不同于傳統(tǒng)城市“地產開發(fā)周期短，資金流轉快”的特點，旅游地產項目的價值需要更長時間的培養(yǎng)過程，且其多選址偏離市區(qū)的經濟低洼地，盡管眼前經濟價值不高，卻往往具有較高的升值潛力。

旅游綜合體盛行的背景下，旅游地產相比住宅地產更加需要資金支持，但由于受資金逐利性影響，金融投資機構并不偏愛此類項目，這給旅游地產開發(fā)帶來了較大的資金壓力。

近日，北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設計院投融資分院院長李洋在接受中國房地產報記者采訪時表示，中國旅游地產開發(fā)項目融資狀況分化明顯，很多運作較好的項目未來潛力并未被投資機構發(fā)現。李洋鼓勵更多形式的資本進入旅游地產，更期待旅游地產盡快形成一個成熟的投資環(huán)境。

中國房地產報：相比傳統(tǒng)住宅地產，旅游地產項目在融資過程中有哪些特殊性？

李洋：由于一個傳統(tǒng)地產項目的價值很容易通過周邊地價、房價、項目客戶定位、管控能力測算出來，因此此類項目在建設之初，開發(fā)商便可事先計算出項目的未來市場定價及利潤。而投資機構在投資項目時，風險也是可控的。

相比之下，旅游地產項目在最初階段的未來價值卻很難被提前評估，或常常被低估，因為旅游地產是通過旅游帶動地產，只有經過核心旅游區(qū)域的帶動，待景區(qū)和商業(yè)的人氣做起來之后，才能促使地產價值的提升。相反，在旅游沒有做起來之前，這個地方的價值也是很難被提前看清的。比如北京歡樂谷區(qū)域，該區(qū)域之前只是一片地價極低的洼地，歡樂谷建成之后，隨著人氣的帶動，周邊的社區(qū)價值和地價也均隨之實現了明顯提升。

以上特點決定了旅游地產較之傳統(tǒng)地產存在更大的投資風險，很多類信托地產基金近兩年來甚至不敢染指此類項目，因為大多財務投資者既看不懂，也看不透旅游地產項目背后的深層本質。

中國房地產報：不同的旅游地產開發(fā)企業(yè)是否同樣面臨著融資困難？現在是否有好的突破方式？

李洋：目前旅游地產開發(fā)企業(yè)的融資情況呈現出兩極分化的趨勢。一端為大型地產開發(fā)商、旅游地產開發(fā)商及旅游開發(fā)商，這些開發(fā)商的融資工具極為豐富，比如華僑城就憑借集團實力及歡樂谷產品在市場上的極高認可度，拿著未來門票收益進行資產證券化，最終與中信證券合作開拓了旅游地產領域的第一單資產證券化產品，這是一般旅游地產企業(yè)很難做到的；再如萬達集團能有實力到香港發(fā)債，而其他房企卻往往難以企及。另一端為微小的旅游地產企業(yè)，此類企業(yè)可借助民間私募基金解決融資問題。兩極分化的格局，使處于中端市場的旅游地產開發(fā)企業(yè)很難融資，即便是房企經常使用的類信托基金，也難以拿到，或者面臨著更高的成本。

旅游地產項目單純做旅游是一件投資大、回報周期長的事，且很難估值。若旅游部分做不起來，整個項目的風險將會持續(xù)加大，加之此類項目多屬非剛需產品，缺少創(chuàng)新融資手段，資金流將更加吃緊。

中國房地產報：在與金融機構的交流中，你是否發(fā)現此類機構有偏向的旅游項目形態(tài)？

李洋：除了證券、基金外，目前很多銀行的中間業(yè)務均在關注旅游地產領域，如針對華僑城的資產證券化產品，我國已有幾家券商在進行相關嘗試和報批。此外，投行、中小企業(yè)債等金融機構也在逐漸進入。建議金融機構能把更多的錢投到旅游產業(yè)中來。

就旅游形態(tài)而言，我國至今還未形成像住宅地產項目一樣專業(yè)的投資機構，旅游地產投資仍以純財務投資為主。就開發(fā)企業(yè)而言，目前已形成了具備自身特色的旅游項目投資，旅游地產開發(fā)商也正與城市地產開發(fā)商一樣，要么專注于一個地域，要么精耕于一類產品。

除去知名度高的萬達、華僑城、華強、中坤等旅游集團，近日頗受業(yè)內關注的云南彝人古鎮(zhèn)也是一個典型的例子，該開發(fā)商目前已經在全國做了七八個類似的古鎮(zhèn)產品。從投資角度講，由于目前旅游地產尚未形成一個成熟的市場，因此業(yè)界至今也未形成純財務投資的力量。

中國房地產報：你曾提出“科學的旅游地產開發(fā)應先做旅游，待旅游拉動地產升值后，再依靠地產反哺旅游”的觀點。若按照這樣的開發(fā)節(jié)奏，旅游地產或將要經歷較長時間的發(fā)展過程，那么，傳統(tǒng)融資工具是否與旅游地產的以上特點相匹配？

李洋：正如你所言，以“先發(fā)展旅游，待旅游拉動地產升值后，再以地產發(fā)哺旅游”的節(jié)奏開發(fā)旅游地產項目，確實會拉長開發(fā)周期。此種情況下，傳統(tǒng)地產融資工具將很難被有效利用。從期限上講，目前與旅游地產更加吻合的資金是保險，遺憾的是，目前此類資金往往更偏向于投資養(yǎng)老地產。

目前旅游綜合體的未來潛力很大，若開發(fā)商能形成一個核心的旅游項目，在形成長期收益的基礎上，又形成一定的旅游地產產品，包括度假產品和商業(yè)產品，這樣便可快速回現。該模式不失為一種很好的融資形式。與此同時，旅游綜合體在快速回現的基礎上，若能繼續(xù)形成一個長期收益結構，便可進一步形成新的融資渠道，比如華僑城推出的資產證券化產品將很有可能為其所用。

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