日益壯大的旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)模需要酒店業(yè)不斷的調(diào)整內(nèi)部結(jié)構(gòu)，形成多元化產(chǎn)品體系。然而多個(gè)地區(qū)、城市、旅游度假區(qū)盲目追求高星級(jí)酒店建設(shè)，土地、建造、資金等成本的上升帶來(lái)高端酒店投資成本的日益上漲，致使其投資回報(bào)率大幅度降低。與此同時(shí)，酒店的主要客源結(jié)構(gòu)也發(fā)生著變化，人們?cè)谧非笊钇焚|(zhì)的同時(shí)也渴望心靈的回歸。什么樣的酒店能夠刺激游客消費(fèi)，適合市場(chǎng)需求？綠維創(chuàng)景認(rèn)為，這需要通過(guò)項(xiàng)目投資前期的市場(chǎng)及財(cái)務(wù)可行性論證研究，為項(xiàng)目的投資、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)決策提供正確指引。

一、可行性研究報(bào)告的使用范圍

酒店可行性研究報(bào)告（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《報(bào)告》）主要為酒店項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商、投資者以及經(jīng)營(yíng)管理者的決策提供參考。

各方對(duì)《報(bào)告》的使用和關(guān)注點(diǎn)各不相同：開(kāi)發(fā)商通過(guò)《報(bào)告》，掌握擬建項(xiàng)目檔次、建設(shè)規(guī)模、功能分區(qū)、合理投資規(guī)模、預(yù)期收益等，作為項(xiàng)目進(jìn)一步開(kāi)發(fā)的指引；投資者關(guān)注投資額度、資金計(jì)劃、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流以及投資回收保障，以此作為投資決策重要的參考依據(jù)；經(jīng)營(yíng)管理者則關(guān)注擬建項(xiàng)目所在區(qū)域酒店市場(chǎng)的整體發(fā)展情況、項(xiàng)目客群和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、檔次和規(guī)模、預(yù)期建設(shè)時(shí)間、預(yù)期經(jīng)營(yíng)收入等，以決策是否進(jìn)入該市場(chǎng)，以怎樣的檔次和類(lèi)型進(jìn)入該市場(chǎng)。

二、可行性研究報(bào)告的主要內(nèi)容和要求

可行性研究報(bào)告應(yīng)對(duì)擬建項(xiàng)目的必要性、市場(chǎng)可行性、項(xiàng)目定位及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、經(jīng)濟(jì)可行性等進(jìn)行論證，以及對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益進(jìn)行綜合分析，尋求建設(shè)項(xiàng)目的最佳方案和最優(yōu)投資效果，提出項(xiàng)目的可行性方案。

（一）擬建項(xiàng)目市場(chǎng)可行性分析

酒店因所在的區(qū)位不同，客源結(jié)構(gòu)也存在較大區(qū)別。在市場(chǎng)必要性分析中，應(yīng)深入分析項(xiàng)目所在區(qū)域的宏觀市場(chǎng)環(huán)境、需求臨近度和周邊典型客戶，同時(shí)結(jié)合本區(qū)域酒店市場(chǎng)的供給及經(jīng)營(yíng)情況，分析不同類(lèi)型酒店發(fā)展的飽和度、市場(chǎng)的潛在供應(yīng)及未來(lái)的供需關(guān)系，對(duì)比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，判斷發(fā)展空間，論證項(xiàng)目在市場(chǎng)中的地位及建設(shè)可行性。

（二）擬建項(xiàng)目定位及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

通過(guò)對(duì)擬建項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)空間的判斷和競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)設(shè)施分析，結(jié)合擬建項(xiàng)目資源條件，確定目標(biāo)客源和市場(chǎng)定位、項(xiàng)目檔次、規(guī)模、酒店形象及主題風(fēng)格、管理模式，并進(jìn)一步明確主要服務(wù)功能、主題和面積。

（三）擬建項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析及競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略策劃

對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目進(jìn)行分析，包括酒店品牌、地理位置、功能設(shè)施、環(huán)境、服務(wù)、商業(yè)環(huán)境、硬件及裝修等，制訂本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略、項(xiàng)目特色與核心競(jìng)爭(zhēng)力。結(jié)合市場(chǎng)發(fā)展，預(yù)測(cè)擬建項(xiàng)目入市房?jī)r(jià)、出租率及各項(xiàng)設(shè)施經(jīng)營(yíng)情況。

（四）擬建項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性論證

依據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位與功能布局，估算項(xiàng)目總投資，并評(píng)價(jià)投資風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步論證項(xiàng)目定位及產(chǎn)品策劃的合理性。

1、資金使用計(jì)劃

對(duì)項(xiàng)目建造期資金投入、經(jīng)營(yíng)期現(xiàn)金流量進(jìn)行估測(cè)，分析項(xiàng)目建造資金運(yùn)轉(zhuǎn)情況。

1）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期資金投入

根據(jù)項(xiàng)目功能布局定位，對(duì)建造總投資進(jìn)行測(cè)算，包括土地成本、工程造價(jià)估算、開(kāi)業(yè)前期開(kāi)辦費(fèi)用估算、投資進(jìn)度計(jì)劃及資金成本測(cè)算。

2）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期預(yù)測(cè)

分析市場(chǎng)發(fā)展及變動(dòng)趨勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)首年的主要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)進(jìn)行測(cè)算，并根據(jù)行業(yè)趨勢(shì)，預(yù)測(cè)未來(lái)十年的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，得出經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定期收益后，用收益法預(yù)測(cè)剩余年限的變現(xiàn)價(jià)值，最終得出整體經(jīng)營(yíng)期的資金凈流入，主要包括客房收入預(yù)測(cè)、餐飲、娛樂(lè)及會(huì)議收入預(yù)測(cè)、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分析等。

3）項(xiàng)目資金運(yùn)用分析

結(jié)合項(xiàng)目資金投入及經(jīng)營(yíng)產(chǎn)出，分析項(xiàng)目資金運(yùn)用情況及資金融資需求。

2、經(jīng)濟(jì)效益分析與評(píng)價(jià)

依據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)，評(píng)估項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成果。根據(jù)項(xiàng)目資金計(jì)劃，分別通過(guò)動(dòng)靜態(tài)指標(biāo)（項(xiàng)目GOP、投資利潤(rùn)率、項(xiàng)目回收期、內(nèi)部報(bào)酬率IRR、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等）和敏感性分析，評(píng)估項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益及抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

三、結(jié)論

酒店項(xiàng)目因產(chǎn)品類(lèi)型不同，投資及運(yùn)營(yíng)模式差距明顯。在項(xiàng)目決策階段，應(yīng)做好項(xiàng)目的可行性研究工作，為以后的投資額度、回收周期、運(yùn)營(yíng)目標(biāo)等確定合理的目標(biāo)值，以便在項(xiàng)目實(shí)施和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，動(dòng)態(tài)控制各個(gè)相關(guān)因素，保證投資方向的正確性，并保障合理的利潤(rùn)回報(bào)。

本文關(guān)鍵字：旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 查看更多