業(yè)界聲音

■ 聲音

顧云昌

調(diào)控應(yīng)注重地區(qū)差異性

中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，我國(guó)大中小城市間的房地產(chǎn)市場(chǎng)差異已經(jīng)很明顯，因此調(diào)控政策不能“一刀切”。

正是由于各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)差異很大，因此調(diào)控政策不能“一刀切”。對(duì)于供求關(guān)系仍緊張的大城市，在沒(méi)有替代政策的情況下，“限購(gòu)”、“限貸”政策不能放松，更不能取消。而一些三四線城市供應(yīng)量大于需求量，有可能造成住宅積壓，那就應(yīng)該以促進(jìn)消化為主?？傊?，未來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)注意地方差異性。

與樓市回暖相比，土地市場(chǎng)仍然在低迷中。今年前11個(gè)月，房企土地購(gòu)置面積同比下降了14.8%，土地交易量出現(xiàn)明顯下降。雖然年底一些大城市出現(xiàn)所謂的“地王”，但這主要是因?yàn)槌鲎尩牡貕K位置比較好，價(jià)格肯定會(huì)較高。出現(xiàn)的個(gè)別“地王”沒(méi)有普遍性，從全國(guó)來(lái)看，還很難判斷土地市場(chǎng)已經(jīng)回暖。

不過(guò)，土地交易量的減少會(huì)導(dǎo)致未來(lái)某個(gè)時(shí)間段商品房供應(yīng)量不足。在需求平穩(wěn)增長(zhǎng)的情況下，由于土地市場(chǎng)低迷可能會(huì)造成明年下半年或后年上半年商品房供應(yīng)不足，這又將造成市場(chǎng)波動(dòng)。從穩(wěn)定市場(chǎng)的角度看，應(yīng)加大土地供應(yīng)力度，目前國(guó)家也在不斷強(qiáng)調(diào)增加普通商品房的供應(yīng)量。為保證市場(chǎng)平穩(wěn)，必須加強(qiáng)土地供應(yīng)的連續(xù)性和穩(wěn)定性。

胡景暉

調(diào)控市場(chǎng)預(yù)期或成政策重點(diǎn)

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)明確表態(tài)，繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖，因此未來(lái)2-3年“限購(gòu)”政策難有實(shí)質(zhì)性松動(dòng)。

對(duì)于北京樓市而言，中等收入者的購(gòu)房需求十分旺盛，但無(wú)論是商品住房還是保障房，市場(chǎng)供應(yīng)仍不足，這種“結(jié)構(gòu)性”供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)依然明顯。所以，當(dāng)樓市有效供應(yīng)未得到明顯改觀之前，放松限購(gòu)政策無(wú)疑會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)飆升?！跋拶?gòu)”政策還很難松動(dòng)。

就當(dāng)前的市場(chǎng)格局來(lái)看，只要土地交易過(guò)程出現(xiàn)“地王”或“過(guò)度溢價(jià)”，都將或多或少影響周邊房?jī)r(jià)的預(yù)期。國(guó)家正通過(guò)各項(xiàng)措施保障土地持續(xù)有序供應(yīng)，同時(shí)防止“地王”頻現(xiàn)，擾亂市場(chǎng)預(yù)期。因此，調(diào)控市場(chǎng)預(yù)期將成為未來(lái)政策的主要方向。

未來(lái)一年，控需求、促供應(yīng)的調(diào)控政策主基調(diào)還將延續(xù)。但與此同時(shí)，各項(xiàng)政策將會(huì)把調(diào)控市場(chǎng)預(yù)期作為另一個(gè)重要目標(biāo)來(lái)落實(shí)。近期國(guó)土資源部已有動(dòng)作，預(yù)計(jì)住建部等相關(guān)部門也會(huì)出臺(tái)控制房?jī)r(jià)預(yù)期的相關(guān)措施。

陳國(guó)強(qiáng)

“限購(gòu)”政策明年退出可能性不大

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，今年房?jī)r(jià)總體企穩(wěn)，伴隨著經(jīng)濟(jì)基本面的好轉(zhuǎn)，明年房?jī)r(jià)向好的概率更高，但出現(xiàn)暴漲的可能性比較小。從目前來(lái)看，“限購(gòu)”、“限貸”政策在明年不太可能退出，而當(dāng)前的市場(chǎng)供求關(guān)系和調(diào)控前不一樣，開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者都更加理性。投資性需求在“限購(gòu)”區(qū)域的可運(yùn)作空間已經(jīng)十分有限。

當(dāng)前，大中小城市的需求支撐力度不一樣。一些后續(xù)供應(yīng)量比較大、需求有限的中小城市，在未來(lái)幾年可能面臨較為嚴(yán)峻的銷售壓力。這些城市開(kāi)發(fā)商想要獲得理想收益比較困難。

因此，開(kāi)發(fā)商還是要面對(duì)現(xiàn)實(shí)，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況有明確估計(jì)后再?zèng)Q定銷售策略。同樣的項(xiàng)目在北京等大城市可能一年的時(shí)間就能實(shí)現(xiàn)去化，但在小城市可能需要更長(zhǎng)時(shí)間，運(yùn)作周期將拉長(zhǎng)，投資回報(bào)可能會(huì)受到影響。

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