資本運作的規(guī)劃設(shè)計理念

項目的成功開發(fā)及運作離不開資本，在這個資本至關(guān)重要的時代，單純從策劃、規(guī)劃、設(shè)計角度看項目，已不能滿足甲方的多元化需求。開發(fā)商投資旅游的關(guān)注點在哪里？如何關(guān)注甲方資金實力，優(yōu)化項目落地方案？哪些旅游項目更易融資？旅游及旅游地產(chǎn)開發(fā)中的資本運作模式有哪些？綠維創(chuàng)景認為，換個角度，利用好資本運作知識和工具，提高落地執(zhí)行力，是旅游項目開發(fā)應該關(guān)注的重點。

一、 關(guān)注資本運作的規(guī)劃設(shè)計理念

目前，我國旅游及旅游地產(chǎn)開發(fā)水平普遍不高，設(shè)計師和開發(fā)商之間由于不同的專業(yè)能力、文化背景、項目經(jīng)驗和個人經(jīng)歷，雙方存在著一定的矛盾和沖突。開發(fā)商多從成本、利潤和現(xiàn)金流等方面對設(shè)計方案進行評價，而設(shè)計師則更多的是從專業(yè)技術(shù)角度。綠維創(chuàng)景認為，要推動項目的成功開發(fā)，規(guī)劃設(shè)計師必須關(guān)注資本運作的設(shè)計理念。

(一) 方法：解剖、驗證、綜合

1. 解剖

? 市場隨著時間推移在不斷變化；

市場追求創(chuàng)新和特色的趨勢是持續(xù)不變的；

旅游項目規(guī)劃注重市場需求的變化是基本原則；

應把錢用到刀刃上：

1) 準確解剖項目形式和特征，

2) 預測未來市場的發(fā)展方向，把握市場的趨勢；

3) 項目投資才能“有的放矢”，

4) 從而實現(xiàn)投資人追求的價值最大化

2. 驗證

一個良好的旅游地產(chǎn)開發(fā)模式應該是通過地產(chǎn)開發(fā)反哺旅游，通過旅游項目的成功帶動地產(chǎn)開發(fā)。在未來發(fā)展中，房企將由關(guān)注地產(chǎn)業(yè)務轉(zhuǎn)向關(guān)注旅游產(chǎn)品本身。旅游產(chǎn)品將成為決定旅游地產(chǎn)經(jīng)營的關(guān)鍵。

決定旅游地產(chǎn)項目成敗的主要因素在于其核心“景觀”的吸引力范圍，以及這個范圍內(nèi)的消費力。

通常有兩點是重要的：一是產(chǎn)品（物業(yè)類型），二是市場。

3. 綜合

綜合的前提是對項目的理解和把握。理解到何種程度？怎樣才是對項目的準確把握？標準為“行得通”，每個經(jīng)過驗證的對象，要達到行得通后才可以進行綜合。

什么是“行得通”？

1) 技術(shù)上行得通，就是拿得出合乎目標的產(chǎn)品；

2) 經(jīng)濟上行得通，就是從收入倒推到綜合成本，看有無利潤生長的空間；

3) 標準上行得通，就要以最終用戶的接受來論定；
4) 模式上行得通，就是你創(chuàng)造的套路能夠環(huán)環(huán)相扣，實現(xiàn)目的與方法的和諧 。

(二) 關(guān)注項目開發(fā)資本運作的規(guī)劃設(shè)計

成本、利潤、現(xiàn)金流、投資回報率等是開發(fā)商特別看重的，也是決定項目成功與否的一些關(guān)鍵因素。因此，在項目前期開發(fā)中，規(guī)劃設(shè)計師就不僅要重視技術(shù)層面上的設(shè)計工作，也應重視資本層面對設(shè)計方案的制約作用，應充分理解項目的開發(fā)目標、運作模式，關(guān)注新的土地招拍掛制度實施以來，開發(fā)商巨額資本投入對項目設(shè)計的影響，否則可能會造成大量的設(shè)計反復。

規(guī)劃設(shè)計師需要關(guān)注的幾個重點