綠維文旅開發(fā)運營全過程管理顧問服務(wù)模式

2023-07-14 標(biāo)簽：全過程;管理咨詢;開發(fā)運營

綠維導(dǎo)語：第五屆中國國際旅游景區(qū)裝備博覽會于2023年6月30-7月1日，在安徽合肥濱湖國際會展中心隆重拉開帷幕。中國旅游景區(qū)協(xié)會專家委員會副主任委員、綠維文旅董事長林峰博士在博覽會主論壇上發(fā)表題為《文旅開發(fā)運營模式創(chuàng)新：FEPCO+全過程咨詢——合肥“我的園藝家”的實踐探索》演講，我們將分三篇文章介紹演講內(nèi)容。

本次演講，林峰博士向大家介紹了綠維文旅在EPCO領(lǐng)域總結(jié)出的文旅開發(fā)運營高效模式——文旅開發(fā)運營全過程管理顧問咨詢服務(wù)模式。他認為文旅開發(fā)低效時代必須過去，以EPCO模式和文旅開發(fā)運營全過程管理顧問咨詢服務(wù)模式引領(lǐng)的高效率模式正在成熟！

01 旅游項目開發(fā)的四大階段

旅游項目的綜合開發(fā)往往有很強的綜合性效益，可以帶動一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，也可以提升該地區(qū)的文化品牌，對區(qū)域經(jīng)濟、人文、生態(tài)都具有深刻的影響。項目的從無到有，涉及到多方面利益，必須科學(xué)規(guī)劃，精心設(shè)計，做好旅游項目開發(fā)建設(shè)各階段的管理工作。

根據(jù)旅游項目特點和項目開發(fā)建設(shè)的客觀情況，可以把旅游項目開發(fā)建設(shè)過程劃分為四個階段：開發(fā)前期籌備階段、開發(fā)招商投資階段、開發(fā)建設(shè)階段、開發(fā)運營階段。每個階段對應(yīng)的核心任務(wù)。

1.開發(fā)前期籌備階段

投資決策與可研研究：投資決策過程中，重要的是對旅游資源及項目開發(fā)價值的評價。投資方可委托旅游投資顧問公司進行市場調(diào)研，對資源價值、市場環(huán)境、客源區(qū)域、游客結(jié)構(gòu)、消費習(xí)慣、價格接受度的初步考察之后，對項目總體進行可行性研究，平衡好項目總投資額、成本回收期及經(jīng)濟、社會效益，而后出具一份《可行性研究報告》作為決策依據(jù)。

策劃、規(guī)劃咨詢方案：通過產(chǎn)品策劃明確項目定位、業(yè)態(tài)配比、產(chǎn)品組合、經(jīng)營周期，并與此同步編制旅游總體發(fā)展規(guī)劃，確定規(guī)劃條件，或直接編制控制性詳細規(guī)劃。

項目設(shè)計、運作策劃：項目設(shè)計不是旅游規(guī)劃，項目設(shè)計及項目開發(fā)運作的策劃，主要解決主題定位、市場定位、游憩方式設(shè)計、收入模式、營銷模式、運作模式、盈利估算、投資分期等問題。必須聘請專業(yè)的旅游項目開發(fā)咨詢顧問公司，提供《旅游項目總體策劃報告》及《旅游項目開發(fā)運作計劃》。

政府審批事項辦理：通過政府的各項審批非常重要，主要是用地審批與手續(xù)報審。其中涉及發(fā)改委立項、可行性研究報告審批、規(guī)劃評審、市級/省級/國家級重點扶持項目立項與申請、國債項目等特殊扶持申請；規(guī)劃委批準；土地規(guī)劃審批；建設(shè)土地的招、拍、掛與征用；合同中政府承諾的落實；施工圖的審查；建設(shè)準備與報建批復(fù)等，這些工作為政府資金申請、銀行融資、戰(zhàn)略投資人及子項目投資人招商引資等方面的工作奠定基礎(chǔ)。同時投資商與旅游資源控制方簽訂合同前，須劃定紅線，確定項目的開發(fā)用地和建設(shè)用地，確定核心土地購買權(quán)、門票收益權(quán)、項目開發(fā)與招商權(quán)等所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)。

2.開發(fā)招商引資階段

資金運作與招商引資：旅游項目的開發(fā)一般都是回收期較長的長線投資，分階段的招商引資成為旅游項目開發(fā)的具體和持續(xù)工作，目前往往通過“引智”達到“引資”，將“資源”在“智力”的創(chuàng)意下轉(zhuǎn)化為“資本”，邀請專業(yè)咨詢公司，借用其專業(yè)的、廣泛的人才和資源渠道，對旅游項目進行推介。

3.開發(fā)建設(shè)階段

開發(fā)建設(shè)階段以建設(shè)工程管理為主，重在建設(shè)的招標(biāo)管理工作和后期的驗收管理。

工程招標(biāo)與建設(shè)管理：以項目經(jīng)理為首協(xié)調(diào)各方，負責(zé)工程招標(biāo)、建設(shè)準備和工程施工期間的管理工作，監(jiān)督、控制工程進度、安全與質(zhì)量，協(xié)調(diào)各施工單位的交叉作業(yè)，保證工程按設(shè)計要求和合同要求完成。旅游工程中主要有基礎(chǔ)設(shè)施與公共設(shè)施建設(shè)項目、重點引擎與一般項目、區(qū)域綜合開發(fā)項目等。

工程竣工驗收：項目建設(shè)工程結(jié)束后，項目法人要組織建設(shè)單位會同設(shè)計、施工、設(shè)備供應(yīng)單位及工程質(zhì)量監(jiān)督等部門，全面檢查是否符合設(shè)計要求和工程質(zhì)量，并取得竣工合格資料、數(shù)據(jù)和憑證，促進項目及時發(fā)揮投資效果。

4.開發(fā)運營階段

開業(yè)前籌備：項目建設(shè)完工階段，必須著手管理團隊的架構(gòu)與服務(wù)人員的培訓(xùn)工作，確保管理體系和相應(yīng)的管理制度的完整。人員管理涉及到導(dǎo)游、保安、環(huán)衛(wèi)人員、技術(shù)維護、營銷人員等服務(wù)人員，必須通過現(xiàn)場實操、崗位培訓(xùn)、應(yīng)急演練等夯實性基礎(chǔ)工作的培訓(xùn)管理，才能運行到位。另外旅游標(biāo)識系統(tǒng)、旅游衛(wèi)生系統(tǒng)、旅游安全保障系統(tǒng)、游覽服務(wù)系統(tǒng)、游客接待服務(wù)系統(tǒng)等也要在開業(yè)初期保證正常運營。開業(yè)前還要有切實可行的開業(yè)營銷方案，營銷隊伍要理清渠道、展開品牌推廣和活動促銷，提高項目的社會影響力。

開業(yè)試運營：重點是樹立品牌意識，做好文化體系建設(shè)和特色服務(wù)。推進旅游項目的文化體系建設(shè)和加強主題服務(wù)設(shè)施，實施豐富多樣主題活動、內(nèi)部運營與營銷相互促進、完善提升管理水平，建立預(yù)防為主、防消結(jié)合的安全保障體系，強化團隊和人才培養(yǎng)，以“外樹品牌，內(nèi)立品質(zhì)”為理念，保證項目的良好口碑和品牌知名度，促使客流量穩(wěn)步上升、內(nèi)部運營體系規(guī)范高效。

持續(xù)運營升級提檔：隨著已開發(fā)旅游資源價值的逐步釋放，要不斷進行旅游延伸產(chǎn)業(yè)的開發(fā)和完善，同時根據(jù)市場新需求不斷推進旅游產(chǎn)品的深度開發(fā)與更新，適當(dāng)?shù)倪M行持續(xù)性包裝并打造項目IP。

02 旅游項目開發(fā)建設(shè)流程

由于各種原因，現(xiàn)在也出現(xiàn)了“邊規(guī)劃、邊報批、邊建設(shè)、邊開放”的開發(fā)現(xiàn)象。綠維文旅在多年研究和實踐的基礎(chǔ)上，提煉出了旅游項目的一般開發(fā)流程。在一般開發(fā)流程里，綠維文旅特別強調(diào)了“四先定律”：一是先進行產(chǎn)品策劃，再編制規(guī)劃，而非先規(guī)劃后策劃；二是先規(guī)劃，再建設(shè)，而非盲目建設(shè)，或搞四邊工程；三是先確保旅游特許經(jīng)營權(quán)，再鎖定核心地塊的資源權(quán)益；四是先設(shè)計商業(yè)運作模式，清晰的把握資金運作思路，找準盈利點再投入資金。

旅游項目從投資意向產(chǎn)生到項目建成交付使用，必須經(jīng)歷一個完整的開發(fā)過程。這個過程由若干個環(huán)節(jié)組成，每環(huán)節(jié)相對獨立，卻不孤立存在，它們之間相互聯(lián)系，環(huán)環(huán)相扣。

旅游項目開發(fā)建設(shè)流程圖

03 文旅開發(fā)運營全過程管理顧問咨詢服務(wù)模式

綠維文旅正在全力推廣文旅開發(fā)運營全過程管理顧問咨詢服務(wù)模式。

1、模式由來

這個咨詢服務(wù)也是來源于《旅游開發(fā)運營》書籍?！堵糜伍_發(fā)運營教程》于2019年中國旅游出版社出版，被評為十三五精品教材。這本書是在上百個開發(fā)運營案例研究的基礎(chǔ)上形成的一本具有“旅游開發(fā)運營“全新知識架構(gòu)的方法論教程。這本書立足旅游發(fā)展新階段，創(chuàng)建旅游開發(fā)運營知識體系，結(jié)合經(jīng)典案例教學(xué)，形成了覆蓋旅游開發(fā)運營全要素、全產(chǎn)業(yè)鏈、全過程的新理念、新模式、新方法，以旅游引領(lǐng)區(qū)域綜合發(fā)展的視角和市場化的理念，對現(xiàn)階段旅游管理學(xué)科的知識架構(gòu)形成了結(jié)構(gòu)補充，對旅游目的地綜合開發(fā)、旅游策劃規(guī)劃設(shè)計、旅游投融資、旅游運營與管理都能夠起到有效的整合指引作用。

這本書基于綠維文旅近二十年的工作經(jīng)驗，總結(jié)了文旅開發(fā)運營從前期開發(fā)、中期建設(shè)到后期運營的全過程以及各階段的任務(wù)要點。

2、模式介紹

林峰博士表示現(xiàn)在文旅開發(fā)運營需要一個機構(gòu)從頭到尾為我們的投資企業(yè)、開發(fā)企業(yè)等，從前端到后端提供全方位服務(wù)。綠維文旅過去做的是規(guī)劃和設(shè)計、建造、運營，今天我們不只是做這些，我們做這些內(nèi)容的咨詢服務(wù)，這個咨詢服務(wù)包括投融資咨詢顧問服務(wù)、策劃規(guī)劃設(shè)計顧問咨詢服務(wù)、工程建造顧問咨詢服務(wù)、運營顧問咨詢服務(wù)。

林峰博士認為，文旅開發(fā)運營全過程管理顧問咨詢服務(wù)模式是中國文旅產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的咨詢服務(wù)創(chuàng)新模式，需要深入探索其管理要求和咨詢服務(wù)內(nèi)容。文旅開發(fā)運營全過程管理咨詢服務(wù)模式，即包括文旅開發(fā)運營過程中的財務(wù)顧問咨詢、策劃規(guī)劃設(shè)計咨詢、工程管理咨詢和運營管理咨詢四位一體的訂單式管理咨詢服務(wù)模式。該模式解決了三個脫節(jié)和四大分離的問題。該模式以運營全程參與為前提，使前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計、報規(guī)、報建等高效落地，土建、房建、市政、景觀、室內(nèi)、游樂互動等建設(shè)過程緊密結(jié)合，大幅提升項目工程效率和持續(xù)經(jīng)營回報能力。

林峰博士指出綠維文旅將提供基于整個文旅項目開發(fā)建設(shè)運營的各個環(huán)節(jié)的咨詢服務(wù)，從前期籌備階段的咨詢、招商引資階段的咨詢、開發(fā)建設(shè)階段的咨詢到開發(fā)運營階段的咨詢。圍繞四個方面的咨詢，構(gòu)架咨詢服務(wù)的方案，形成咨詢服務(wù)的內(nèi)容，落地實現(xiàn)咨詢服務(wù)的效果，構(gòu)成一個服務(wù)模式。全過程管理咨詢在工程過程中已經(jīng)非常成功，主要是造價管理、項目管理、工程監(jiān)理等內(nèi)容，綠維文旅不做工程管理，我們做的是開發(fā)運營管理，解決的是資金問題、土地問題、策劃設(shè)計產(chǎn)品與后端運營之間的關(guān)系問題，這樣一個開發(fā)運營的全過程管理，是在工程管理之外的更大的全過程管理。

林峰博士表示中國非常需要這樣的全過程的咨詢服務(wù)，這將是中國未來文旅開發(fā)運營非常重要的推手模式和經(jīng)濟化的模式。

歡迎合作

綠維文旅是文旅康養(yǎng)與鄉(xiāng)村振興EPCO綜合服務(wù)商，“四甲”規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)總包、文旅運營全程服務(wù)機構(gòu)。從2005年創(chuàng)立之初，便提出了“創(chuàng)意經(jīng)典·落地運營”的理念，經(jīng)過十幾年創(chuàng)新發(fā)展，目前已經(jīng)形成了頂層設(shè)計、投融資、EPCO、招商、運營、智慧旅游、博物館展陳設(shè)計等全產(chǎn)業(yè)鏈多引擎驅(qū)動發(fā)展新格局。

從頂層設(shè)計到落地運營，綠維文旅形成了“運營為基礎(chǔ)、資源全整合、規(guī)劃設(shè)計建設(shè)運營一體化”的全流程操作的核心能力，將更好地為文化、旅游、大健康、體育、農(nóng)業(yè)、教育、房地產(chǎn)等區(qū)域綜合開發(fā)及項目落地建設(shè)、運營管理提供全鏈全程的服務(wù)。

綠維文旅期待與大家的合作！