2014地產(chǎn)金融投資現(xiàn)狀特征(一)

編者按：《2014中國房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展報告》是由北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計院執(zhí)筆，全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會研究院編制，全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會發(fā)布的，以“2014地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展”為研究重點的行業(yè)報告。本報告在全經(jīng)聯(lián)各專委會、會員企業(yè)的大力支持下，形成了新型城鎮(zhèn)化、可續(xù)建筑、商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓與綜合體、文化與旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老住區(qū)、園區(qū)地產(chǎn)、房地產(chǎn)金融投資、人力資源和房地產(chǎn)服務(wù)創(chuàng)新等十大方面2014年的創(chuàng)新總結(jié)與2015年發(fā)展展望，并分析了諸多創(chuàng)新案例。我們將以連載的形式，陸續(xù)發(fā)布《2014中國房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展報告》的相關(guān)內(nèi)容，以饗讀者。敬請期待！

以下為《2014中國房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展報告》系列解讀之房地產(chǎn)金融投資篇。

一、2014年中國房地產(chǎn)金融投資的發(fā)展現(xiàn)狀及特征

房地產(chǎn)行業(yè)本身具有極強的金融屬性，杠桿融資與現(xiàn)金流管理一直是房地產(chǎn)企業(yè)的核心任務(wù)及高額利潤的重要來源。隨著近幾年行業(yè)的持續(xù)深度調(diào)整，大型領(lǐng)先房企紛紛謀求轉(zhuǎn)型之道，越來越多的金融機構(gòu)通過多元化的金融產(chǎn)品參與房地產(chǎn)企業(yè)融資，房地產(chǎn)行業(yè)金融化進(jìn)程及相關(guān)金融創(chuàng)新愈演愈烈。

另外，在宏觀政策上，與房地產(chǎn)金融相關(guān)的監(jiān)管政策和制度創(chuàng)新在2014年也取得了較大進(jìn)展，為房地產(chǎn)金融市場的持續(xù)繁榮創(chuàng)造了更大的市場空間。

1、大資管背景下房地產(chǎn)投融資市場的發(fā)展特征

1）房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道進(jìn)一步多元化，房地產(chǎn)信托主力地位未動搖

大資管時代，越來越多的金融機構(gòu)和房地產(chǎn)基金開始進(jìn)入房地產(chǎn)投資行業(yè)。銀行貸款、房地產(chǎn)信托、保險資管、券商資管、四大資產(chǎn)管理公司、基金子公司、包括近幾年異軍突起的房地產(chǎn)基金，均在房地產(chǎn)企業(yè)融資中扮演了不同的角色。房地產(chǎn)信托作為最早的全能投行和大資管行業(yè)的開拓者，2014年規(guī)模約為6848億元，雖然已經(jīng)告別了高速增長的時代，但較之其他資管平臺仍然具有巨大的先發(fā)優(yōu)勢?；鹱庸窘陙硪怖闷漕愋磐械墓ぞ邇?yōu)勢獲得了較快的增長與市場份額。

房地產(chǎn)金融平臺資產(chǎn)管理規(guī)模（2014）（數(shù)據(jù)來源：諾承投資研究統(tǒng)計）

2）房地產(chǎn)基金帶來金融產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計的新創(chuàng)新

大資管時代帶來了豐富多元的金融工具，基本顛覆了銀行理財池和信托的牌照通道時代，各類金融產(chǎn)品形式都將發(fā)揮同質(zhì)作用。銀行理財、信托、券商資管、基金子公司、保險資管、PE基金都僅僅是金融產(chǎn)品的形式，從根本上來說都將成為金融產(chǎn)品的設(shè)計形式。當(dāng)前，不同金融渠道具有不一致的資金成本屬性、期限屬性、投資人來源和風(fēng)險偏好，因此需要對應(yīng)不同的底層項目和金融產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。2014年，房地產(chǎn)基金主動利用基金子公司等資管通道工具進(jìn)行產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分層設(shè)計、基金子公司主動開展房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)，都開始成為行業(yè)主流。信托、基金子公司及有限合伙之間的結(jié)構(gòu)嵌套，在房地產(chǎn)基金的實踐中層出不窮。大資管產(chǎn)業(yè)鏈已經(jīng)形成，即基金管理人或投資顧問將底層項目通過各類金融通道的組織形式與經(jīng)濟(jì)條款設(shè)計實現(xiàn)投資產(chǎn)品化或證券化，最終體現(xiàn)為供資產(chǎn)池和投資人配置的各類金融產(chǎn)品的有機聯(lián)系過程。

大資管行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析（圖表來源：諾承投資研究）

3）房地產(chǎn)基金從融資顧問開始走向投資策略專業(yè)化

在很長一段時間內(nèi)直到2014年，國內(nèi)很大一部分房地產(chǎn)基金及金融機構(gòu)在實質(zhì)上扮演房地產(chǎn)投資銀行的角色，更多的定位是協(xié)助房企提供適應(yīng)其需求的融資服務(wù)，以具體項目為導(dǎo)向設(shè)置單項目基金。而作為真正的專業(yè)基金，強調(diào)的更多是主動投資能力而非融資能力，即利用專業(yè)的投資策略，采取組合投資的方式分散風(fēng)險提升收益，配合有主動投資及投后管理能力的成熟團(tuán)隊，通過挖掘和提升投資標(biāo)的價值，從而為LP投資人創(chuàng)造持續(xù)回報。

大資管為各類金融資管平臺包括房地產(chǎn)基金相互融合合作提供了充分的市場空間，也同時對獨立運作的房地產(chǎn)基金提出了更高的主動管理能力建設(shè)要求。越來越多的房地產(chǎn)基金開始走向投資策略專業(yè)化。擺脫為房企提供融資服務(wù)的窠臼，越來越多的房地產(chǎn)基金開始具有專注的投資策略，及配合執(zhí)行投資策略的成熟團(tuán)隊，并不斷打造和加強投后管理和項目運營能力。從投資產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計角度看，出現(xiàn)了更多的組合投資基金而非單項目基金，如中城投資與德信資本于今年發(fā)行了項目池組合投資基金，市場上也出現(xiàn)了專業(yè)的工業(yè)地產(chǎn)和物流地產(chǎn)基金。