旅游項目市場化的關鍵

四、旅游項目市場化的關鍵是市場分析和投資分析的專業(yè)化

在現(xiàn)實的項目規(guī)劃、策劃中，市場分析和投資分析這兩點是一些規(guī)劃和策劃的兩塊短板，問題頗多，具體表現(xiàn)為：

市場分析針對性不強，只是一般性結論，數(shù)據(jù)結論放之四海皆準，但對本項目決策意義不大；

市場分析支持數(shù)據(jù)來源不詳，不是來自市場調查或者政府統(tǒng)計數(shù)據(jù)；

市場預測隨意性強，缺乏相關依據(jù)；

投資分析簡單隨意，甚至沒有相關的財務分析報表予以支持；

沒有專業(yè)的咨詢工程師把關，財務分析漏洞頗多；

沒有專業(yè)完善的數(shù)據(jù)庫，致使估算指標、概算定額、預算定額混用；

咨詢工程師只是對規(guī)劃、策劃的結果進行測算分析，本身不能夠對規(guī)劃、策劃起指導、約束作用，咨詢工程師對項目只做“可行研究”，不做“不可行研究”等等。

很多市場分析和投資分析缺乏實事求是的態(tài)度和科學的方法，不能夠達到投資商的要求，這樣的規(guī)劃、策劃如何能夠支持投資商的決策，用這樣的規(guī)劃策劃來招商又談何容易。旅游項目市場化的問題關鍵是市場分析和投資分析專業(yè)化和職業(yè)化的問題。專業(yè)化解決的是專業(yè)能力問題，職業(yè)化解決的是執(zhí)業(yè)態(tài)度問題。

事實上，旅游項目市場分析和投資分析的專業(yè)化比其它行業(yè)要求更高，這是由旅游項目的特殊性決定的。旅游投資項目和其它類型項目相比，具有以下特點：

1.固定資產比例比較高。固定資產占總投資的90%以上，并且數(shù)額非常大。固定資產投資比例較高意味著一旦投資失敗，就會遭受非常大的損失。

2．專用性。旅游項目相關設施具有專用性，不能隨意轉為它用，投資一旦形成，退出門檻非常高，一旦經營不善，就會給轉嫁風險帶來困難，無形中增加了投資風險。

3.收入類別多。不同于一般的工業(yè)、農業(yè)、商業(yè)等項目，旅游項目收入類別較多，一般包括以下幾大類：一是一次性收入，包括旅游地產、商鋪、土地轉讓等收入，這點類似于房地產開發(fā)和一級土地開發(fā)。這部分利潤豐厚，但是投入巨大；二是穩(wěn)定收入，包括物業(yè)、設施租賃收入，因為租賃合同一般比較長，這部分收入在一定時間內是穩(wěn)定的，當然也不排除由于整個旅游項目經營不善招致退租現(xiàn)象的發(fā)生；三是經營性收入，包括住宿、餐飲、門票收入等，這部分收入直接和經營狀況相關，將隨著市場的波動而波動。旅游投資項目收入結構非常復雜，這將影響投資商的判斷。

4.市場依賴。市場需求具有多樣性，游客對旅游產品的需求具有非常多樣化的細分，這對產品提出了更高要求。特殊性需求要靠敏感的市場洞察力才能發(fā)現(xiàn)和把握，才能適時地推出適應需求的產品。對市場把握不準，就會失去產品消費的主體，從而產生投資風險。

5.市場導向與產品導向共存。對于旅游項目市場分析不僅包括對現(xiàn)有市場的分析，還要包括對規(guī)劃產品未來潛在市場的分析，特別是對創(chuàng)新產品的未來市場的分析，這就更加大了市場預測的難度。

圖4：旅游項目投資決策流程圖

旅游項目不僅其本身具有特殊性，同時這個行業(yè)還是一個基礎數(shù)據(jù)不是很完備的行業(yè)。同其它行業(yè)相比：缺乏相應的估算指標庫；統(tǒng)計數(shù)據(jù)不完善；缺乏專業(yè)健全的造價信息；缺乏規(guī)范的收入測算方法等。這些就需要專業(yè)的咨詢工程師付出更多的努力與艱辛，以實事求是的態(tài)度把分析做細，把市場分析結論做實。同時，行業(yè)主管部門應該加強這方面工作的規(guī)范。 

本文關鍵字：旅游開發(fā) 旅游投資 旅游規(guī)劃 查看更多