三問旅游地產(chǎn)

三問旅游地產(chǎn)

高速發(fā)展 會(huì)否埋下隱患？

旅游地產(chǎn)拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)受青睞 發(fā)展過快恐現(xiàn)“空置潮”

值得注意的是，在很多旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中，部分項(xiàng)目是地方政府的重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目。城地中國(guó)董事長(zhǎng)段宏斌認(rèn)為，地方政府與開發(fā)商的利益永遠(yuǎn)是共生的，在地方政府看來，純粹做房地產(chǎn)開發(fā)不利于地方經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)久發(fā)展，而發(fā)展旅游地產(chǎn)卻符合其長(zhǎng)期利益，且旅游地產(chǎn)前期投資大、品牌效應(yīng)比較強(qiáng)，需要持續(xù)投資，所以政府也會(huì)做出一定讓利。為了把旅游地產(chǎn)作為啟動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力之一，地方政府頻頻出臺(tái)優(yōu)惠政策。

正在海南某房企做營(yíng)銷的譚先生是海南本地人，說起旅游地產(chǎn)，他指著包圍著三亞灣的一排排洋房、別墅和酒店告訴記者，“這些房子90%以上都是外地人來住，海南本地人基本不買房，一是自己家里有地，二是也買不起。雖然大量外地人過來也帶動(dòng)了本地的就業(yè)，但同時(shí)也迅速提升了本地的物價(jià)水平。搞得三亞的衣食住行成本甚至比廣州還高?！弊T先生表示，和上世紀(jì)90年代大量投資之后帶給海南爛尾潮不同的是，這一輪旅游地產(chǎn)興起應(yīng)該不會(huì)再出現(xiàn)大批爛尾樓，但“空置潮”的出現(xiàn)恐怕難以避免。“怕就怕現(xiàn)在開發(fā)商扎堆而建，等這股旅游地產(chǎn)熱潮之后，留給本地人的是已被破壞的海岸線和成片空洞洞又無法拆除的房屋。”

這種房屋遍地，空置率超高的景象并不僅僅在海南島出現(xiàn)，在煙臺(tái)、威海的大批海景項(xiàng)目、甚至在一些新興的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中，也開始出現(xiàn)。有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)在的旅游地產(chǎn)雖然都打著“旅游地產(chǎn)”的旗號(hào)，但大部分項(xiàng)目只是借著“旅游”二字在做“地產(chǎn)”，目的還是為了房屋銷售，迅速回籠資金。過分側(cè)重于房屋銷售本身，卻為今后埋下了巨大的隱患。有開發(fā)商告訴記者，旅游地產(chǎn)就是一個(gè)“甜蜜的陷阱”，走進(jìn)去才發(fā)現(xiàn)難以自拔，“要做好持續(xù)投入10年、20年的準(zhǔn)備才能做好一個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，相信之后幾年，旅游地產(chǎn)的很多問題會(huì)逐步暴露出來?！?/P>

“野蠻生長(zhǎng)” 能維持多久？

跑馬圈地還在繼續(xù) 快速圈錢后盈利能力已慢下來

之所以說旅游地產(chǎn)仍然在“野蠻生長(zhǎng)”的狀態(tài)，主要是指很多旅游地產(chǎn)項(xiàng)目仍在跑馬圈地的初級(jí)階段，雖然海南的海岸線圈地運(yùn)動(dòng)已基本完成，但圈地運(yùn)動(dòng)還在向內(nèi)陸延續(xù)。有開發(fā)商透露，目前海南多個(gè)大型開發(fā)商手里的土地儲(chǔ)備，至少夠開發(fā)到2020年。但經(jīng)過第一期或者第二期的銷售，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利能力已經(jīng)開始慢了下來。有金融類專家則認(rèn)為，旅游地產(chǎn)是享受品或者額外的產(chǎn)品，投資額大，經(jīng)營(yíng)成本高，回報(bào)周期長(zhǎng)，相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)更大。比如高爾夫球場(chǎng)、酒店，都是需要長(zhǎng)線經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目，甚至在做旅游地產(chǎn)時(shí)，要與其他投資人、基金機(jī)構(gòu)、信托機(jī)構(gòu)等多方面進(jìn)行戰(zhàn)略合作，一方面可以緩解資金壓力，另一方面也可利用更廣闊的營(yíng)銷平臺(tái)，帶來更多客源。

記者在海南采訪時(shí)也發(fā)現(xiàn)，大量已建好的空置著的房屋，都是項(xiàng)目的第一期產(chǎn)品，當(dāng)問及之后第二期、第三期，還有規(guī)劃建設(shè)的酒店、商業(yè)街幾時(shí)能推出時(shí)，大多數(shù)銷售人員都表示“不清楚”。即便是連續(xù)近幾年一直保持海南銷售冠軍的雅居樂?清水灣項(xiàng)目，CRIC（克爾瑞）的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，該項(xiàng)目2012年上半年的銷售總額和去年同期的60.94億元相比，縮水近50%，而且均價(jià)也有所下跌。同時(shí)，為了布局旅游地產(chǎn)，有的房企不得不砸入大筆資金，結(jié)果是大大推高了自身的負(fù)債率。

熱潮涌動(dòng)

泡沫是否已經(jīng)產(chǎn)生？

“假旅游真地產(chǎn)”項(xiàng)目多 “以小博大”資金實(shí)力受考驗(yàn)

有分析認(rèn)為，大部分旅游地產(chǎn)項(xiàng)目都是“假旅游真地產(chǎn)”，即借旅游地產(chǎn)之名，變相進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，推銷旅游地產(chǎn)主題項(xiàng)目周邊的房地產(chǎn)，而買房的客戶多是為了滿足一時(shí)度假與升值的目的，卻不得不在房屋交付后面臨“高空置率”、無配套、無醫(yī)療等問題。盡管現(xiàn)在越來越多開發(fā)商自己花大力氣做配套，包括做商業(yè)街、餐廳、社區(qū)醫(yī)療站、公交站等，但各地醫(yī)保的無法共享也是制約買家常住的重要原因。因工作調(diào)動(dòng)舉家搬到海口工作的胡先生告訴記者，他每次回廣州都會(huì)盡量到定點(diǎn)醫(yī)院多開點(diǎn)藥，“我的戶口在廣州，海口的醫(yī)院用不了廣州的醫(yī)保卡，看個(gè)感冒都要自己掏幾百塊錢。雖然?？诳諝赓|(zhì)量比廣州好很多，而且溫度也適合老人家長(zhǎng)住，但父母年齡到了70多歲后，恐怕還是要回廣州住才能負(fù)擔(dān)得起醫(yī)藥費(fèi)、檢查費(fèi)和住院費(fèi)?！?/P>

所以，亦有開發(fā)商認(rèn)為，目前很多地方政府對(duì)旅游地產(chǎn)的開發(fā)節(jié)奏、規(guī)劃、管控都不到位，讓旅游地產(chǎn)在短期內(nèi)突然爆發(fā)，再過幾年可能會(huì)有更多問題出現(xiàn)，甚至不排除有的地方又會(huì)出現(xiàn)爛尾潮。頤和地產(chǎn)執(zhí)行董事、副總裁趙永爽在接受記者采訪時(shí)直言不諱――做旅游地產(chǎn)要做好至少守10年的準(zhǔn)備，“現(xiàn)在做旅游地產(chǎn)的基本都是原先做住宅商業(yè)地產(chǎn)的人在搞，的確缺乏冷靜和沉淀。有的項(xiàng)目會(huì)第一、二年賣得很好，從第三年開始銷售速度下來了，這時(shí)因?yàn)榍捌跒榱藞D便宜博升值的買家已消化完畢，進(jìn)入發(fā)展期更多買家會(huì)觀望開發(fā)商是否會(huì)對(duì)這個(gè)項(xiàng)目繼續(xù)投入，所以要想把一個(gè)旅游項(xiàng)目做好做成熟，則需要大約15年的時(shí)間?！?/P>

另外，越來越多大型的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，亦有資金鏈隨時(shí)出現(xiàn)問題的可能。有分析顯示，目前正在開發(fā)建設(shè)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，超過一半開發(fā)規(guī)模在600畝以上，基本需要數(shù)十億，甚至上百億的投資，而有的項(xiàng)目的投資金額甚至超過了開發(fā)公司的總資金規(guī)模，不少企業(yè)正在玩“以小博大”、“蛇吞象”的游戲，甚至被指實(shí)際目的并不是做“旅游地產(chǎn)”，實(shí)質(zhì)僅僅是找理由先“圈地”。

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