2013年，中國(guó)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目已達(dá)到5000多個(gè)，其中有3000多個(gè)是大型項(xiàng)目。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)前100強(qiáng)企業(yè)中，90%都進(jìn)入了旅游地產(chǎn)業(yè)，旅游地產(chǎn)的發(fā)展正在對(duì)拉動(dòng)地區(qū)消費(fèi)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮越來(lái)越大的作用，但與這一行業(yè)發(fā)展規(guī)模和速度不匹配的是，標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范缺失，導(dǎo)致該行業(yè)一直摸著石頭過(guò)河，到底什么條件才算得上是旅游地產(chǎn)？在混亂中發(fā)展的旅游地產(chǎn)，下一步發(fā)展趨勢(shì)是什么？近日，《2014年旅游地產(chǎn)細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)》（以下簡(jiǎn)稱《標(biāo)準(zhǔn)》）的出臺(tái)對(duì)此給出了一定答案，該標(biāo)準(zhǔn)是由中國(guó)國(guó)際旅游地產(chǎn)專家評(píng)審委員會(huì)邀請(qǐng)100多位專家學(xué)者、旅游地產(chǎn)開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商，經(jīng)過(guò)一年多的調(diào)研而制定。

旅游地產(chǎn)亂象頻發(fā)亟須權(quán)威標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)2010年人口普查數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)共有家庭戶數(shù)40151萬(wàn)戶，預(yù)測(cè)到2020年將至少有20%的中產(chǎn)家庭購(gòu)置旅游商業(yè)經(jīng)營(yíng)和度假類不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)，用于投資理財(cái)和休閑度假，這一市場(chǎng)空間無(wú)疑是巨大的。

雖然中產(chǎn)階層對(duì)旅游地產(chǎn)的投資熱情和需求日益增長(zhǎng)，但事實(shí)是，旅游地產(chǎn)業(yè)界一直缺乏相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，在實(shí)際建設(shè)和經(jīng)營(yíng)中亂象頻發(fā)。旅游財(cái)富網(wǎng)對(duì)其100多萬(wàn)注冊(cè)會(huì)員的調(diào)研顯示，絕大多數(shù)已購(gòu)置旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的家庭，認(rèn)為目前物業(yè)管理存在較大缺陷，未能實(shí)現(xiàn)當(dāng)初所預(yù)期的投資價(jià)值。據(jù)海南三亞一份權(quán)威調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在7333個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目抽樣樣本中，平均空置率為84.75%，有的甚至高達(dá)96.26%。而一些以投資高回報(bào)著稱的產(chǎn)權(quán)式酒店，也時(shí)而出現(xiàn)開發(fā)商無(wú)法兌現(xiàn)承諾，被業(yè)主告上法庭的現(xiàn)象。

一位不愿透露真實(shí)姓名的旅游局官員透露，很多開發(fā)商轉(zhuǎn)行搞旅游地產(chǎn)，建酒店、度假區(qū)，實(shí)質(zhì)是借旅游之名開發(fā)房地產(chǎn)。如別墅不能建了，就建一個(gè)養(yǎng)生基地，名稱叫“單體式公寓”，實(shí)際上就是變相的別墅?！斑@就像一層窗戶紙，捅破了就能發(fā)現(xiàn)，頂著發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的光環(huán)，實(shí)質(zhì)是為了滿足自己的投資需求，實(shí)現(xiàn)利益最大化。”這位官員說(shuō)。

對(duì)于這種亂象，從事旅游地產(chǎn)開發(fā)和管理工作的深圳世聯(lián)地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]首席技術(shù)官黎振偉認(rèn)為，業(yè)界確實(shí)亟須權(quán)威標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范出臺(tái)，“現(xiàn)在旅游地產(chǎn)發(fā)展迅猛，但我們沒有旅游地產(chǎn)的規(guī)范、規(guī)劃和標(biāo)準(zhǔn)。我們不能再建了拆、拆了建。環(huán)境破壞了是很難恢復(fù)的。我們應(yīng)加強(qiáng)專業(yè)研究，加強(qiáng)對(duì)國(guó)際旅游地產(chǎn)研究以及對(duì)成功案例的研究，要讓市場(chǎng)知道什么是一個(gè)健康的旅游地產(chǎn)?！?/P>

明晰不同類型旅游地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)和商業(yè)模式

中國(guó)國(guó)際旅游地產(chǎn)專家評(píng)審委員會(huì)副主任、旅游財(cái)富網(wǎng)CEO曾曉成介紹，本次《標(biāo)準(zhǔn)》的制定是以中產(chǎn)人士及家庭購(gòu)置旅游地產(chǎn)物業(yè)的用途為導(dǎo)向，來(lái)確定項(xiàng)目細(xì)分的各項(xiàng)參數(shù)指標(biāo)，將旅游地產(chǎn)細(xì)分為5+2生活度假物業(yè)、“候鳥型”度假物業(yè)、中短期度假物業(yè)、產(chǎn)權(quán)式酒店、服務(wù)式公寓等不同類型，并明確區(qū)分不同項(xiàng)目的商業(yè)模式、服務(wù)配套和運(yùn)營(yíng)管理模式。

比如，對(duì)于中短期度假物業(yè)，《標(biāo)準(zhǔn)》明確指出，這一類型的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的置業(yè)用途是適合中高端消費(fèi)群體用于節(jié)假日或帶薪度假時(shí)的中短期(7天以上60天以內(nèi))居住。其區(qū)域主要選址在國(guó)家或省級(jí)旅游度假區(qū)等著名旅游城市、旅游景區(qū)周邊，項(xiàng)目所在地交通便捷，至少有一種公共交通方式能夠連接大交通(如機(jī)場(chǎng)、高鐵、火車和高速公路)。

此外，《標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)各類旅游地產(chǎn)的資源條件、房屋及設(shè)施、項(xiàng)目自身配套、周邊運(yùn)動(dòng)娛樂配套、商業(yè)模式、管理公司和服務(wù)類別都做了詳細(xì)區(qū)分，比如仍以上述中短期度假物業(yè)為例，在配套商要求項(xiàng)目本身應(yīng)根據(jù)住戶的人數(shù)規(guī)模，配備業(yè)主度假接待中心，并提供前臺(tái)接待區(qū)域、各類餐飲、圖書閱覽等服務(wù)設(shè)施，以及室內(nèi)外游泳池、健身房等。并建議其商業(yè)模式應(yīng)是購(gòu)房者在簽訂商品房購(gòu)房合同的同時(shí)，開發(fā)商須指定專業(yè)酒店管理公司與業(yè)主簽訂返租或全權(quán)委托管理合同，確保物業(yè)的后續(xù)運(yùn)營(yíng)。承諾業(yè)主每年一定的度假使用時(shí)間，一般為30至60天。

未來(lái)旅游地產(chǎn)將更加綜合化

《標(biāo)準(zhǔn)》的出臺(tái)，讓旅游地產(chǎn)的發(fā)展有了一個(gè)初步指南，并能從這一報(bào)告中看到未來(lái)旅游地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)。

綠維創(chuàng)景規(guī)劃院院長(zhǎng)林峰表示，《標(biāo)準(zhǔn)》明確了旅游地產(chǎn)的模式、形態(tài)、要求，形成了一個(gè)明確的導(dǎo)向結(jié)構(gòu)?！笆紫仁枪δ芑瘜?dǎo)向，旅游地產(chǎn)不僅是房子，還是生活方式。第二，旅游地產(chǎn)須是城鎮(zhèn)化的，要依托城鎮(zhèn)配套，把生活居住環(huán)境，配套支持系統(tǒng)、管理系統(tǒng)有效承擔(dān)起來(lái)。”林峰說(shuō)。他還指出，從這次報(bào)告中看到了旅游地產(chǎn)的大量創(chuàng)新，“最主要的創(chuàng)新就是把使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)進(jìn)行分離和交換的需求。我們買的任何一個(gè)旅游物業(yè)，不可能每天住在那里，而讓渡沒有使用的空間和時(shí)間的權(quán)利，是旅游地產(chǎn)要?jiǎng)?chuàng)新去解決的核心問題。目前，途家網(wǎng)等各種時(shí)權(quán)交易網(wǎng)站、各種旅居交換系統(tǒng)都在做這方面的探索。這是下一步中國(guó)旅游地產(chǎn)當(dāng)中最重要的課題?！?/P>

林峰認(rèn)為，未來(lái)旅游地產(chǎn)發(fā)展最重要的趨勢(shì)和方向是開發(fā)綜合化，只賣房子賣概念行不通了。此外，長(zhǎng)短收益配置將趨于合理化，原來(lái)的旅游地產(chǎn)就是短期收益，而未來(lái)是長(zhǎng)期收益型的，快速回報(bào)的部分未來(lái)可能只占30%、40%，將不超過(guò)50%，所以，未來(lái)旅游地產(chǎn)如何合理構(gòu)建長(zhǎng)短結(jié)合的投資配置結(jié)構(gòu)，以及進(jìn)行企業(yè)聯(lián)合和品牌整合化非常重要。

海南平海逸龍灣物業(yè)有限公司總經(jīng)理李學(xué)平認(rèn)為，未來(lái)旅游地產(chǎn)專業(yè)的物業(yè)管理將成為重點(diǎn)，“傳統(tǒng)的物業(yè)管理就是保安、工程、園林管理、清潔管理、客戶管理，叫五大基礎(chǔ)物業(yè)管理工作。旅游地產(chǎn)因?yàn)橹苓吀鞣N配套設(shè)施都需要完善，所以，其物業(yè)管理實(shí)際上已超過(guò)了傳統(tǒng)的物業(yè)管理范疇，用城市物業(yè)管理的觀念去管理旅游地產(chǎn)是管不好的?！崩顚W(xué)平說(shuō)，“旅游地產(chǎn)的功能主要是養(yǎng)老、休閑、度假，我們要圍繞這些功能來(lái)做文章，圍繞業(yè)主的衣食住行，健身、健康、交友和文化去做文章。業(yè)主的情緒、愛好、修養(yǎng)、學(xué)歷、個(gè)性都不一樣，怎么辦？我們通過(guò)搭建不同平臺(tái)，組成不同的沙龍，組織業(yè)主去玩，引導(dǎo)他們?nèi)ネ?，陪他們?nèi)ネ?。?/P>

李學(xué)平建議，旅游地產(chǎn)開發(fā)商要提供完善的商業(yè)配套，完善社區(qū)配套項(xiàng)目。在規(guī)劃設(shè)計(jì)的時(shí)候，充分考慮到這些問題，只有這樣，后期物業(yè)管理公司才能有所作為，不會(huì)造成業(yè)主投訴無(wú)門的現(xiàn)象。

旅游地產(chǎn)更規(guī)范、更健康地發(fā)展需要標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，但如何落實(shí)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，對(duì)開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商、物業(yè)管理公司等都提出了更嚴(yán)格的要求，同時(shí)也對(duì)政府提出了新的挑戰(zhàn)。山東省旅游局局長(zhǎng)于沖認(rèn)為，在旅游地產(chǎn)健康發(fā)展方面，最重要的是要建立一個(gè)旅游部門以及地產(chǎn)管理部門、旅游企業(yè)和旅游地產(chǎn)企業(yè)相互溝通、信息共享的平臺(tái)，共同來(lái)研究如何把旅游融入地產(chǎn)，地產(chǎn)融入旅游。如果政府做到了這一點(diǎn)，旅游資源會(huì)轉(zhuǎn)化為一種地產(chǎn)開發(fā)的資源，地產(chǎn)開發(fā)資源又會(huì)為旅游業(yè)發(fā)展做了配套和支出。

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