繼儲蓄、國債、股票、期貨、住宅、商鋪后，濟南的投資市場上終于出現(xiàn)了“第七種武器”，產(chǎn)權(quán)式酒店。

  說它是“武器”，因為在房產(chǎn)調(diào)控加強的背景下，產(chǎn)權(quán)式酒店“不限購、不限貸”的特點簡直令投資客趨之若鶩。那么，什么是產(chǎn)權(quán)式酒店?又該如何投資產(chǎn)權(quán)式酒店呢?

  五星級酒店也能投資?

  4月28日，張斌成為第一批完成濟南茂悅薈現(xiàn)場認(rèn)籌的投資者。整個過程結(jié)束后，他暗暗的松了口氣。

  2011年5月，世茂股份與歷下區(qū)政府簽訂意向協(xié)議，決定投資40億元，將舜井街-解放閣片區(qū)打造成全市乃至全省金融聚集區(qū)、精品商業(yè)及特色服務(wù)區(qū)、古建筑保護區(qū)，這個大型綜合項目包括七大業(yè)態(tài)，幾乎所有有點頭腦的投資者都希望能夠進駐。

  早年經(jīng)商的張斌一直關(guān)注著濟南世茂國際廣場的動態(tài)。也是在這個過程中，他接觸到一個不太了解的概念：產(chǎn)權(quán)式酒店投資。

 “所謂產(chǎn)權(quán)式酒店是把酒店的每個客房作為獨立產(chǎn)權(quán)單位分別出售，投資者可以像購買其他房地產(chǎn)物業(yè)一樣購買。酒店交由專業(yè)酒店管理公司進行運營打理，以經(jīng)營收益支付給投資者穩(wěn)定的高額回報，投資者坐享其成。”據(jù)介紹，投資者還可享受一定天數(shù)的免費入住及VIP貴賓待遇，相當(dāng)于投資者擁有了第二個居所和商務(wù)會所。它是一種投資與休閑度假相結(jié)合的旅游商務(wù)房產(chǎn)新模式。

  產(chǎn)權(quán)式酒店這種新穎的經(jīng)營和投資方式，目前在世界范圍的旅游城市已迅速發(fā)展起來。據(jù)資料顯示，全球就有540萬個家庭參與了分時度假網(wǎng)絡(luò)，全球分時度假物業(yè)銷售額達(dá)到67.2億美元。近10年來，全世界產(chǎn)權(quán)式酒店平均每年以15%的速度遞增，預(yù)計所有這些表明，產(chǎn)權(quán)式酒店正在成為旅游經(jīng)營的一種重要的經(jīng)營創(chuàng)新模式，同時成為最受中產(chǎn)家庭青睞的旅游、投資形式。

  張斌了解到，國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店最早興起于海南，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已發(fā)展到200多個，多集中在北京、上海、深圳、海南等城市。在山東，產(chǎn)權(quán)式酒店多集中在煙臺、威海等海濱城市，借助海景優(yōu)勢打造分時度假概念，從市場銷售情況來看也較受歡迎。

  “茂悅薈是濟南第一家五星級產(chǎn)權(quán)式酒店，又是在這樣一個絕對優(yōu)勢的地段，既然我決定要投資產(chǎn)權(quán)式酒店，那干脆起點高一些，從世貿(mào)開始?！备顝埍蟠蛳鞣N顧慮的是，認(rèn)籌當(dāng)天，茂悅薈與蓬達(dá)集團達(dá)成戰(zhàn)略合作，而后者承諾的托管最初3年每年5%的固定收益。“也就是說，投資一間五星級酒店，我不需要操心經(jīng)營，只等盈利就好了?！?/P>

  不限購的房產(chǎn)項目

  其實，早在2004年，濟南已經(jīng)出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式酒店。

  在當(dāng)時的省城第一高樓明珠國際商務(wù)港，四星級標(biāo)準(zhǔn)大酒店客房部分首批80個單位在推向市場的前三日被搶購一空。目前，投資者們對收益方面諱莫如深，但是他們卻表示會繼續(xù)關(guān)注產(chǎn)權(quán)式酒店的投資和收藏。

 “將房產(chǎn)投資和消費模式融合在一起，產(chǎn)權(quán)式酒店符合現(xiàn)代經(jīng)濟資源共享的基本原則，它向大眾推出的既是消費又是存儲，既是服務(wù)又是資產(chǎn)?！币晃粡氖庐a(chǎn)權(quán)式度假酒店銷售工作的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種新型的融資方式，比單獨購買一套住房，來旅游時住、平時出租的模式便利得多。房地產(chǎn)商通過出售產(chǎn)權(quán)客房回籠資金，擴大經(jīng)營規(guī)模，分散經(jīng)營風(fēng)險，并借助國際酒店網(wǎng)絡(luò)實現(xiàn)盈利，對投資者來說，既可以單一地購房出租也可以換房度假，不失為一種投資的好選擇。

  記者了解到，不僅是省內(nèi)沿海地區(qū)的產(chǎn)權(quán)式度假酒店受關(guān)注，濟南本地的一些優(yōu)質(zhì)地段的產(chǎn)權(quán)式酒店項目銷售情況也十分樂觀。在和平路的某項目售樓處，銷售人員告訴記者，70%投資者選擇產(chǎn)權(quán)式酒店，原因在于看重其總價偏低、投資風(fēng)險小及投資價值大的特點。

  值得注意的是，隨著限購令的落地，住宅市場陷入深度觀望之中。而未列入限購范圍的產(chǎn)權(quán)式酒店卻是機遇重重。

  作為商業(yè)地產(chǎn)中的一種，產(chǎn)權(quán)式酒店不受住宅限購政策的影響，享受同等商業(yè)政策，但又具備區(qū)別于其他商業(yè)地產(chǎn)項目的幾個優(yōu)勢。其一便是投資門檻較低，大多數(shù)產(chǎn)權(quán)酒店的面積都比較小，以標(biāo)間、套一等戶型為主，總價不會太高，大部分中小投資者都買得起。再者收益穩(wěn)定，產(chǎn)權(quán)式酒店一般都交給專業(yè)的酒店管理公司來經(jīng)營管理，投資者只需每月到開戶銀行查收租金即可，而且業(yè)主可隨時變現(xiàn)轉(zhuǎn)讓。同時，產(chǎn)權(quán)式酒店具有投資、出租、商務(wù)、度假等多重價值，且收益較高、回報較穩(wěn)定、風(fēng)險更低。

  與常規(guī)中高檔物業(yè)相比，產(chǎn)權(quán)式酒店的投資總價較低，即便銀行利率調(diào)整，因其貸款總額低，受到的影響也不大。購房者黃先生告訴記者，在滿足了基本住房需求之后，再購買第二、第三套住房時，產(chǎn)權(quán)式酒店的模式給了人們更多一種選擇?，F(xiàn)在的家庭一般是三口之家，真要投資再買一套房子，自己也住不了，最終不是轉(zhuǎn)手出售就是用來出租。這時，產(chǎn)權(quán)式酒店的優(yōu)點就凸顯出來了，家里有客人來的時候可以去住，閑置的時候，即便不出租也有人幫忙打理，自己不用操心。

  產(chǎn)權(quán)式酒店的中國現(xiàn)實

  據(jù)山東財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究所郭松海介紹，上世紀(jì)70年代產(chǎn)權(quán)式酒店出現(xiàn)于歐美，90年代進入中國，發(fā)展至今已成為一種新的房地產(chǎn)經(jīng)營模式和投資工具。目前國際通用的產(chǎn)權(quán)式酒店，大致有時權(quán)酒店、養(yǎng)老型酒店和有限自用投資型酒店三種類型。

  盡管產(chǎn)權(quán)式酒店有諸多的方便之處，但還是有一些業(yè)內(nèi)人士提出了質(zhì)疑，主要是對其類似商鋪先售后租的局限性，以及單價偏高，回報周期長，潛在風(fēng)險工薪階層難以承受等。

 “中國物業(yè)產(chǎn)權(quán)最高年限為70年，商業(yè)40-50年，與國外情況相比較，在運營成本計算、分紅比例、回報年限上就更需要精確計算。”很顯然，在我國現(xiàn)有法律框架下，產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展遭遇一些困境：比如建設(shè)用地性質(zhì)不清、無法分割銷售、不能進行產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)權(quán)人的法律地位和風(fēng)險責(zé)任不明等。

  這些顧慮在部分項目上也得到了驗證，如在海南就出現(xiàn)過大量遍布全島的產(chǎn)權(quán)式酒店“爛尾樓”。此類物業(yè)出現(xiàn)早期，許多開發(fā)商的目的并不是為了發(fā)展旅游業(yè)，只是想把樓房盡早售出，甚至有的開發(fā)商是沖著炒樓而來，一幢產(chǎn)權(quán)式酒店往往經(jīng)過數(shù)家開發(fā)商炒作，而不是針對最終客戶需求開發(fā)的，所以造成了一大批“半拉子”工程，讓許多投資者被“套牢”。

  那么，如何選購產(chǎn)權(quán)式酒店?

 “開發(fā)商的資質(zhì)和誠信是保障投資者獲得投資收益的前提條件。一方面要對開發(fā)商進行調(diào)查，以避免部分開發(fā)商想借此盤活資產(chǎn)，把它搞成純投資甚至投機項目;另一方面，要考察產(chǎn)權(quán)式酒店在整個開發(fā)項目上的各個環(huán)節(jié)，如房屋的品質(zhì)、室內(nèi)外裝修配套、物業(yè)公司以及經(jīng)營管理等方面”。

  郭松海稱，酒店經(jīng)營者管理水平的高低更是衡量產(chǎn)權(quán)式酒店品質(zhì)的重要尺度。在經(jīng)營管理方面，不同的產(chǎn)權(quán)式酒店項目的收益方式也不同：“主要分為兩種類型，一種是低風(fēng)險低回報的固定收益法，無論經(jīng)營狀況如何，業(yè)主每年都會有一定的收益，盈余部分為物業(yè)公司所有;另一種是委托物業(yè)公司出租經(jīng)營收益法。按照10%到30%的投資回報率計算，收益也在幾萬元或十幾萬元不等。”

  作為房地產(chǎn)與酒店業(yè)、旅游業(yè)相互交融的一種復(fù)合產(chǎn)品，產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營業(yè)態(tài)發(fā)展至今并不是十分完善，仍需要進一步開拓和創(chuàng)新。中國政法大學(xué)劉家安提出，應(yīng)借鑒國外產(chǎn)權(quán)式酒店保障投資者權(quán)益的做法，設(shè)計和完善適合于我國產(chǎn)權(quán)式酒店健康發(fā)展的法律制度，包括產(chǎn)品銷售行為規(guī)制、產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益保障、利益平衡、退出機制、行業(yè)準(zhǔn)入和政府監(jiān)管等方面，以形成系統(tǒng)全面的有關(guān)產(chǎn)權(quán)式酒店的法律架構(gòu)，才能推動產(chǎn)權(quán)式酒店健康有序發(fā)展。

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