土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)模式探討

3、土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)模式探討      

我國土地流轉(zhuǎn)存在土地置換、出租承包、農(nóng)戶退包集體轉(zhuǎn)讓、委托轉(zhuǎn)包、集體反租轉(zhuǎn)包和股份合作制等多種流轉(zhuǎn)形式；土地流轉(zhuǎn)范圍逐漸從以耕地為主逐步擴大到林地、草原、水面等整個農(nóng)用土地；土地流轉(zhuǎn)主體呈現(xiàn)多元化?？偟脕碚f，流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)規(guī)?；内厔荩瑸猷l(xiāng)村旅游和其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的發(fā)展空間。目前我國各地都在嘗試新的土地流轉(zhuǎn)模式，其中比較成功的案例有：

(1)成都“聯(lián)建房”模式  

自從成都獲批統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)之后，在土地制度改革上又進行了更大范圍的探索。成都市的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的目標就是建立城鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)“同證、同權(quán)、同價”。具體方式有：      

① 農(nóng)民將自己確權(quán)的宅基地交與有經(jīng)濟實力的投資方參加聯(lián)建，聯(lián)建方全額出資為農(nóng)民修建住房，并按一定標準租用農(nóng)民土地。 

② 而在原址重建中，農(nóng)戶也可申請向金融機構(gòu)貸建房屋款最多6萬元，最長8年。農(nóng)村宅基地的使用證，農(nóng)戶用合法的宅基地使用權(quán)和擬建房產(chǎn)證抵押，可在信用社貸款。     

③ 土地經(jīng)營權(quán)入股合作經(jīng)營方式。比如龍泉驛區(qū)的龍華模式，由村委會和8個村民小組共同發(fā)起并出資10萬元，以農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)和整理出來的宅基地使用權(quán)作為個人股；將整理出來的林盤地、荒山等非耕地的使用權(quán)作為集體股入股，組建龍華農(nóng)民股份合作社，合法流轉(zhuǎn)農(nóng)民宅基地用于市場開發(fā)和建設(shè)。另外還有以自然優(yōu)勢為依托的都江堰虹口生態(tài)產(chǎn)業(yè)模式，以花卉和新型農(nóng)業(yè)觀光旅游產(chǎn)業(yè)為特色的錦江區(qū)模式等。與此同時，成都市還設(shè)立了農(nóng)村土地承包流轉(zhuǎn)服務(wù)中心。 

（2）南海模式與昆山模式

南海模式的特點在于由股份合作組織直接出租土地或修建廠房再出租，村里的農(nóng)民出資入股，憑股權(quán)分享土地非農(nóng)化的增值收益。     

南海土地股份制中農(nóng)戶的股權(quán)是其土地承包權(quán)的延伸。股份合作組織一般是規(guī)定原集體組織的承包農(nóng)戶才有權(quán)入股分紅，承包制下農(nóng)民擁有的土地轉(zhuǎn)讓權(quán)只限于農(nóng)業(yè)用途，而股份制則將農(nóng)民的土地轉(zhuǎn)讓權(quán)延伸到非農(nóng)用途，農(nóng)民可以憑借股權(quán)分享土地農(nóng)轉(zhuǎn)非帶來的增值收益，農(nóng)民收入顯著提高。股份合作組織控制著土地非農(nóng)用途的轉(zhuǎn)讓權(quán)，占據(jù)了大部分土地增值收益，股民對管理者的監(jiān)督比較困難。     

昆山模式的特點是通過復墾獲得一些非農(nóng)建設(shè)用地的“額度”，土地轉(zhuǎn)讓權(quán)不全歸集體所有，農(nóng)民也可以“單干”，比起南海模式，昆山農(nóng)戶獲得更多土地增值收益。昆山的村集體先通過復墾等方式獲得一些非農(nóng)建設(shè)用地的“額度”，然后向本村農(nóng)戶“招標”，由農(nóng)戶或由農(nóng)民成立的合作經(jīng)濟組織（例如“投資合作社”或“富民合作社”）聯(lián)合投資修建標準廠房、商鋪或打工宿舍樓向外來工商投資者出租。不同之處在于，昆山模式下的非農(nóng)用途的土地轉(zhuǎn)讓權(quán)不再完全歸集體，而主要是通過集體與農(nóng)戶的合約直接界定給農(nóng)戶或農(nóng)民的合作組織。

(3)安徽小崗模式：從“分田到戶”到新型合作化     

小崗村的改革歷程：     

30年前，當安徽省小崗村村民嚴金昌在曾經(jīng)推動了中國農(nóng)村重大變革的“分田到戶”的秘密協(xié)議上摁下手印時，他沒有想到，有一天，他會把分到自家的田地又租出去。兩年前，嚴金昌和十幾戶農(nóng)民一起，以每畝500元的價格把自家的兩畝土地出租給一家上海養(yǎng)殖公司，發(fā)展規(guī)模養(yǎng)殖，年終參與分紅。年薪、土地租金，再加上年終分紅比單純種地收益高的多。 

小崗村人眼中的未來：     

小崗村黨支部書記沈浩為小崗村的經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃了“三步走”的“宏偉”藍圖：第一步，進一步擴大土地流轉(zhuǎn)規(guī)模，調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)；第二步，依托“小崗”品牌，發(fā)展休閑旅游、紅色旅游；第三步，引進工商企業(yè)，促進工農(nóng)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。

本文關(guān)鍵字：鄉(xiāng)村旅游 查看更多