綠維導語：2022年5月18日，綠維文旅控股集團董事長、北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設計院院長、中國旅游景區(qū)協(xié)會開發(fā)運營委員會主任林峰博士做客綠維文旅商學院第32期《景區(qū)大講堂》，帶來主題為《文旅投資的高效率模式——綠維EPCO》的分享，從什么是EPCO、綠維EPCO模式好在哪里、什么是達到運營驗收要求的完整設計等方面進行了詳細的講解。

01 什么是EPCO

EPCO是EPC+O，EPC大家都很熟悉了，是指設計、采購、施工一體化，我認為加一個“O”，給EPC帶來了革命性的變化。

EPCO（Engineering Procurement Construction，Operation）是指受業(yè)主委托，按照合同約定對工程建設項目的設計、采購、施工、運營等一體化全過程的總承包。

綠維文旅近幾年，在景區(qū)提升、旅游綜合體、景觀公路、博物館及主題展館、美麗鄉(xiāng)村、鄉(xiāng)村旅游等EPC項目上也積累了很多經(jīng)驗，主要服務政府專項債投資的經(jīng)營性公共服務及文旅農(nóng)商等產(chǎn)業(yè)項目、企業(yè)投資的文旅農(nóng)商等開發(fā)項目，并提出“F+EPC+O”服務模式和"EPC+O"服務模式。在文旅康養(yǎng)與鄉(xiāng)村振興EPCO領域，綠維文旅形成了自己專業(yè)的團隊，獨特的整合能力，專業(yè)和整合成為了綠維EPCO的核心優(yōu)勢。

02運營的前置和全程參與是整個項目成功的關鍵

我總結EPCO模式四個關鍵詞：運營前置，指導設計、聯(lián)動施工、保障落地效果。

運營的前置和全程參與是整個項目成功的關鍵

從運營咨詢、運營全程參與、竣工運營驗收、運營的啟動與執(zhí)行。全程的運營參與結構是EPCO的關鍵。

關鍵的兩個策劃

綠維十幾年來一直在搭建平臺，之前一直是以策劃、規(guī)劃、設計為主，我們認為文旅產(chǎn)品、鄉(xiāng)村振興項目都是策劃引導規(guī)劃，規(guī)劃落地，策劃和設計相結合，形成產(chǎn)品設計的落地結構。我們把策劃的作用放在第一位。

綠維認為策劃分為產(chǎn)品策劃和運營策劃。

產(chǎn)品策劃包括設備設施、吸引力、吸引核、吸引結構、景區(qū)產(chǎn)品、研學產(chǎn)品、互動產(chǎn)品等的策劃。產(chǎn)品策劃落到布局上形成規(guī)劃，落到景觀、建筑、情景化等上面，形成景觀設計、建筑設計等。綠維十幾年來在旅游產(chǎn)品策劃設計上一直處于領先的地位，形成了旅游和鄉(xiāng)村項目強勁的策劃能力。

運營策劃的核心是落在基于產(chǎn)品和市場之間的關系，一個供給、一個需求。如何通過產(chǎn)品實現(xiàn)收入的最大化，運營策劃要把產(chǎn)品銷售、體驗管理、服務管理等有效的整合進來。如何正確的判斷市場，對產(chǎn)品進行提煉，提煉出品牌和營銷的核心要素，形成銷售的核心能力，產(chǎn)品銷售需要形成多業(yè)態(tài)多樣化的銷售結構。

有效的把文旅產(chǎn)品和鄉(xiāng)村振興產(chǎn)品包裝、推廣、營銷、有效的管理是至關重要的。文旅產(chǎn)品最終是服務產(chǎn)品，是人的共情的結構。消費體驗特征是文旅最本質的特征。服務管理和體驗管理、過程化的消費結構的管理是旅游運營的核心。運營策劃就是把產(chǎn)品管理、服務管理、體驗管理等有效整合，形成一套有效的打法。

沒有兩個策劃，整個項目的規(guī)劃是定位不準確的，品牌是無法形成的，產(chǎn)品能力是無法實現(xiàn)的。規(guī)劃必須以文化為魂，產(chǎn)品為基礎，運營為價值架構的基礎上形成的。

03 綠維文旅EPCO模式

綠維文旅的EPCO模式簡介

綠維文旅的EPCO模式能保證項目設計與運營收益完全對接，并使前期策劃、規(guī)劃、設計、報規(guī)、報建等高效落地，土建、房建、市政、景觀、室內、游樂互動等建設過程緊密結合，大幅提升項目工程效率，通過對賭條款實現(xiàn)社會效益和持續(xù)經(jīng)營回報。

綠維文旅EPCO模式風險承擔結構大大降低了投資人的風險，實現(xiàn)了投資的保障，能夠達到效率的最大化。綠維文旅聚焦EPC、F+EPC、0+EPC，一責到底，保障落地效果。

綠維EPCO模式——貫通到底的“責任鏈”

綠維文旅從運營路線和技術路線兩條路線出發(fā)，運營前置，以設計施工一體化保障設計建設效果。

綠維文旅EPCO為運營而設計建設

專業(yè)專職運營團隊的全程把控是關鍵，全鏈條參與提出要求。

一是，專業(yè)專職運營團隊從前端策劃到設計、采購、建造，再到招商持續(xù)參與。

二是，建造師和造價師參與到前期的設計和成本控制。

三是，建設過程，設計、施工、運營共同決策，保障落地效果。

綠維文旅EPCO設計建設運營一體化落地

綠維文旅擁有專業(yè)專職隊伍，是政府和國有投資集團的最佳合作伙伴?，F(xiàn)實中，有的單位運營團隊沒有深入介入到前期，規(guī)劃設計團隊、開發(fā)團隊和建設團隊與運營目標脫節(jié)，不對最后的運營負責任。文旅項目的關鍵在前期，沒有把運營前置到前期，項目就會出問題。

綠維提出“四不、八有”的承諾。

04以運營回報為前提的EPCO的四大要求

林峰博士指出EPCO項目，不是傳統(tǒng)意義上的EPC，而是以運營回報率達成為前提的完整的策劃、規(guī)劃、設計、建造、經(jīng)營運作的全程服務結構。因此，必須保障四個方面要求：整體策劃、運營驗收、完整設計、全過程服務。

整體策劃：必須保證項目的定位準確，市場盈利可行；因此，需要做整體項目策劃、市場研究論證、農(nóng)旅產(chǎn)品與業(yè)態(tài)的深度策劃；

運營驗收：以建設完成即可經(jīng)營為前提，進行驗收。因為資金包干，這里運營驗收，要求項目竣工后，不再需要投資軟硬件，即可開展經(jīng)營活動；運營驗收，包括一般建設工程硬件達標且符合運營要求，項目業(yè)態(tài)配套硬件、項目運營需要投資建設的軟件（智能智慧化、品牌形象、外觀燈光美陳、多業(yè)態(tài)配套軟件等），都需要驗收達標。這些內容，需要運營團隊前期介入進行策劃設計。

完整設計：所謂完整設計，不僅僅是建設工程必須的勘探及工程設計，還是完整的旅游區(qū)產(chǎn)品設計，包括景區(qū)景點、樂園、酒店、多種服務業(yè)態(tài)等硬件、智慧化軟件、VI品牌包裝、演藝、互動游樂等等專項工程所需要的策劃和設計；

全過程服務：以項目運營盈利為前提的EPCO，必須進行策劃和運營團隊深度參與的全過程咨詢與把控服務。策劃和運營團隊，首先開展前期專項咨詢服務、同時深度參與建設工程的勘察、規(guī)劃、設計服務、進一步需要直接策劃設計或深度參與為運營提供的專項策劃與設計。因此，策劃和運營團隊是全程參與服務的部門，因此才能在最后驗收合格成果，實現(xiàn)承包經(jīng)營盈利目標。

05 什么是完整設計

林峰博士提出了“完整設計”的概念，他指出我們的運營團隊從策劃、設計到建造全程參與，完整設計是運營團隊的核心工作。林峰博士把完整設計劃分為三個內容：前期勘設與專項策劃、完整的產(chǎn)品規(guī)劃設計、為運營驗收服務的專項策劃與設計。

前期勘設與專項策劃

保證項目的定位準確，市場盈利可行。服務內容包括：地形測繪、地質勘測、可研方案、水土保持方案、環(huán)境影響評價報告等。

規(guī)劃設計服務內容

規(guī)劃設計內容包括景區(qū)景點、樂園、酒店等業(yè)態(tài)產(chǎn)品的綜合策劃、規(guī)劃、設計服務具體分為如下十項內容：

為運營驗收服務的專項策劃與設計

為實現(xiàn)建設完成即可運營，需要提前完成相關運營支持策劃與設計，并且需要運營團隊深入?yún)⑴c。

綠維文旅從五個方面提供運營保障：

（一）運營專項策劃

以農(nóng)業(yè)、旅游景區(qū)、樂園、餐飲、培訓等產(chǎn)品的經(jīng)營盈利為目標的運營方案的策劃。

1、產(chǎn)品策劃

（1）基于產(chǎn)品角度的市場調研、分析

（2）基于產(chǎn)品角度的競品調研、分析

（3）景區(qū)資源分析

（4）主題定位及產(chǎn)品體系優(yōu)化設計

（5）產(chǎn)品落地模式策劃

（6）產(chǎn)品收益結構設計

（7）當?shù)匚幕罨邉?/p>

（8）產(chǎn)品投資、回報分析 根據(jù)以上內容和板塊形成完整的產(chǎn)品提升策劃方案

2、開園籌備與開業(yè)推廣策劃

開園籌備需要完整方案，并與建設過程高效銜接，管理團隊將提前介入，并不斷與建設團隊進行對接，提出問題，修改內容，落實驗收，接管經(jīng)營；開園慶典非常重要，需要提前策劃，并高效執(zhí)行。

人員需要提前招聘，定崗定責，系統(tǒng)培訓；管理制度要完整建立，包括景區(qū)運營體系、管理體系、營銷體系、服務體系的規(guī)范化、標準化設計及景區(qū)各崗位人員招聘和培訓服務。

3、運營策劃

（1）基于運營的市場調研和分析

（2）項目運營模式設計

（3）產(chǎn)品和線路設計

（4）內部交通體系設計

（5）休憩系統(tǒng)設計

（6）環(huán)衛(wèi)系統(tǒng)設計

（7）監(jiān)控和安保系統(tǒng)設計

（8）售檢票系統(tǒng)設計

（9）人員崗位設計

（10）營銷渠道設計

（11）新媒體運營（廣宣）設計

（12）網(wǎng)紅營銷活動設計

（13）營銷預算設計

（14）營銷政策設計

（15）運營成本和收益測算

根據(jù)以上內容和板塊形成完整的運營策劃方案

（二）品牌設計（導覽、VI、紀念品）

通過對當?shù)丶±硌芯俊?a href=http://www.lwcj.com/lyxz/ target=_blank class=infotextkey>歷史文化研究、品牌研究、景觀與建筑色彩符號系統(tǒng)建構、風貌建設指引、重要建筑風貌改造設計（酒店、民宿、游客中心、配套設備、主干道路建筑、垃圾桶、廠區(qū)圍欄、設備外立面等），以達到在展示品牌的同時區(qū)域內環(huán)境色調與建筑風格相統(tǒng)一。

1、導覽標識設計

2、VI系統(tǒng)設計

3、紀念品與土特產(chǎn)品包裝設計

（三）景區(qū)化智慧管理系統(tǒng)設計

1、手機小程序設計

服務內容：自助購票、智慧導覽、智能客服、游玩指南、景區(qū)資訊、全景VR、線上商城、疫情防控、云上旅游等版塊。

2、數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)

服務內容：資源數(shù)據(jù)庫、游客數(shù)據(jù)庫、圖片數(shù)據(jù)庫、視頻數(shù)據(jù)庫以及云數(shù)據(jù)庫在內的一些數(shù)據(jù)信息的集合。

3、景區(qū)智慧化管理系統(tǒng)

（1）硬件智慧提升：景區(qū)門禁與安防系統(tǒng)、景區(qū)監(jiān)控管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。

（2）軟件管理系統(tǒng)：電子票務管理系統(tǒng)設計、設備監(jiān)控設計、客流量監(jiān)控系統(tǒng)設計、工作人員管理系統(tǒng)設計、環(huán)境監(jiān)測系統(tǒng)設計等。

4、景區(qū)數(shù)字營銷系統(tǒng)

旅游輿情監(jiān)控與數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)設計、線上商城設計、新媒體矩陣的搭建與運營計劃、營銷渠道管理系統(tǒng)設計、云直播系統(tǒng)設計等。

5、景區(qū)智慧化體驗項目等管理與營銷系統(tǒng)

720°全景虛擬游、虛擬創(chuàng)意體驗系統(tǒng)、數(shù)字沙盤、VR體驗設計等。

（四）夜場燈光美化、演藝廣場、多功能廳演藝軟硬件設計

1、夜場及相關燈光美化設計：建筑亮化設計、景觀亮化設計、商業(yè)亮化設計、節(jié)日亮化設計等。

2、演藝廣場舞美設計：包括燈光、音響、表演內容、節(jié)目等軟硬件策劃與設計。

3、多功能廳、婚慶等室內演藝活動項目的舞美設計：多功能廳、餐廳、森林餐飲、園藝展示區(qū)都會成為婚慶及黨建團建特別活動的場所，需要進行舞美與特殊裝飾設計。

（五）情景化與互動游樂設計

1、情景化設計

大量文化與故事場景，在一般景觀設計基礎上，要深化開展情景化設計，形成故事性、情景化價值；其中包括露天場所的情景化，也包括商業(yè)街區(qū)的情景化；工坊街區(qū)，應該包括：店鋪店招、廣告牌匾、墻繪、情景化小品等設計。其中，一部分成為網(wǎng)紅小品，成為可以引爆流量的核心吸引物和亮點，包括：網(wǎng)紅雕塑小品、網(wǎng)紅座椅、網(wǎng)紅橋、網(wǎng)紅打卡點等。

2、互動游樂設計

互動游樂項目，是旅游項目可玩性的保障，也是二次消費收益的關鍵；可以設計大型互動游樂項目，也可以設計小型互動游樂項目，這種設計，需要基于游樂設施設備，結合項目的文化和環(huán)境，形成較強的刺激性和游樂性。這是專項設計內容，設備廠商的通用設備無法代替。

06 綠維文旅EPCO優(yōu)勢

EPCO是綠維文旅集團重要的業(yè)務板塊，基于強大的策劃規(guī)劃與設計能力，聚合了多類別建造合伙人，整合了一批有資質、有能力、有保障的施工建設企業(yè)資源，形成了一批項目落地。綠維文旅擁有全覆蓋服務資質、十余年平臺保障、強大的研發(fā)和專家團隊和十余年創(chuàng)新研究和實踐。

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