)。
(二)服務(wù)創(chuàng)新
新派公寓創(chuàng)新地提出并實(shí)踐了白領(lǐng)公寓獨(dú)特的有限內(nèi)容卻品質(zhì)化的服務(wù)--4S服務(wù)模式:始終微笑、真誠服務(wù)、社區(qū)互動、公民分享。
(三)產(chǎn)品創(chuàng)新
新派公寓目前在北京開業(yè)運(yùn)營兩家店,一家是位于東城區(qū)的紫禁城店,另一家是位于朝陽區(qū)的CBD旗艦店。新派注重細(xì)節(jié),根據(jù)白領(lǐng)的實(shí)際居住和生活需求,通過各個角度,全方位地為白領(lǐng)打造創(chuàng)新、細(xì)致、精致、便利的居住環(huán)境,從而實(shí)現(xiàn)了白領(lǐng)同質(zhì)化的社區(qū)居住、精致化的細(xì)節(jié)居住以及拇指化的智能居住。
(四)模式創(chuàng)新
用私募REITs金融模式進(jìn)行城市舊物業(yè)翻新改造,與政府、開發(fā)商等合作進(jìn)行白領(lǐng)公寓定制、品牌化、規(guī)模化的發(fā)展。
1、創(chuàng)新實(shí)踐私募REITs 模式
由于中國的REITs模式還不夠成熟,新派公寓在國內(nèi)創(chuàng)新實(shí)踐了私募的公寓REITs模式,通過收購、租賃物業(yè)的組合策略,新派公寓希望以符合白領(lǐng)用戶個性化需求的新居住消費(fèi)模式,打造出獨(dú)特的“品牌+地產(chǎn)+金融”的收益模式。新派公寓創(chuàng)始人王戈宏通過將基金化的結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)了私募REITs的運(yùn)作模式,通過32個LP(有限合伙人)買入整個物業(yè),最終使用分股的形式將權(quán)益返還給投資人,新派公寓在其中僅投入了1%份額,相當(dāng)于零投入,但根據(jù)協(xié)議,新派擁有不少于20年的管理權(quán)。
2、“收購/租賃/品牌管理/投資合作+翻新改造+租出+復(fù)制擴(kuò)張”,城市存量舊物業(yè)增值新模式
新派公寓通過收購、整體租賃、品牌輸出管理、投資合作等多種模式進(jìn)行物業(yè)開發(fā),后對獲得物業(yè)根據(jù)其所在的位置、區(qū)域、特點(diǎn)等進(jìn)行產(chǎn)品定位,按照新派的四個等級產(chǎn)品(新派Star、新派Style,新派Cypa和新派Premium)進(jìn)行翻新改造后租出。同時,新派將成本、管理等細(xì)節(jié)全部做成了模塊,建立了供應(yīng)商評估體系,并撰寫了基于產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)定位的《新派白皮書》和基于服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)的《新派橙皮書》,完成了新派可復(fù)制的模塊化和量化的標(biāo)準(zhǔn),而這一切都為新派接下來的大規(guī)模擴(kuò)張奠定了堅實(shí)的基礎(chǔ)。
目前,新派已經(jīng)在北京實(shí)踐了重資產(chǎn)的CBD旗艦店和整組輕資產(chǎn)的紫禁城店。紫禁城店以整租物業(yè)的模式,翻修后定價每間3000元~7000元/月,然后分散出租;CBD旗艦店則以低于市場價近50%的價格購得CBD核心區(qū)域物業(yè)—森德大廈,花費(fèi)共計1.3億元,均價為2.2萬元/平方米,經(jīng)過徹底裝修改造后以7500元的月租金均價分散出租。
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