旅游項目的綜合開發(fā)往往有很強(qiáng)的綜合性效益，可以帶動一個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也可以提升該地區(qū)的文化品牌，對區(qū)域經(jīng)濟(jì)、人文、生態(tài)都具有深刻的影響。項目的從無到有，涉及到多方面利益，必須科學(xué)規(guī)劃，精心設(shè)計，做好旅游項目開發(fā)建設(shè)各階段的管理工作。

根據(jù)旅游項目特點和項目開發(fā)建設(shè)的客觀情況，可以把旅游項目開發(fā)建設(shè)過程劃分為四個階段：開發(fā)前期籌備階段、開發(fā)招商投資階段、開發(fā)建設(shè)階段、開發(fā)運(yùn)營階段。每個階段對應(yīng)的核心任務(wù)。

1.開發(fā)前期籌備階段

投資決策與可研研究：投資決策過程中，重要的是對旅游資源及項目開發(fā)價值的評價。投資方可委托旅游投資顧問公司進(jìn)行市場調(diào)研，對資源價值、市場環(huán)境、客源區(qū)域、游客結(jié)構(gòu)、消費(fèi)習(xí)慣、價格接受度的初步考察之后，對項目總體進(jìn)行可行性研究，平衡好項目總投資額、成本回收期及經(jīng)濟(jì)、社會效益，而后出具一份《可行性研究報告》作為決策依據(jù)。

策劃、規(guī)劃咨詢方案：通過產(chǎn)品策劃明確項目定位、業(yè)態(tài)配比、產(chǎn)品組合、經(jīng)營周期，并與此同步編制旅游總體發(fā)展規(guī)劃，確定規(guī)劃條件，或直接編制控制性詳細(xì)規(guī)劃。

項目設(shè)計、運(yùn)作策劃：項目設(shè)計不是旅游規(guī)劃，項目設(shè)計及項目開發(fā)運(yùn)作的策劃，主要解決主題定位、市場定位、游憩方式設(shè)計、收入模式、營銷模式、運(yùn)作模式、盈利估算、投資分期等問題。必須聘請專業(yè)的旅游項目開發(fā)咨詢顧問公司，提供《旅游項目總體策劃報告》及《旅游項目開發(fā)運(yùn)作計劃》。

政府審批事項辦理：通過政府的各項審批非常重要，主要是用地審批與手續(xù)報審。其中涉及發(fā)改委立項、可行性研究報告審批、規(guī)劃評審、市級/省級/國家級重點扶持項目立項與申請、國債項目等特殊扶持申請；規(guī)劃委批準(zhǔn)；土地規(guī)劃審批；建設(shè)土地的招、拍、掛與征用；合同中政府承諾的落實；施工圖的審查；建設(shè)準(zhǔn)備與報建批復(fù)等，這些工作為政府資金申請、銀行融資、戰(zhàn)略投資人及子項目投資人招商引資等方面的工作奠定基礎(chǔ)。同時投資商與旅游資源控制方簽訂合同前，須劃定紅線，確定項目的開發(fā)用地和建設(shè)用地，確定核心土地購買權(quán)、門票收益權(quán)、項目開發(fā)與招商權(quán)等所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)。

2.開發(fā)招商引資階段

資金運(yùn)作與招商引資：旅游項目的開發(fā)一般都是回收期較長的長線投資，分階段的招商引資成為旅游項目開發(fā)的具體和持續(xù)工作，目前往往通過“引智”達(dá)到“引資”，將“資源”在“智力”的創(chuàng)意下轉(zhuǎn)化為“資本”，邀請專業(yè)咨詢公司，借用其專業(yè)的、廣泛的人才和資源渠道，對旅游項目進(jìn)行推介。

3.開發(fā)建設(shè)階段

開發(fā)建設(shè)階段以建設(shè)工程管理為主，重在建設(shè)的招標(biāo)管理工作和后期的驗收管理。

工程招標(biāo)與建設(shè)管理：以項目經(jīng)理為首協(xié)調(diào)各方，負(fù)責(zé)工程招標(biāo)、建設(shè)準(zhǔn)備和工程施工期間的管理工作，監(jiān)督、控制工程進(jìn)度、安全與質(zhì)量，協(xié)調(diào)各施工單位的交叉作業(yè)，保證工程按設(shè)計要求和合同要求完成。旅游工程中主要有基礎(chǔ)設(shè)施與公共設(shè)施建設(shè)項目、重點引擎與一般項目、區(qū)域綜合開發(fā)項目等。

工程竣工驗收：項目建設(shè)工程結(jié)束后，項目法人要組織建設(shè)單位會同設(shè)計、施工、設(shè)備供應(yīng)單位及工程質(zhì)量監(jiān)督等部門，全面檢查是否符合設(shè)計要求和工程質(zhì)量，并取得竣工合格資料、數(shù)據(jù)和憑證，促進(jìn)項目及時發(fā)揮投資效果。

4.開發(fā)運(yùn)營階段

開業(yè)前籌備：項目建設(shè)完工階段，必須著手管理團(tuán)隊的架構(gòu)與服務(wù)人員的培訓(xùn)工作，確保管理體系和相應(yīng)的管理制度的完整。人員管理涉及到導(dǎo)游、保安、環(huán)衛(wèi)人員、技術(shù)維護(hù)、營銷人員等服務(wù)人員，必須通過現(xiàn)場實操、崗位培訓(xùn)、應(yīng)急演練等夯實性基礎(chǔ)工作的培訓(xùn)管理，才能運(yùn)行到位。另外旅游標(biāo)識系統(tǒng)、旅游衛(wèi)生系統(tǒng)、旅游安全保障系統(tǒng)、游覽服務(wù)系統(tǒng)、游客接待服務(wù)系統(tǒng)等也要在開業(yè)初期保證正常運(yùn)營。開業(yè)前還要有切實可行的開業(yè)營銷方案，營銷隊伍要理清渠道、展開品牌推廣和活動促銷，提高項目的社會影響力。

開業(yè)試運(yùn)營：重點是樹立品牌意識，做好文化體系建設(shè)和特色服務(wù)。推進(jìn)旅游項目的文化體系建設(shè)和加強(qiáng)主題服務(wù)設(shè)施，實施豐富多樣主題活動、內(nèi)部運(yùn)營與營銷相互促進(jìn)、完善提升管理水平，建立預(yù)防為主、防消結(jié)合的安全保障體系，強(qiáng)化團(tuán)隊和人才培養(yǎng)，以“外樹品牌，內(nèi)立品質(zhì)”為理念，保證項目的良好口碑和品牌知名度，促使客流量穩(wěn)步上升、內(nèi)部運(yùn)營體系規(guī)范高效。

持續(xù)運(yùn)營升級提檔：隨著已開發(fā)旅游資源價值的逐步釋放，要不斷進(jìn)行旅游延伸產(chǎn)業(yè)的開發(fā)和完善，同時根據(jù)市場新需求不斷推進(jìn)旅游產(chǎn)品的深度開發(fā)與更新，適當(dāng)?shù)倪M(jìn)行持續(xù)性包裝并打造項目IP。

02 旅游項目開發(fā)建設(shè)流程

由于各種原因，現(xiàn)在也出現(xiàn)了“邊規(guī)劃、邊報批、邊建設(shè)、邊開放”的開發(fā)現(xiàn)象。綠維文旅在多年研究和實踐的基礎(chǔ)上，提煉出了旅游項目的一般開發(fā)流程。在一般開發(fā)流程里，綠維文旅特別強(qiáng)調(diào)了“四先定律”：一是先進(jìn)行產(chǎn)品策劃，再編制規(guī)劃，而非先規(guī)劃后策劃；二是先規(guī)劃，再建設(shè)，而非盲目建設(shè)，或搞四邊工程；三是先確保旅游特許經(jīng)營權(quán)，再鎖定核心地塊的資源權(quán)益；四是先設(shè)計商業(yè)運(yùn)作模式，清晰的把握資金運(yùn)作思路，找準(zhǔn)盈利點再投入資金。

旅游項目從投資意向產(chǎn)生到項目建成交付使用，必須經(jīng)歷一個完整的開發(fā)過程。這個過程由若干個環(huán)節(jié)組成，每環(huán)節(jié)相對獨(dú)立，卻不孤立存在，它們之間相互聯(lián)系，環(huán)環(huán)相扣。

旅游項目開發(fā)建設(shè)流程圖