項(xiàng)目背景

一、五大道項(xiàng)目背景

天津作為國家級歷史文化名城，保留了一批具有較高價(jià)值的歷史風(fēng)貌建筑，形成了獨(dú)特的建筑文化和城市景觀，有“萬國建筑博覽會”之美譽(yù)。“五大道”地區(qū)是天津風(fēng)貌建筑最為集中的地區(qū)，匯聚著英、法、意等國風(fēng)貌建筑230多幢，名人名宅50余座。

在項(xiàng)目考察中，我們發(fā)現(xiàn)五大道的旅游開發(fā)存在著如下問題：

1、歷史風(fēng)貌建筑產(chǎn)權(quán)關(guān)系混亂：區(qū)域內(nèi)包括國家產(chǎn)、地方產(chǎn)、宗教產(chǎn)、軍產(chǎn)、私產(chǎn)等復(fù)雜產(chǎn)權(quán)關(guān)系。而且由于處于老城區(qū)，很多建筑被老城居民占用，年久失修。

2、區(qū)域內(nèi)部用地類型復(fù)雜：區(qū)域包括居住用地、公共設(shè)施（含行政辦公用地）、教育用地（包括2所中學(xué)、4所小學(xué)、10所幼兒園/保育院）、工業(yè)用地等多種用地類型，對于旅游整體開發(fā)存在一定障礙。

3、歷史風(fēng)貌建筑蘊(yùn)含的文化體現(xiàn)不足：五大道的歷史建筑都承載著厚重的歷史及文化價(jià)值，但是目前針對歷史建筑的文化開發(fā)不足。旅游者主要以建筑觀光為主，對歷史建筑蘊(yùn)含的文化體驗(yàn)不足。

4、土地成本過高：五大道地區(qū)位于天津市區(qū)的核心位置，市政府近年來已投入數(shù)億元進(jìn)行風(fēng)貌整治，使得五大道成為市內(nèi)環(huán)境優(yōu)秀、位置優(yōu)越的黃金地段，過高的土地成本為區(qū)內(nèi)建筑的騰遷、改造制造了較高的門檻。根據(jù)估算，一次性土地出讓成本已經(jīng)占據(jù)全部投資成本的1/3以上，成為制約五大道地區(qū)健康發(fā)展的瓶頸。

5、內(nèi)部社區(qū)居住人口密集：五大道總面積1.3平方公里，至2004年底，居住人口為43409人，人均居住面積16.5平方米，每平方公里人口密度33076人。社區(qū)人口密度較大。
我們認(rèn)為，對于城市的傳統(tǒng)街區(qū)來說，因其歷史悠久，知名度高，極富特色，應(yīng)該保留其原風(fēng)貌，使之成為旅游、懷舊、購物、拍影視劇等于一體的特色街區(qū)。五大道作為天津的標(biāo)志老街區(qū)之一，在城市快速發(fā)展的今天，站在城市經(jīng)營的角度，協(xié)調(diào)政府、民眾、開發(fā)商及旅游需求，實(shí)現(xiàn)社會價(jià)值、市場價(jià)值、城市品牌價(jià)值的全面提升。因此，建立可操作的立項(xiàng)、開發(fā)、建設(shè)途徑，形成示范效應(yīng)的“五大道模式”，將具有歷史性的意義。

本文關(guān)鍵字：旅游開發(fā) 查看更多