（一）土地一級開發(fā)或代開發(fā)期

特色小鎮(zhèn)中的土地一級開發(fā)并不僅僅是項目地的征地補償、拆遷安置、七通一平等基礎設施和社會公共配套設施的建設，其主要目的也不僅僅是使 “生地”成為“熟地”，而是要與產業(yè)發(fā)展、與項目開發(fā)結合在一起，因為產業(yè)的價值決定了土地的價值。因此，我們建議土地一級開發(fā)必須結合產業(yè)項目開發(fā)，結合土地二級開發(fā)，只有這樣才可能真正獲取一級市場的利潤。

這一時期的運營要點在于頂層設計和政策法制層面：頂層設計層面，做好城市規(guī)劃和產業(yè)規(guī)劃，確定小鎮(zhèn)未來的發(fā)展方向；政策法制層面，出具土地、獎懲、稅收等方面的政策條件以及監(jiān)管機制，保證小鎮(zhèn)的順利推進。

（二）產業(yè)項目開發(fā)期

“特色產業(yè)”的發(fā)展方向確定后，就是要圍繞這一產業(yè)，通過項目及載體的開發(fā)建設，形成產業(yè)的開發(fā)、培育及集聚，最終打造產業(yè)集群，實現(xiàn)產業(yè)價值。產業(yè)項目開發(fā)是其中的第一步，即緊抓產業(yè)鏈上的核心環(huán)節(jié)，在尊重市場及產業(yè)發(fā)展規(guī)律的基礎上，集中人才、創(chuàng)業(yè)團隊及資金等優(yōu)勢條件，集中攻破產業(yè)開發(fā)的各種難題，形成產業(yè)項目發(fā)展條件的聚集。

這一時期的運營要點在于對接國內外優(yōu)勢的科研及教育資源，一方面通過科研成果的孵化，促進技術向生產力的轉化，另一方面通過專家學者的研究，突破產業(yè)發(fā)展技術上的一些難題，同時還可以完成人才的培育及輸送，形成產業(yè)可持續(xù)發(fā)展的后備力量。

（三）產業(yè)項目培育期

當產業(yè)初步開發(fā)完成，形成一定的特色優(yōu)勢及產業(yè)價值后，就進入到了產業(yè)的培育階段。這里所說的培育還是圍繞特產業(yè)的核心部分展開的，主要目的在于培育和扶持有效的產業(yè)項目和企業(yè)主體，形成規(guī)?；慕洜I效益。

這一時期的運營重點在于相關政策的大力扶持，包括信貸金融支持、稅收優(yōu)惠和財政補貼、科研補貼、進出口關稅和非關稅壁壘、土地價格優(yōu)惠等等。在這一階段可以有的放矢，對一些重點品牌或企業(yè)進行大力支持，引導他們與產業(yè)鏈條上的其他小型主體，建立互補、合作、共贏的關系，發(fā)揮龍頭企業(yè)的引領帶動作用。

（四）產業(yè)鏈整合期

產業(yè)鏈整合，即圍繞主導特色產業(yè)，利用整合手段，使特色產業(yè)、旅游產業(yè)及其他相關產業(yè)通過某種方式彼此銜接，打破各自為戰(zhàn)的狀態(tài)，構建一個有價值有效率的產業(yè)集群，實現(xiàn)產業(yè)聯(lián)動與融合，從而增強產業(yè)活力、節(jié)約交易成本、形成產業(yè)抱團發(fā)展，推動區(qū)域經濟發(fā)展。

這一時期的運營重點在于打通產業(yè)鏈上下游及各相關產業(yè)之間的壁壘，有效運用資源、技術、產品、市場、經營方式、組織管理、制度、人才等各種手段，實現(xiàn)產業(yè)之間的有效聚集，形成帶動作用更強、效益更好的產業(yè)集群式發(fā)展。

（五）土地二級開發(fā)期

土地二級開發(fā)期即產城融合共建期，這是新形勢下，特色小鎮(zhèn)發(fā)展的必經階段。產業(yè)大發(fā)展，吸引大量就業(yè)人群集聚，進而產生了對居住、教育、醫(yī)療及第三服務業(yè)的大量需求?；?ldquo;產城人”一體化的發(fā)展目標，就需要通過土地的二級開發(fā)，實現(xiàn)綜合服務配套的升級。包括居住配套、商業(yè)配套、教育配套、醫(yī)療配套、休閑娛樂配套、社區(qū)服務配套等等。

這一時期的運營重點在于綜合考慮城市發(fā)展、旅游發(fā)展、產業(yè)發(fā)展、政策的扶持和制約等因素，實現(xiàn)產城一體化開發(fā)，防止以“城鎮(zhèn)運營”之名，行“地產開發(fā)”之實。

三、特色小鎮(zhèn)的IP導入

IP的導入對于特色小鎮(zhèn)的開發(fā)來說，是推動其落地建設的重要抓手，是支撐其健康發(fā)展的關鍵內容，是盤活其現(xiàn)有存量資產的重要手段。IP的導入不同于招商引資，貫穿在特色小鎮(zhèn)開發(fā)的全過程中。綠維創(chuàng)景致力于聯(lián)合多方優(yōu)勢資源，打造跨旅游產業(yè)的IP聯(lián)盟，結合頂層設計，切實推動特色小鎮(zhèn)的有效落地。

（一）IP的概念及標準界定

IP（Intellectual Property rights），傳統(tǒng)意義上是指“知識產權/知識財產”，是一種無形的智力成果權。我們所說的IP已不僅僅是“知識產權”四個字可以概括的了，其涵義可以理解為“核心吸引力+全產業(yè)鏈”。“核心吸引力”是IP的主體內容和品牌形成的基礎，全產業(yè)鏈則是后續(xù)開發(fā)的延展性。綠維創(chuàng)景認為，IP必須擁有從概念、到產品、到賣點、到盈利模式的完整體系，具體要求如下：第一，具有獨特的核心吸引力及主題，對市場能夠形成一定的激活效用；第二，知識產權獨立，不涉及產權糾紛問題；第三，有一定的品牌知名度，及客戶黏性；第四，擁有較為成熟的產品支撐；第五，有清晰的商業(yè)模式；第六，IP方擁有一定的咨詢、運營及投資能力；第七，具有一定的延展能力及消費遷移能力。

（二）特色小鎮(zhèn)中可導入的IP類型

根據IP在特色小鎮(zhèn)開發(fā)中所起的作用，可分為項目IP、運營IP及服務IP三種類型。具體分類如下：

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