旅游綜合開發(fā)已經(jīng)成為旅游投資的主流模式，綠維認(rèn)為，旅游投資的新綜合時代已經(jīng)到來。綠維通過對開發(fā)模式的梳理，引導(dǎo)出良性的商業(yè)模型，使企業(yè)投資人成為真正的區(qū)域運營商，為政府決策和管理提供有力的支持。

我國旅游開發(fā)已與區(qū)域發(fā)展和城鎮(zhèn)化進程全面結(jié)合，并在產(chǎn)業(yè)上趨于融合，形成了旅游產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向下泛旅游產(chǎn)業(yè)聚合的區(qū)域經(jīng)濟與城鎮(zhèn)化綜合開發(fā)模式，這種以旅游為引擎的區(qū)域綜合開發(fā)模式，我們稱之為“旅游引導(dǎo)的區(qū)域綜合開發(fā)模式”。綠維認(rèn)為，旅游引導(dǎo)的區(qū)域綜合開發(fā)分為四個層次：吸客、留客、擴展、綜合，從而形成游客聚集、消費聚集、產(chǎn)業(yè)聚集、綜合發(fā)展。

這是中國當(dāng)前旅游產(chǎn)業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展結(jié)合最好的一套工具和模式，對省、市、縣一級區(qū)域的綜合發(fā)展具有很好的指導(dǎo)作用。

一、旅游開發(fā)面臨的社會背景

1、居民消費升級，旅游服務(wù)需求增長，但增速低于旅游名義下的開發(fā)投資增速

中國老百姓可支配收入的增長，帶動了旅游消費需求的較快增長，特別是人均GDP超過2500美元之后，休閑消費增幅加大。2008年后，汽車消費大幅增長，休閑需求同步升級。這些，都對旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提出了較大的要求。

但2005年之后，旅游項目的投資常常給人以震撼，一不小心，就遇到投資額高達10億、100億、500億之類的項目。開始時，我們拒絕接受：這明顯的不是旅游投資，是區(qū)域開發(fā)、城鎮(zhèn)化投資、房地產(chǎn)開發(fā)。如果把這些項目都納入計算，旅游產(chǎn)業(yè)投資已遠遠超出了這個階段市場的真實需求（我們所謂的旅游市場需求，是作為服務(wù)業(yè)的旅游市場需求，是旅游服務(wù)需求）。

綠維文旅.旅游投融資院《中國旅游投融資研究報告（2017）》顯示，2016年我國旅游市場在全球經(jīng)濟復(fù)蘇緩慢的背景下，依然保持快速發(fā)展的態(tài)勢，全國旅游投資約1.3萬億元，同比增長29.05%。預(yù)計到2020年，旅游投資總額將達2萬億元。

2、旅游的引擎作用與附加價值凸顯

國務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》首次提出“旅游業(yè)是戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，資源消耗低，帶動系數(shù)大，就業(yè)機會多，綜合效益好”。這一產(chǎn)業(yè)定位使得旅游產(chǎn)業(yè)的作用得到了明確的提升與鼓勵。同時受到黨中央、國務(wù)院的高度重視，地位得到不斷鞏固和攀升，旅游業(yè)列為“五大幸福產(chǎn)業(yè)”之首。

綠維認(rèn)為，旅游的戰(zhàn)略性，就在于其“引擎作用”。

旅游產(chǎn)業(yè)的實質(zhì)，是以“客流搬運”為前提，產(chǎn)生游客在異地（非生活區(qū)域）進行消費的“出游型消費經(jīng)濟”效果。這一搬運，把“市場”搬運到了目的地、景區(qū)、休閑度假區(qū)、郊區(qū)、鄉(xiāng)村，從而產(chǎn)生了極大的區(qū)域聚集和經(jīng)濟帶動作用，形成了泛旅游產(chǎn)業(yè)。

3、中產(chǎn)階級及旅游房地產(chǎn)需求

中產(chǎn)階級是一種社會階層，在現(xiàn)代社會中，指擁有一定程度的經(jīng)濟獨立，在現(xiàn)代社會對社會的發(fā)展和穩(wěn)定起很大的作用，也可以被稱作小康階級；由于家庭是社會的細胞，且大部分人的財富是以家庭為單元擁有的，所以中產(chǎn)階級主要由“中產(chǎn)家庭”組成。

以中國4千萬中產(chǎn)階級家庭為例，如果5年中每2個家庭需購買1套度假房（60平米，40萬元價格），合計2千萬套，市場約8萬億元,每年1.6萬億元以上，400萬套房子。

二、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、土地財政與旅游房地產(chǎn)商業(yè)利益合流，推升了旅游開發(fā)新浪潮

實際上，隨著我國城市化的發(fā)展，旅游成為了提升城市化質(zhì)量的重要因素，是城市化中具有產(chǎn)業(yè)、居住支持雙重價值的要素，為其發(fā)展提供了產(chǎn)業(yè)支撐。中國的旅游開發(fā)，已經(jīng)與區(qū)域發(fā)展和城鎮(zhèn)化進程全面結(jié)合，并在產(chǎn)業(yè)上趨于融合，形成了旅游產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向下泛旅游產(chǎn)業(yè)聚合的區(qū)域經(jīng)濟與城鎮(zhèn)化綜合開發(fā)模式，這種以旅游為引擎的區(qū)域綜合開發(fā)模式，我們稱之為“旅游引導(dǎo)的區(qū)域綜合開發(fā)模式”（Tourism-oriented regional integrated development model，簡稱TORD模式）。

旅游具有引擎效應(yīng)，能夠推進服務(wù)產(chǎn)業(yè)進行聚集發(fā)展、形成新農(nóng)村建設(shè)的全面提升、帶動土地升值、延伸商業(yè)房地產(chǎn)及休閑度假房地產(chǎn)等高利潤項目，實現(xiàn)開發(fā)的快速回報。依托“服務(wù)產(chǎn)業(yè)聚集、土地升值、房地產(chǎn)高回報”這三要素，形成了旅游引導(dǎo)下區(qū)域綜合開發(fā)的模式，并已經(jīng)成為旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主流模式。

實際上，傳統(tǒng)旅游項目（以游客為服務(wù)對象，通過服務(wù)，獲取收益的項目）的投入產(chǎn)出比越來越低，特別是在一流觀光資源已經(jīng)全部開發(fā)完成之后，旅游服務(wù)與旅游設(shè)施開發(fā)項目都是“高投資、低回報、長周期”型項目。政府為促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的產(chǎn)業(yè)開發(fā)導(dǎo)向，與投資商在泛地產(chǎn)高通脹時代的高回報率要求，在當(dāng)今的旅游服務(wù)與旅游設(shè)施產(chǎn)品開發(fā)上，已經(jīng)形成了明顯的矛盾結(jié)構(gòu)。

然而，由于國家房地產(chǎn)調(diào)控，城市房地產(chǎn)開發(fā)受到嚴(yán)重打壓，投資商亟需繞過調(diào)控政策，獲得開發(fā)土地。而旅游地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)境相對來說還比較寬松，高額的土地一級開發(fā)利潤和旅游休閑度假房產(chǎn)利潤，可以抵消旅游服務(wù)與旅游設(shè)施項目開發(fā)的高成本。據(jù)估算，只需要把旅游房地產(chǎn)開發(fā)中盈利的40%，用于開發(fā)旅游服務(wù)與旅游設(shè)施，就足以推動整個區(qū)域的綜合開發(fā)了。

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