園區(qū)地產(chǎn)

園區(qū)地產(chǎn)是以促進(jìn)區(qū)域和城市發(fā)展為目標(biāo)，以地產(chǎn)為平臺(tái)、產(chǎn)業(yè)為主體、金融為支撐，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)、城市、資本和地產(chǎn)共同發(fā)展的綜合體。園區(qū)地產(chǎn)的興起是產(chǎn)業(yè)升級(jí)和城市土地集約利用的需求，是產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈不斷分解、產(chǎn)業(yè)集聚導(dǎo)致空間不斷專業(yè)化的產(chǎn)物。園區(qū)地產(chǎn)帶來價(jià)值鏈的高端聚集，并優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，由此帶動(dòng)城市發(fā)展，因此地方政府十分支持園區(qū)地產(chǎn)的發(fā)展。

一、2013年園區(qū)地產(chǎn)發(fā)展特征

隨著土地資源的日益稀缺和行業(yè)競爭的加劇，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展逐漸從一般性的拼硬件和成本競爭轉(zhuǎn)向?yàn)樾实母偁幒头?wù)能力的競爭。這也意味著園區(qū)越來越從單一功能樓宇向復(fù)合型園區(qū)發(fā)展，從單純的園區(qū)物理空間的提供逐步走向“功能化園區(qū)”的時(shí)代。

園區(qū)地產(chǎn)脫胎于工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)，既與工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)有一定的類屬性，又具有其自身特征，通過分析，2013年園區(qū)地產(chǎn)越來越突出地體現(xiàn)出四大方面特點(diǎn)：

1、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，推動(dòng)園區(qū)地產(chǎn)發(fā)展

園區(qū)地產(chǎn)承載技術(shù)創(chuàng)新、成果產(chǎn)業(yè)化的經(jīng)濟(jì)發(fā)展職能，又將企業(yè)經(jīng)營和社會(huì)管理的信息與資源，以信息化手段整合為智慧園區(qū)和智慧新城。產(chǎn)業(yè)催生城鎮(zhèn)，信息管理社會(huì)。園區(qū)地產(chǎn)緊扣經(jīng)濟(jì)脈搏，蘊(yùn)含巨大創(chuàng)新和發(fā)展的空間。

2013年，園區(qū)地產(chǎn)憑借其獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，在國家調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式，以及新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的大背景下，繼續(xù)保持了蓬勃發(fā)展的趨勢(shì)。科技部統(tǒng)計(jì)，2012年國家高新區(qū)達(dá)到105家，實(shí)現(xiàn)GDP 5.22萬億元，約占全國經(jīng)濟(jì)總量的10%，擁有近1.3萬家規(guī)模超過億元企業(yè)，2013年前三季度，105家國家高新區(qū)實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入14.4萬億元，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與去年同期相比，均保持兩位數(shù)增長。國家提出的“世界一流高科技園區(qū)、創(chuàng)新型科技園區(qū)、創(chuàng)新型特色園區(qū)”三類園區(qū)更是受到各項(xiàng)政策和體制機(jī)制的大力扶植。以國家高新區(qū)為代表的產(chǎn)業(yè)園區(qū)以其在產(chǎn)值、就業(yè)、稅收、創(chuàng)新等方面的突出貢獻(xiàn)日益受到各級(jí)政府的青睞。

2、房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)園區(qū)地產(chǎn)的投資力度加大

2013年，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型園區(qū)地產(chǎn)的熱情更加高漲。萬達(dá)投資400億元的青島東方影都等項(xiàng)目，已經(jīng)超越了商業(yè)地產(chǎn)的概念，無論從運(yùn)作模式還是其項(xiàng)目內(nèi)涵來講，更符合園區(qū)地產(chǎn)的本質(zhì)要求；住宅地產(chǎn)老大萬科在推出萬科廣場等商業(yè)地產(chǎn)品牌后，于三季度以近54億元的價(jià)格第一次拿下產(chǎn)業(yè)辦公用地，也標(biāo)志著號(hào)稱專注于房地產(chǎn)住宅開發(fā)的萬科，正在悄悄布局園區(qū)地產(chǎn)。園區(qū)地產(chǎn)的老牌勁旅聯(lián)動(dòng)U谷、華夏幸福基業(yè)等也紛紛在擴(kuò)大布局。園區(qū)地產(chǎn)在2013年表現(xiàn)出強(qiáng)勁增長的態(tài)勢(shì)。

園區(qū)地產(chǎn)雖然總體較好，但參差不齊的現(xiàn)象依然嚴(yán)重。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在341個(gè)國家級(jí)開發(fā)區(qū)的工業(yè)用地產(chǎn)出強(qiáng)度方面，最高達(dá)24億元/公頃，最低僅26萬元/公頃，產(chǎn)出強(qiáng)度差距近萬倍。這既有地區(qū)差異的原因，也有各園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位以及開發(fā)運(yùn)營質(zhì)量問題。百舸爭流，大浪淘沙，高質(zhì)量的園區(qū)地產(chǎn)開發(fā)依然是社會(huì)所急需的，有廣闊的市場前景，而落后的必然被淘汰。

3、開發(fā)模式趨于綜合化

目前，我國園區(qū)地產(chǎn)開發(fā)形成了三種常見的模式：主體企業(yè)引導(dǎo)模式――一般是指企業(yè)通過獲取大量的自用土地，營建一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)，在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，通過土地再開發(fā)，建立完善相應(yīng)配套設(shè)施，以出讓、項(xiàng)目租售等方式引起其他同類企業(yè)的聚集；園區(qū)地產(chǎn)商模式――企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取土地項(xiàng)目，進(jìn)行項(xiàng)目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉庫、研發(fā)等房產(chǎn)項(xiàng)目的營建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營的方式進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營、管理，最后獲取合理的地產(chǎn)開發(fā)利潤；產(chǎn)業(yè)園區(qū)協(xié)調(diào)開發(fā)模式――在政府主導(dǎo)下，根據(jù)城市規(guī)劃發(fā)展需要，基于區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會(huì)發(fā)展、百姓就業(yè)等各種綜合因素考慮，經(jīng)招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的產(chǎn)業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)城市功能建設(shè)的完備。

園區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目一般具有較大的建設(shè)規(guī)模和涉及經(jīng)營范圍較廣的特點(diǎn)，既要求在土地、稅收等政策上的有力支持，也需要在投資方面能跟上開發(fā)建設(shè)的步伐，還要求具備產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營運(yùn)作能力的保證，因此，單純采用一種開發(fā)模式，往往很難達(dá)到使產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)能順利推進(jìn)的目的。綜合運(yùn)用以上三種模式成為了園區(qū)地產(chǎn)的選擇。

4、越來越注重資源價(jià)值最大化

園區(qū)地產(chǎn)追求的是資源價(jià)值最大化，而不是企業(yè)價(jià)值最大化。園區(qū)地產(chǎn)的出發(fā)點(diǎn)是將地產(chǎn)資源與其它資源整合，把土地開發(fā)升華為區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長極的培育。

5、日益注重產(chǎn)業(yè)環(huán)境營造

園區(qū)地產(chǎn)的表現(xiàn)形式主要為城市近郊或者郊區(qū)的工業(yè)園，有時(shí)表現(xiàn)為整個(gè)“產(chǎn)業(yè)城市”。園區(qū)地產(chǎn)的建設(shè)并不局限于營造適宜人居住的環(huán)境，而更注重人們創(chuàng)業(yè)的需要。

6、投資要求越來越高

園區(qū)地產(chǎn)的開發(fā)雖以政府導(dǎo)向?yàn)橹鳎溥\(yùn)作過程是完全市場化的。由于注重以地產(chǎn)為基礎(chǔ)，以產(chǎn)業(yè)為依托，尤其是十八屆三中全會(huì)以后釋放出工業(yè)用地價(jià)格逐漸上漲的信號(hào)，這對(duì)園區(qū)地產(chǎn)開發(fā)商的資金實(shí)力提出了較高的要求。

7、基礎(chǔ)設(shè)施作用關(guān)鍵

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是園區(qū)地產(chǎn)快速啟動(dòng)、形成雛形的基礎(chǔ)，只有過硬的基礎(chǔ)設(shè)施，才能吸引優(yōu)秀項(xiàng)目/企業(yè)的入駐。供水、供電、通訊、道路、環(huán)保、治安等方面有力的保障，是投資者入駐項(xiàng)目得以如期開工的必要條件，也是其關(guān)注的重點(diǎn)。從目前的發(fā)展來看，園區(qū)地產(chǎn)在規(guī)劃上越來越重視基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在成本投入上也傾斜更多。

8、增值服務(wù)成為亮點(diǎn)

2013年，投資者對(duì)園區(qū)地產(chǎn)的選擇越來越體現(xiàn)出從重視硬環(huán)境到強(qiáng)調(diào)軟環(huán)境的變化趨勢(shì)，而軟環(huán)境中最為關(guān)注的就是能否充分體現(xiàn)出增值服務(wù)。這就促使原來的園區(qū)地產(chǎn)由單純的園區(qū)產(chǎn)品開發(fā)銷售向綜合的“產(chǎn)業(yè)開發(fā)”和“氛圍培育”轉(zhuǎn)變。在打造一流的硬環(huán)境的同時(shí)，加強(qiáng)區(qū)域文化氛圍、創(chuàng)新機(jī)制、管理服務(wù)等軟環(huán)境的建設(shè)。同時(shí)，也可以考慮通過資產(chǎn)、物業(yè)、租金入股等方式，將園區(qū)物業(yè)、產(chǎn)業(yè)開發(fā)與園區(qū)發(fā)展結(jié)合起來，推動(dòng)園區(qū)的資本化運(yùn)營。

二、2014年園區(qū)地產(chǎn)的發(fā)展展望

2014年，從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)角度來看，由于政策所催生的土地紅利大大降低，土地紅利難以消化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金成本。而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要真正靠產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和服務(wù)能力等獲得利潤，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也將進(jìn)入一個(gè)更加激烈競爭的、優(yōu)勝劣汰的新周期。在這一背景下，我們認(rèn)為園區(qū)地產(chǎn)在2014年將呈現(xiàn)以下幾大趨勢(shì)：

1、園區(qū)地產(chǎn)將呈現(xiàn)日益趨熱的上升態(tài)勢(shì)

十八屆三中全會(huì)以后，市場形成了對(duì)我國中長期發(fā)展更加穩(wěn)定更加樂觀的預(yù)期。會(huì)議通過的《決定》在產(chǎn)業(yè)方面提出“產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)融合發(fā)展”、“形成有利于推動(dòng)內(nèi)陸產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展的體制機(jī)制”、“提高文化產(chǎn)業(yè)規(guī)?；⒓s化、專業(yè)化水平”；在金融方面提出“鼓勵(lì)金融創(chuàng)新，豐富金融市場層次和產(chǎn)品”；以及“在推進(jìn)現(xiàn)有試點(diǎn)基礎(chǔ)上，選擇若干具備條件地方發(fā)展自由貿(mào)易園（港）區(qū)”等等，這些都表明新一輪的改革發(fā)展將為我國的園區(qū)地產(chǎn)發(fā)展帶來新的契機(jī)。

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷程也表明，當(dāng)一個(gè)國家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平達(dá)到一定階段時(shí)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將迎來重大的發(fā)展機(jī)遇。當(dāng)前，中國經(jīng)濟(jì)體規(guī)模已經(jīng)躍居世界第二，北京、上海等一線城市的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平早已能與世界發(fā)達(dá)地區(qū)媲美。同時(shí)，受房地產(chǎn)調(diào)控政策的制約，住宅地產(chǎn)開發(fā)瓶頸日益凸顯，而商業(yè)地產(chǎn)也并沒有成為新的理想領(lǐng)域。在此背景下，加上國家對(duì)中國新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的重視，在資源整合、服務(wù)運(yùn)營以及金融支持等方面起著重要平臺(tái)作用的園區(qū)地產(chǎn)必將呈現(xiàn)日益趨熱的上升態(tài)勢(shì)。

2、由企業(yè)主導(dǎo)的園區(qū)開發(fā)運(yùn)營的比例會(huì)穩(wěn)步提高

展望2014年，在十八屆三中全會(huì)精神的利好下，園區(qū)地產(chǎn)開發(fā)由政府主導(dǎo)為主的局面可能會(huì)有所緩解，為充分發(fā)揮市場對(duì)資源的決定性配置作用，整體上由企業(yè)主導(dǎo)的園區(qū)開發(fā)運(yùn)營的比例會(huì)穩(wěn)步提高，因此，園區(qū)地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)迎來繼2010年之后的新一輪爆發(fā)。

3、建設(shè)用地供應(yīng)適量減少，迫使園區(qū)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)

日前，國土資源部副部長胡存智表示，要通過對(duì)用地規(guī)模“整體調(diào)控”，“實(shí)行減量化供應(yīng)，適當(dāng)降低土地供應(yīng)中的新增建設(shè)用地比重”，實(shí)現(xiàn)嚴(yán)控城鄉(xiāng)建設(shè)用地；同時(shí)，將修訂《劃撥用地目錄》，擴(kuò)大有償使用范圍；還要采取措施提高工業(yè)用地價(jià)格；探索實(shí)行“租讓結(jié)合、先租后讓”的工業(yè)用地供應(yīng)制度，積極推行工業(yè)用地出讓彈性年期制。因此，2014年建設(shè)用地供應(yīng)將會(huì)適量減少，會(huì)迫使更多的房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)；而工業(yè)用地制度和價(jià)格的調(diào)整，也將會(huì)對(duì)園區(qū)地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生一定的影響。但總體來說，北上廣深等一線城市的工業(yè)用地價(jià)格依然會(huì)保持高位運(yùn)行，三四線城市由于產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較差，很難吸引到更多的園區(qū)地產(chǎn)開發(fā)商，園區(qū)土地市場情況不會(huì)有大的變化，整個(gè)園區(qū)地產(chǎn)行業(yè)的競爭，尤其是在一線城市和大城市的競爭激烈程度會(huì)有所增加，園區(qū)地產(chǎn)行業(yè)將逐步進(jìn)入優(yōu)勝劣汰的良性市場發(fā)展階段。

眼下，我國的產(chǎn)業(yè)園區(qū)已發(fā)展成為由不同種類、不同級(jí)別的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、出口加工區(qū)、保稅區(qū)、邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)、旅游度假區(qū)、生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)等組成的遍及全國各地的發(fā)展格局。但與此同時(shí)，環(huán)境污染、配套滯后、產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁不足等問題也日益暴露。

我國未來經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的整體戰(zhàn)略中，對(duì)新型城鎮(zhèn)化及產(chǎn)業(yè)升級(jí)提出了更高的要求。在此背景下，傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展理念及模式已經(jīng)無法適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的新要求，急需轉(zhuǎn)型升級(jí)。

4、區(qū)域的多規(guī)劃合一，將帶來園區(qū)地產(chǎn)的蛻變

一個(gè)區(qū)域的土地規(guī)劃、城市規(guī)劃、環(huán)境規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃等各種規(guī)劃，均出自不同的政府部門。十八屆三中全會(huì)明確提出，今后要逐漸實(shí)現(xiàn)多規(guī)劃合一，這將有效避免不同規(guī)劃之間可能出現(xiàn)的沖突和矛盾，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)健康發(fā)展。作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)重要載體的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，其發(fā)展需進(jìn)一步深入理解產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)的內(nèi)涵，同時(shí)關(guān)注整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的延長和價(jià)值鏈的升級(jí)，并將因此而進(jìn)一步‘蛻變’。

5、由科技園走向產(chǎn)業(yè)城，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合

從最早關(guān)注產(chǎn)業(yè)園區(qū)的經(jīng)濟(jì)屬性，到現(xiàn)在關(guān)注其生態(tài)、環(huán)境屬性，產(chǎn)業(yè)園區(qū)越來越強(qiáng)調(diào)健康及可持續(xù)發(fā)展。其未來的發(fā)展重在產(chǎn)城融合、居業(yè)融合，使城市和產(chǎn)業(yè)的功能走向融合，在滿足城市功能方面也會(huì)更加走向復(fù)合化。未來園區(qū)的功能也將從傳統(tǒng)的招商引資和管理職能向全方位的政府、產(chǎn)業(yè)及城市綜合化服務(wù)轉(zhuǎn)型，并建立園區(qū)內(nèi)外主體之間的整合優(yōu)勢(shì)。

相應(yīng)的，開發(fā)商也應(yīng)從一級(jí)、二級(jí)開發(fā)商變成一個(gè)城市運(yùn)營商，強(qiáng)大的資源整合能力是其成功轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵：第一，需要對(duì)產(chǎn)業(yè)及多元開發(fā)主體的組織和整合能力；第二，需要很強(qiáng)的金融整合能力和構(gòu)建能力，把不同的金融機(jī)構(gòu)整合起來。現(xiàn)在很多開發(fā)商已經(jīng)在幫助金融機(jī)構(gòu)研發(fā)新的融資工具和產(chǎn)品設(shè)計(jì)。

6、產(chǎn)品設(shè)計(jì)更加有針對(duì)性，園區(qū)服務(wù)作用日益凸顯

做園區(qū)開發(fā)，不能只依據(jù)政府要求，要根據(jù)市場，確定產(chǎn)業(yè)定位。園區(qū)與商住不同，客戶群是企業(yè)而不是個(gè)人，要根據(jù)主導(dǎo)企業(yè)需求進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)。研究產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，而不僅僅用通用廠房，這是未來趨勢(shì)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)將由“大而全”向“小而美”轉(zhuǎn)變。另外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)間競爭的日益激烈，優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)成為園區(qū)運(yùn)營者間競爭的共識(shí)，“拼服務(wù)”將成為構(gòu)建園區(qū)軟環(huán)境的主要手段。

7、科技創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)由加工型向研發(fā)型升級(jí)

未來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展在于比拼科技創(chuàng)新能力和科技轉(zhuǎn)化效率。產(chǎn)業(yè)園區(qū)逐漸向研發(fā)型升級(jí)，科技型中小企業(yè)將會(huì)成為未來園區(qū)招商的主要目標(biāo)，因此以研發(fā)中心、研發(fā)型產(chǎn)業(yè)、科技服務(wù)業(yè)為主體的研發(fā)型產(chǎn)業(yè)園區(qū)更具有競爭力。由于招商目標(biāo)由大型公司向科技型中小企業(yè)集群轉(zhuǎn)變，而資金是制約科技型中小企業(yè)發(fā)展的瓶頸，因此園區(qū)間競爭著力點(diǎn)將會(huì)從優(yōu)惠政策向投融資服務(wù)等綜合服務(wù)轉(zhuǎn)換。

8、產(chǎn)融結(jié)合，創(chuàng)新金融資源整合模式

園區(qū)的類型不同，每種模式下的金融運(yùn)作和金融工具的使用差異比較大，而在一個(gè)長的生產(chǎn)活動(dòng)和長的價(jià)值鏈的每個(gè)環(huán)節(jié)，也都可以衍生出不同的金融和產(chǎn)業(yè)嫁接的模式。隨著科技園、產(chǎn)業(yè)園逐步到產(chǎn)業(yè)新城的演變，由園到城，最后大一統(tǒng)，回歸到一個(gè)城市的運(yùn)營角度。所以說在未來園區(qū)的特征已經(jīng)很難說它是一個(gè)科技園，它就是一個(gè)產(chǎn)融結(jié)合的產(chǎn)業(yè)新城，更加具有城市特征。所以在園區(qū)演變過程中，融資和資源組合的方式會(huì)不一樣。金融工具的介入需要掌握一些規(guī)律：

園區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目的資金運(yùn)作

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