旅游景區(qū)：資本追逐下的又一個(gè)風(fēng)口

2016-03-29 綠維創(chuàng)景 標(biāo)簽：旅游投資景區(qū)提升旅游規(guī)劃

游景區(qū)作為旅游過程的核心吸引物之一，是旅游產(chǎn)業(yè)鏈中重要的組成部分，近年來，隨著國民對旅游消費(fèi)需求的不斷增長，旅游景區(qū)的數(shù)量也呈現(xiàn)出爆發(fā)式增長。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國現(xiàn)有旅游景區(qū)超過2萬家，2015年接待國內(nèi)外旅游人數(shù)超過41億人次，旅游總收入突破4萬億元，與2014年相比分別增長10%和12%。在國家旅游投資政策鼓勵(lì)、旅游消費(fèi)需求旺盛和較高的投資回報(bào)率等諸多利好刺激下，旅游景區(qū)引起各級(jí)政府及資本參與者的高度關(guān)注和濃厚興趣，成為旅游行業(yè)繼在線旅游等熱點(diǎn)后，資本追逐下的又一個(gè)“風(fēng)口”。

一、旅游景區(qū)投資綜述

中國旅游研究院發(fā)布的《中國旅游景區(qū)發(fā)展報(bào)告（2015）》和國家旅游局規(guī)劃財(cái)務(wù)司發(fā)布的《2014年中國旅游業(yè)投資報(bào)告》等相關(guān)權(quán)威資料顯示，2014年，我國旅游景區(qū)（含新建和升級(jí)改造等）投資繼續(xù)增加，實(shí)際完成投資4211.7億元，占全部旅游投資的60%，比重最大。社會(huì)資本加速進(jìn)入旅游業(yè)，成為旅游投資的最大主體，其中民間資本成為景區(qū)投資的主力，約占57%；文化、休閑度假類景區(qū)成為旅游投資的重點(diǎn)，約占61%；東部地區(qū)成為景區(qū)投資的熱點(diǎn)，約占65%。

與此同時(shí)，中央和省級(jí)財(cái)政加大對旅游業(yè)的專項(xiàng)投資，國家旅游局加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的合作，設(shè)立旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金推動(dòng)優(yōu)選旅游項(xiàng)目落地，諸多利好舉措都為資本市場投資旅游景區(qū)提供了良好的市場環(huán)境。

二、資本對旅游景區(qū)的主要投資方向

通常而言，風(fēng)險(xiǎn)較低、收益穩(wěn)定、回收期較短且退出機(jī)制靈活的項(xiàng)目更受資本青睞，這也注定資本在投資旅游景區(qū)的選擇上具有嚴(yán)格的挑剔性和選擇性，目前主要集中在以下幾個(gè)投資方向。

一是稀缺性景區(qū)資源開發(fā)。縱然經(jīng)過數(shù)十年的發(fā)展，具有龔斷性、稀缺性的旅游資源卻魅力仍舊不減，一直是廣大游客流連忘返的關(guān)鍵所在。隨著優(yōu)質(zhì)景區(qū)資源紛紛“名花有主”，目前尚存的少量龔斷性、稀缺性旅游資源更成為資本競相追逐的焦點(diǎn)。以素有“北方張家界”美譽(yù)的河北白石山為例，其旅游資源獨(dú)特、開發(fā)性極強(qiáng)的特點(diǎn)為中景信旅游投資開發(fā)有限公司的介入提供了得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，通過引入資金進(jìn)行建設(shè)和改造，配備專業(yè)化的管理團(tuán)隊(duì)，短短3年時(shí)間內(nèi)，白石山營業(yè)收入從改造前的32萬激增至7500萬，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益。

二是成熟型景區(qū)提升。經(jīng)過多年的發(fā)展，國內(nèi)成熟型景區(qū)大多數(shù)都存在景區(qū)設(shè)施設(shè)備老化、資金投入不足等問題，但這類景區(qū)旅游資源稟賦通常較高、運(yùn)營管理成熟并已經(jīng)形成較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流，一旦有外部資金的投入進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施完善、產(chǎn)品提升優(yōu)化和市場營銷投入，將會(huì)產(chǎn)生立竿見影的效果。

例如，老牌國家4A級(jí)旅游景區(qū)四川雅安碧峰峽，經(jīng)過十多年的運(yùn)行，不斷完善基礎(chǔ)設(shè)施、豐富產(chǎn)品類型、加強(qiáng)宣傳推廣，僅2014年，景區(qū)就接待游人74萬人次，總收入達(dá)1.2億元。2015年12月，東方園林產(chǎn)業(yè)集團(tuán)與碧峰峽景區(qū)的經(jīng)營方成都萬貫集團(tuán)達(dá)成股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，全面控股碧峰峽景區(qū)，通過引入資本不斷提升景區(qū)競爭力和區(qū)域地位，積極推進(jìn)景區(qū)上市，力爭讓碧峰峽成為四川省內(nèi)第一家民營景區(qū)類上市公司。據(jù)了解，碧峰峽景區(qū)目前已經(jīng)通過全國旅游資源規(guī)劃開發(fā)質(zhì)量評定委員會(huì)組織的5A級(jí)景區(qū)景觀質(zhì)量評審，正式進(jìn)入創(chuàng)建階段。

三是主題公園投資。眾多權(quán)威資料顯示，以方特、長隆等為代表的主題公園越來越受到游客特別是年輕人的歡迎，而迪斯尼、環(huán)球影城等主題類項(xiàng)目也受到市場強(qiáng)烈關(guān)注。目前，迪斯尼已經(jīng)落地上海并即將開業(yè)；由美國環(huán)球影業(yè)電影公司和首旅集團(tuán)共同出資的北京環(huán)球影城項(xiàng)目已獲準(zhǔn)建設(shè)；宋城、華僑城歡樂谷、華強(qiáng)方特、海昌極地海洋世界等大型主題公園已經(jīng)開始在全國布局并得到地方政府的高度重視和大力支持，其主要投資收益模式為“公園+地產(chǎn)”和“公園+演藝”等兩種模式。

四是旅游度假區(qū)建設(shè)。各地豐富的旅游度假資源、異彩紛呈的地方民俗文化，加之廣大游客對休閑度假的產(chǎn)品的巨大需求，使我國旅游度假區(qū)的投資和開發(fā)迎來高峰。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國現(xiàn)有各類省級(jí)旅游度假區(qū)達(dá)數(shù)百個(gè)，其中首批國家級(jí)旅游度假區(qū)17個(gè)，如萬達(dá)集團(tuán)先后修建了長白山旅游度假區(qū)、西雙版納度假區(qū)，長隆集團(tuán)先后修建了廣州長隆旅游度假區(qū)、珠海長隆海洋度假區(qū)等一大批旅游度假項(xiàng)目。

三、資本時(shí)代旅游景區(qū)主要特征

一是投資主體多元化。景區(qū)投資正由以前的政府投入為主，轉(zhuǎn)向由政府主導(dǎo)下的民營資本和社會(huì)資本為主、政府投資和外商投資為輔的多元化投資格局，預(yù)計(jì)未來民營資本投資的熱情會(huì)更加高漲,比重越來越高。傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)、礦產(chǎn)企業(yè)，如萬達(dá)集團(tuán)、兗礦集團(tuán)等，開始介入景區(qū)投資；一大批實(shí)力雄厚的基金公司如中信產(chǎn)業(yè)基金、賽伯樂投資集團(tuán)等開始布局旅游產(chǎn)業(yè)；繼5億美元大手筆投資途牛后，海航旅游也開始在全國范圍內(nèi)開展景區(qū)投資與收購。與此同時(shí)，PPP模式開始突顯效應(yīng)，如福建省人民政府發(fā)布的《關(guān)于推廣政府和社會(huì)資本合作（PPP）試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》(閩政〔2014〕47號(hào))，其中旅游占首批PPP試點(diǎn)項(xiàng)目投資總額的約22%，項(xiàng)目多與當(dāng)?shù)芈糜尉皡^(qū)、生態(tài)環(huán)境等相結(jié)合。

統(tǒng)計(jì)資料顯示，不同投資主體的投資偏好也有差異，民營資本的投資重點(diǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的東部地區(qū)，主要投資休閑度假類產(chǎn)品；政府和國有企業(yè)對西部地區(qū)旅游投入的比重最高，投資集中在旅游基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目以及景區(qū)提升改造等觀光類項(xiàng)目；外商投資更青睞東部地區(qū)，約有64%的資金投入東部省份。

二是投資布局連鎖化。經(jīng)營管理連鎖化是做大做強(qiáng)、擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)影響力的重要戰(zhàn)略方向，大型旅游投資企業(yè)正憑借其成熟的管理模式、雄厚的資金實(shí)力等優(yōu)勢搶占資源形成連鎖化的景區(qū)布局并率先搶占市場。如萬達(dá)集團(tuán)已經(jīng)在長白山、武漢、西雙版納、合肥、南昌等地修建主題樂園和旅游度假區(qū)項(xiàng)目；華強(qiáng)方特在重慶、鄭州、蕪湖、泰安、株洲、青島、沈陽、廈門等地投資建成十余個(gè)主題公園；宋城集團(tuán)先后在杭州、三亞、麗江、九寨溝等地投資建成多個(gè)“千古情”系統(tǒng)主題公園和演藝節(jié)目；中青旅繼投資烏鎮(zhèn)景區(qū)后，又聯(lián)合投資開發(fā)了古北水鎮(zhèn)項(xiàng)目；中景信旅游投資開發(fā)有限公司先后投資開發(fā)河北淶源白石山、蔚縣暖泉古鎮(zhèn)、邯鄲武安東太行、湖南通道萬佛山、芋頭侗寨等景區(qū)；東方園林繼投資無錫田園東方、雅安碧峰峽后，近日又與北京信合大通投資管理中心和重慶市建群房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合簽署重慶四面山開發(fā)建設(shè)經(jīng)營合作備忘錄，加快景區(qū)投資布局。

三是運(yùn)營管理專業(yè)化。資本機(jī)構(gòu)介入景區(qū)投資及運(yùn)營管理后，通過自身專業(yè)人員的招聘及與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，逐步實(shí)現(xiàn)了景區(qū)管理的專業(yè)化。如萬達(dá)集團(tuán)成立了自己的文化旅游研究院，并通過高薪面向全國招聘一大批旅游管理人才隊(duì)伍；中信產(chǎn)業(yè)基金與國內(nèi)資深旅游管理團(tuán)隊(duì)共同成立了中景信旅游投資開發(fā)有限公司，聚集了一批具有豐富實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)和操盤能力的專家和管理團(tuán)隊(duì)；賽伯樂投資集團(tuán)與北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院合作，共同成立賽伯樂—綠維旅游產(chǎn)業(yè)基金，實(shí)現(xiàn)了旅游項(xiàng)目從可研分析、策劃規(guī)劃、投資建設(shè)到后期運(yùn)營管理的一站式、全方位布局。

四是投資體量巨額化。《中國旅游景區(qū)發(fā)展報(bào)告（2015）》統(tǒng)計(jì)顯示，當(dāng)前旅游投資更加注重規(guī)模效益,大項(xiàng)目越來越多，大企業(yè)進(jìn)入、大項(xiàng)目帶動(dòng)成為各目的地政府追逐的重點(diǎn)。例如，吉林松花湖度假區(qū)投資額度約400億元，無錫萬達(dá)文化旅游城投資約300億元，北京環(huán)球城項(xiàng)目投資超過200億元。僅2014年，全國100億元規(guī)模以上的旅游景區(qū)投資項(xiàng)目就達(dá)到165個(gè)。

五是景區(qū)上市企業(yè)活躍化。根據(jù)《中國旅游上市公司發(fā)展報(bào)告（2014）》資料顯示，選取的國內(nèi)53家上市旅游企業(yè)樣本中，登陸國內(nèi)資本市場的旅游企業(yè)共有43家，市值合計(jì)3393.46億元，業(yè)態(tài)分布包括景區(qū)景點(diǎn)、賓館酒店、旅行社幾大類，其中景區(qū)景點(diǎn)企業(yè)占到45.7%。

景區(qū)類上市公司資源優(yōu)勢明顯，經(jīng)營性資產(chǎn)主要以門票和景區(qū)交通為主，憑借較高的知名度及較大的游客量，經(jīng)營情況穩(wěn)健。2014年，國內(nèi)景區(qū)板塊上市公司實(shí)現(xiàn)總體收入94.89億元，同比增長17.32%，其中，黃山旅游收入最高實(shí)現(xiàn)，達(dá)到14.9億元；宋城演藝收入同比增速最高37.78%，實(shí)現(xiàn)凈利潤2.65億元，位居景區(qū)類企業(yè)榜首；資源型景區(qū)峨眉山A、黃山旅游、長白山、桂林旅游收入增長率分別為66%、37%、28%、33.32%，均呈現(xiàn)穩(wěn)步增長。宋城于2010年11月在深交所創(chuàng)業(yè)板上市，募集資金22.26億元。隨后募投動(dòng)漫樂園、千古情系列等多臺(tái)主題演藝，并進(jìn)軍電影與娛樂、廣告媒體和互聯(lián)網(wǎng)演藝行業(yè)，截至目前公司市值401.54億元，相比上市之初實(shí)現(xiàn)4倍增長。

四、資本背景下對景區(qū)投資的建議

一是投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的控制。景區(qū)項(xiàng)目從旅游資源稟賦的判斷、旅游交通的通達(dá)性、客源市場的調(diào)研分析、項(xiàng)目自身定位策劃及項(xiàng)目后期的運(yùn)營管理等都具有較強(qiáng)的專業(yè)性。然而大部分的資本投入機(jī)構(gòu)并不熟悉這個(gè)行業(yè)，盲目的進(jìn)入會(huì)給其投資帶來重大風(fēng)險(xiǎn)，如何控制景區(qū)項(xiàng)目選擇和后期運(yùn)營管理存在的風(fēng)險(xiǎn)，便顯得尤為重要。

二是平衡資本短期收益與景區(qū)長遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)系。旅游景區(qū)的生命周期較長，收益較為穩(wěn)定，但其前期投入大，見效較緩慢。因此，大多數(shù)資本機(jī)構(gòu)都愿意投入比較成熟的景區(qū)，然后在提升后盡快出手以便在短期內(nèi)獲得收益。但通常一個(gè)景區(qū)的有序發(fā)展，需要長時(shí)間不間斷的投入，才能保證其持續(xù)成長與發(fā)展。因此，在進(jìn)行景區(qū)項(xiàng)目投資時(shí)，如何平衡資本短期收益要求與景區(qū)長遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)系，是投資方與被投資方需要共同思考的問題。

綠維創(chuàng)景作為旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)專家，一直將旅游落地運(yùn)營的理念貫穿始終，敢于突破通則，創(chuàng)新規(guī)劃模式。在旅游資本大時(shí)代，綠維創(chuàng)景依托自身的智庫優(yōu)勢，與資本對接，創(chuàng)新旅游規(guī)劃模式，打造“旅游智庫+旅游投行+旅游運(yùn)營”平臺(tái)，圍繞旅游投融資、旅游開發(fā)建設(shè)、旅游運(yùn)維管理三大環(huán)節(jié)，提供專業(yè)咨詢服務(wù)、規(guī)劃設(shè)計(jì)服務(wù)、投資銀行服務(wù)及資產(chǎn)管理服務(wù)，創(chuàng)新性提出了《旅游綜合投資價(jià)值分析模型》，包括旅游基礎(chǔ)價(jià)值、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值、現(xiàn)金流價(jià)值等三個(gè)方面十大指標(biāo)。2016年，綠維創(chuàng)景與資本大家——賽伯樂合作發(fā)起旅游產(chǎn)業(yè)投資基金，在“旅游+”時(shí)代，依托資本，整合產(chǎn)業(yè)鏈，打造“旅游+生態(tài)圈”，將進(jìn)一步促進(jìn)區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

(本文作者：張定春、牧?xí)詰c、林峰)

本文主要參考資料：

1、《2015年中國旅游經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析和2016年發(fā)展預(yù)測》（中國旅游研究院）

2、《中國旅游景區(qū)發(fā)展報(bào)告（2015）》（中國旅游研究院）

3、《2014年全國旅游業(yè)投資報(bào)告》（國家旅游局規(guī)劃財(cái)務(wù)司）

4、《中國旅游上市公司發(fā)展報(bào)告（2014）》（國家旅游局規(guī)劃財(cái)務(wù)司、申萬宏源證券有限公司）

5、《2015年中國文化旅游產(chǎn)業(yè)投資特點(diǎn)分析報(bào)告》（崔俊超）

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