（1）政府仍然為主導力量，或者政府全權負責投資建設運營，或者政府負責投資，委托運營商建設運營。這一模式適合財政力量雄厚，運營能力或把控能力強大的政府。優(yōu)勢是政府擁有絕對的控制權，推動進展快；劣勢是政府財政壓力大，同時也面臨著后期運營的大量投入。

（2）政府與企業(yè)聯(lián)動發(fā)展。即政府負責小鎮(zhèn)的定位、規(guī)劃、基礎設施和審批服務，并通過市場化方式，引進社會資本投資建設，許諾投資方在一定時間段內擁有經營權，到期后再歸還政府。這一模式適合于財政相對有困難的政府，優(yōu)勢是緩解了政府的財政壓力，劣勢是所有權與經營權的分離，導致參與企業(yè)的短視行為，同時回收后對政府來說仍然是一個較大的包袱。

（3）以企業(yè)為主導。由某一企業(yè)或多家企業(yè)聯(lián)合完成投資建設運營，通過政府購買或用戶付費獲取收益，受政府的管理和監(jiān)督。這一模式適合于資金及運營能力均強大的企業(yè)，優(yōu)勢是減輕政府財政壓力，激發(fā)市場活躍度，劣勢是需要有持續(xù)的盈利模式。

（4）以非盈利的社會組織為主體。比如在國外的一些城市，由市民組建一個管理委員會，進行管理。這也是以后特色小鎮(zhèn)運營可借鑒的一個模式。

第二，運營客體的轉變——從土地為重轉變?yōu)楫a業(yè)為重

長期以來，土地一直是城市運營中的主要對象，也是政府財政收入的主要來源。但這一模式為城市發(fā)展所帶來的弊端，逐漸凸顯。隨著國家對地產行業(yè)政策的收緊，越來越多的地產商都瞄準了向城市運營商、產業(yè)運營商轉型。不僅要開發(fā)土地，還要開發(fā)配套服務設施、旅游項目、產業(yè)項目，要進行房產開發(fā)，最后進行產業(yè)整合和運營整合。因此，新形式下的城市運營客體可以概括為，以產業(yè)為主導，以土地為基礎，以各種產業(yè)項目、旅游項目和房產項目為重點的全方位體系。

第三，收益模式的轉變——從土地收益轉變?yōu)榫C合收益

以土地為經營客體的模式決定了政府以土地出讓為主要來源的收益模式。而新形勢下，多條運營線的展開，已經使得特色小鎮(zhèn)的收益除了來自土地一級、二級開發(fā)之外，還包括產業(yè)項目的運營收益、二級房產的運營收益及城市服務的運營收益等。這一收益模式已經不再依賴于土地財政，而是一種可自我供血、可長期持續(xù)的合理架構。

二、特色小鎮(zhèn)如何運營

特色小鎮(zhèn)的形成不是一蹴而就的，他的誕生是一個錯綜復雜的過程，需要土地、產業(yè)、城鎮(zhèn)、服務、法制等多個方面的配合與交織。為了方便分析小鎮(zhèn)的運營過程，我們將特色小鎮(zhèn)的開發(fā)分為土地一級開發(fā)或代開發(fā)期、產業(yè)項目開發(fā)期、產業(yè)項目培育期、產業(yè)鏈整合期、土地二級開發(fā)期五個發(fā)展階段。每一個階段都對應著不同的資源形態(tài)，有著不同的運營要點及目標。

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