2013年11月份召開的第十八屆三中全會讓土地政策改革成為焦點，中央政府或將進一步放開農(nóng)民直接轉讓集體土地使用權。關于農(nóng)地流轉的相關政策，三中全會《深化改革決定》提出要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，可以說此次十八屆三中全會精神理順了中國目前的部分土地問題，土地市場的健康發(fā)展將為房地產(chǎn)市場的發(fā)展奠定良好的基礎。此次農(nóng)村土地改革的重點如下：

1、允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價?？s小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機制。

2、擴大國有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。

3、建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。完善土地租賃、轉讓、抵押二級市場。

分析此次政策變動，綠維創(chuàng)景提出以下幾個觀點：

首先，該政策僅適用于農(nóng)村建設用地，耕地不在此列，耕地保護的紅線是不能動的，以往涉及耕地的占用政策并沒有做出相應的調整。這意味著國家并非大刀闊斧的完全放開農(nóng)村土地，集體所有的土地使用權只在建設用地方面有調整，當然，這種政策上的調整也是基于現(xiàn)有土地法律基礎上的。所以，土地改革的大方向是不變的，目前所探討的也僅僅是建設用地政策上的新舉措。

第二，新一輪土地改革的基礎性工作之一是農(nóng)村集體土地所有權確權，就是將經(jīng)過依法依規(guī)登記的集體建設用地使用權和宅基地使用權證頒發(fā)給使用權人。確權及土地所有權證的發(fā)放意味著對農(nóng)民土地使用權的認可，農(nóng)民據(jù)此可出租具有使用權的土地。政府允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價，改革方案放松了農(nóng)村建設用地使用權流轉的程序，允許村集體直接出售農(nóng)村建設用地，而不必再通過征地程序。雖然政策松動，但是值得注意的是這個與國有土地同等入市、同權同價的政策面對的是經(jīng)營性建設用地，而非住宅類建設用地，房地產(chǎn)開發(fā)商目前還不具備直接收購集體建設用地搞住宅房地產(chǎn)開發(fā)的條件，如果開發(fā)就是“小產(chǎn)權”，這是近期的高壓線，還是不碰為好，反而以經(jīng)營性為目的的房地產(chǎn)生存的空間大大提升，如旅游地產(chǎn)。

第三，農(nóng)地流轉改革初期面對的是遠郊農(nóng)村，城市及周邊地區(qū)有價值的集體土地入市量會比較小，這與穩(wěn)定當前房地產(chǎn)行業(yè)的正常運行有直接關系，對商品房開發(fā)的土地供應模式?jīng)_擊不大，住宅類地產(chǎn)的地價不會一下子降下來。但是該項政策將在小范圍內(nèi)試點，經(jīng)營性用地價格會因此上漲，農(nóng)民土地補償金也會增加。雖然在短期內(nèi)，新一輪土地制度改革取得突破有限，其影響也有限，但是隨著試點范圍不斷擴大，影響也將逐漸擴大。

第四，新政的提出，打破了當前地方政府在土地征收及出讓的壟斷地位。村集體將在農(nóng)地的開發(fā)上擁有更大的話語權。政府原本為了謀求在未來獲得屬地內(nèi)企業(yè)稅收收入，通常免費出讓土地給在當?shù)赝顿Y建廠企業(yè)，通過此次改革，政府在這方面的收益將大大折扣。換言之，這部分的利益轉讓給了集體，決策權掌握在集體手里，農(nóng)民的利益增加了，這是好事。但會不會集體要價太高而阻礙當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展呢？這個問題其實不難回答，如果企業(yè)足夠打動地方，打動集體，解決農(nóng)民的就業(yè)，改善民生，為當?shù)卣峁└嗟呢斦愂?，價格其實并不會成為讓企業(yè)打退堂鼓的理由。旅游業(yè)或許在這個時候優(yōu)勢更加明顯，所以說，此次改革對中國旅游業(yè)發(fā)展起到了加速促進的作用。

第五，企業(yè)原本因政府優(yōu)惠政策拿到的土地，由于成本低廉，并不是百分百的全力開發(fā)，有的可能就是單純?yōu)榱苏加猛恋兀却玫恼?，以致造成眾多空置工業(yè)區(qū)及土地浪費等問題，損害了國家及當?shù)剞r(nóng)民的利益。此次政策放寬，有成本的地督促企業(yè)加快建設，同時由集體把控的項目也將更加符合當?shù)氐膶嶋H，實現(xiàn)土地產(chǎn)能最大化。

當前旅游產(chǎn)業(yè)面對的主要問題就是土地。旅游開發(fā)用地面積大，涉及的地類也多種多樣，建設用地必然會涉及，但是面積不大，容積率不高。征地過程中地價以及屬性的判斷是令旅游開發(fā)商頭疼的問題，以往的政策對這個方面沒有明確的解決辦法，搞建設要占用指標，政府騰不出相應的指標，只能挪用，農(nóng)村建設用地的所有權歸集體，占用宅基地的手續(xù)相當繁瑣，并且農(nóng)民得不到合理的補償，出現(xiàn)了各式各樣的矛盾。新改革政策的提出，合理的解決了多個矛盾，土地使用簡單化，農(nóng)民積極性也同步提高，企業(yè)也得心應手。

旅游開發(fā)企業(yè)應該抓住當前的大好形勢，只要解決好當?shù)剞r(nóng)民的利益沖突，此次改革不但不會對地價造成哄抬的后果，反而更加有利于項目開發(fā)。只要集體見到好項目，企業(yè)為集體算好經(jīng)濟賬，讓集體看到開發(fā)的美好前景，項目就會比以前運行順暢的多。綠維創(chuàng)景憑借多年的旅游規(guī)劃經(jīng)驗，深知地方關注的焦點，通過對項目一條龍的包裝與打造，以開發(fā)商與地方共贏的模式詮釋項目，并將持續(xù)關注國家對土地政策的變動，研究最新、最具有針對性、最具有實施性的開發(fā)方案，甚至幫助地方政府編制和申請試點方案，從地方到政府全面改善旅游開發(fā)的環(huán)境，加快地方經(jīng)濟的發(fā)展。

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