旅游地產 "泡沫" 解讀

2012-09-06 和訊房產 標簽：旅游地產

泡沫源起

蔡為民：“旅游地產泡沫”源于“假旅游地產”

目前旅游地產正處于由“一向二”跨步，“去偽存真”的階段：

第一階段是依托自然資源（山、海、湖等）或自行打造人文景觀（城市公園、民族風情、體育娛樂等）資源，以滿足大眾“第一居所”為主的住宅房地產開發(fā)，例如東部華僑城等。另外，90年代初海南房地產泡沫破滅后，有開發(fā)商提出旅游地產概念，正是基于中國未來將進入全民休閑度假時代，使海南概念性旅游地產逐漸被大眾接受。隨著2008年海南國際旅游島規(guī)劃方案的出臺，中國人均GDP超過3000美金，國內旅游度假需求強勁，眾多開發(fā)商借旅游資源開發(fā)之名，大肆開發(fā)概念性旅游住宅地產。某專業(yè)酒店管理公司負責人說：“大眾對于旅游地產的認知大多基于這個階段，某新近上線的度假公寓托管公司的出現(xiàn)正是解決了該階段，所謂概念性旅游住宅地產項目遺留的空置率高的問題”。

第二階段是隨著時代發(fā)展，以及房企轉型需要，由IHRE制定了中國第一個旅游地產細分標準，并定義“旅游地產是指圍繞以滿足傳統(tǒng)旅游五要素（食、住、游、購、娛）的旅游商業(yè)（商務）地產，以及包括旅居、運動、生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老等，提升中產階層“高品質生活”升級需要為主體的房地產開發(fā)模式”。事實上，越來越多的專家學者和開發(fā)商已經認同“旅游地產應該從服務傳統(tǒng)旅游功能，和中產階層品質生活雙重需求來定位”。旅游地產正逐漸由“以傳統(tǒng)住宅為核心”轉向“以地產為載體，旅游為核心功能”的第二階段開發(fā)模式上來。

曾曉成表示：“蔡老師講的旅游地產泡沫其實就指的是旅游地產第一階段中出現(xiàn)的問題，也是業(yè)內統(tǒng)稱的那些“概念性旅游地產”，“假旅游地產”項目”。

“旅游地產才開始，不存在"泡沫"一說”就是針對旅游地產發(fā)展現(xiàn)階段而言的，目前越來越多正在開發(fā)的旅游地產項目，試圖擺脫傳統(tǒng)住宅開發(fā)模式，從項目選址開始，就引入專業(yè)的規(guī)劃公司，合理布局完善的旅游休閑、運動和多功能度假住宿等配套設施，并引入專業(yè)酒店運營管理、旅居交換、分時度假等商業(yè)運營模式，滿足消費者的投資和度假需求”曾曉成還說道。

早在2010年，曾曉成先生接受證券時報采訪的《旅游地產將成旅游產業(yè)重要發(fā)展方向》文章中提出：“中國住宅房地產的開發(fā)和投資模式，已經不利于社會的穩(wěn)定和諧發(fā)展，已經成為中國形成以中產階層為主流的橄欖型社會結構的重大障礙，旅游地產承載了投資、度假、養(yǎng)生等多重屬性，將是引導富裕階層從住宅地產投資和投機，轉向理性理財和消費并重，化解住宅地產泡沫的策略之一，將有助于旅游產業(yè)轉型升級，拉動內需，加快經濟增長模式轉型”。