一、項(xiàng)目背景

項(xiàng)目地位于西安城北29公里處，是草灘八路區(qū)域的核心項(xiàng)目與重要組成部分，但自身設(shè)施相對(duì)落后，無(wú)法滿足未來(lái)發(fā)展需要，面臨著改造升級(jí)和綜合開發(fā)的需求。為了使渭水園更好融入草灘八路區(qū)域的未來(lái)發(fā)展格局并促進(jìn)區(qū)域價(jià)值提升，受西安旅游集團(tuán)委托，綠維創(chuàng)景對(duì)渭水園極其周邊區(qū)域進(jìn)行規(guī)劃發(fā)展研究，并提出渭水園改造升級(jí)的概念性規(guī)劃方案。

二、核心思路

（一）總體思路

1、對(duì)接區(qū)域形勢(shì)的重大變化，確立發(fā)展目標(biāo)

綠維創(chuàng)景認(rèn)為，從關(guān)天經(jīng)濟(jì)區(qū)到西安國(guó)際化大都市到經(jīng)開區(qū)，從草灘園區(qū)到草灘八路區(qū)域，區(qū)域形勢(shì)所發(fā)生的重大變化決定了渭水園必須發(fā)展高品質(zhì)的休閑與居住勝地，力爭(zhēng)發(fā)展成為“渭河流域生態(tài)溫泉休閑會(huì)都、大西安濱河高尚住宅示范區(qū)、西安國(guó)際化大都市最佳人居示范區(qū)”。

2、按照“溫泉綜合體”特性，制定運(yùn)營(yíng)思路

溫泉綜合體有雙重特性：第一是溫泉開發(fā)項(xiàng)目，必須注重溫泉的獨(dú)特價(jià)值；第二是休閑綜合體，必須注重休閑與地產(chǎn)的互動(dòng)。對(duì)于渭水園這樣一個(gè)兼具休閑基地與城市社區(qū)雙重特性的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，應(yīng)以溫泉為特色引擎來(lái)整合水療養(yǎng)生、會(huì)議接待、運(yùn)動(dòng)游樂(lè)、休閑商業(yè)等產(chǎn)業(yè)，通過(guò)休閑的發(fā)展來(lái)帶動(dòng)地產(chǎn)的逐步開發(fā)，最終實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目的成功運(yùn)營(yíng)。

3、根據(jù)“土地集約化”原則，指導(dǎo)土地利用    

要充分遵循土地集約化利用原則，科學(xué)制定集約使用土地、綜合配套開發(fā)的規(guī)劃，并要堅(jiān)持按規(guī)劃“成片征地，成片開發(fā)，成片配套，成片建設(shè)”，合理把握建筑密度和容積率，形成對(duì)渭水園土地的最優(yōu)化利用。

4、傳承渭河歷史文脈，營(yíng)造特色意境

渭河是本項(xiàng)目最具特色的文脈，在未來(lái)的綜合休閑開發(fā)中，要傳承渭河文脈、引入渭河生態(tài)，營(yíng)造濱水意境，打造國(guó)際水準(zhǔn)的高尚生態(tài)居住區(qū)。

（二）發(fā)展理念

1、以“經(jīng)營(yíng)城市”理念，確立“生態(tài)休閑大方向”
    2、以“田園都市”理念，建設(shè)“生態(tài)化都市社區(qū)”
    3、以“低碳社區(qū)”理念，打造“節(jié)能環(huán)保型社區(qū)”
    4、以“復(fù)合地產(chǎn)”理念，打造“溫泉休閑綜合體”

（三）項(xiàng)目定位

根據(jù)發(fā)展理念和總體思路，結(jié)合未來(lái)打造目標(biāo)與功能指向，將項(xiàng)目打造為以渭水河畔的親水生態(tài)為環(huán)境基礎(chǔ)，以溫泉為特色資源，以西安市場(chǎng)特別是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)以及未來(lái)西咸新區(qū)（灃渭新區(qū)、涇渭新區(qū)）的商務(wù)、政務(wù)休閑及高尚居住市場(chǎng)為重點(diǎn)市場(chǎng)，以“西安溫泉會(huì)都，渭水生態(tài)花園”為戰(zhàn)略定位，以“會(huì)議接待、溫泉休閑、高端居住、商務(wù)辦公”為核心功能支撐的“溫泉休閑綜合體”――“西旅?渭水溫泉城”。

（四）功能分區(qū)和產(chǎn)品策劃

1、功能分區(qū)

A區(qū)――溫泉會(huì)議酒店區(qū)發(fā)展策略

發(fā)展定位：休閑平臺(tái)，溫泉會(huì)都

發(fā)展規(guī)劃：分析區(qū)域的地塊特征，我們認(rèn)為，此區(qū)域完全有基礎(chǔ)擴(kuò)展現(xiàn)有休閑娛樂(lè)的面積，整體提升渭水園的接待檔次，構(gòu)建集商務(wù)酒店、會(huì)議中心、溫泉水療于一體的“溫泉會(huì)都”。在規(guī)劃上，開挖東西向的水渠將現(xiàn)有的湖面引至地塊西邊，打造一脈而成的水系，西邊端點(diǎn)處形成另一個(gè)大水面。在東西兩個(gè)湖面分別布置與溫泉相關(guān)的休閑，構(gòu)建啞鈴式的雙核格局。垂直于水系，打造南北向商街，并擴(kuò)展至濱河路以南，形成特色休閑街區(qū)。

主要項(xiàng)目：渭水國(guó)際國(guó)際會(huì)議中心、西來(lái)休閑街、渭水溫泉會(huì)

B區(qū)――渭水生態(tài)人居區(qū)發(fā)展策略

發(fā)展定位：渭河尚居，生態(tài)花園

發(fā)展規(guī)劃：在保持生態(tài)的大前提下，突出“渭水之濱，上風(fēng)上水”的生態(tài)優(yōu)勢(shì)，配套草灘八路區(qū)域的全新定位，打造融花園洋房、小高層公寓、高層觀景公寓等各類地產(chǎn)形式于一體的高端生態(tài)人居區(qū)，與北部的會(huì)議休閑和南部的商務(wù)辦公形成功能上的互補(bǔ)。在規(guī)劃上，以中央景觀軸為核心進(jìn)行合理布局，并通過(guò)綠色生態(tài)廊道的構(gòu)建，形成若干個(gè)生態(tài)居住組團(tuán)，讓每一戶都有良好的居住環(huán)境和景觀視野，構(gòu)建低碳、環(huán)保、和諧的“生態(tài)人居區(qū)”。

主要項(xiàng)目：板式高層、點(diǎn)式高層、多層、公共服務(wù)設(shè)施

C區(qū)――草灘SOHO綜合區(qū)發(fā)展策略

發(fā)展定位：商務(wù)綜合區(qū)，草灘EOD

發(fā)展規(guī)劃：目前是渭水園度假村的入口區(qū)域，僅有景觀構(gòu)成，并無(wú)實(shí)質(zhì)功能?？紤]未來(lái)需求，在項(xiàng)目地南部區(qū)域規(guī)劃以生態(tài)為特色優(yōu)勢(shì)，集SOHO辦公和居住于一體的公寓式地產(chǎn)，形成“商務(wù)綜合區(qū)”。

主要項(xiàng)目：商業(yè)配套、青年公寓、SOHO辦公

2、產(chǎn)品策劃

在“西安溫泉會(huì)都?渭水生態(tài)花園”的戰(zhàn)略定位下，未來(lái)西旅?渭水溫泉城將構(gòu)建“會(huì)議休閑、高端居住、商務(wù)辦公”三大平臺(tái)，分別需要通過(guò)“溫泉會(huì)議酒店區(qū)、渭水生態(tài)人居區(qū)、草灘SOHO綜合區(qū)”來(lái)支撐，具體落實(shí)為五大核心產(chǎn)品――渭水國(guó)際會(huì)議中心（會(huì)議酒店產(chǎn)品）、渭水溫泉會(huì)（溫泉休閑產(chǎn)品）、西來(lái)休閑街（休閑商業(yè)地產(chǎn)）、渭河尚居（高端住宅地產(chǎn)）、草灘EOD（生態(tài)辦公地產(chǎn)）。

整體鳥瞰圖

局部鳥瞰圖

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