調(diào)控應(yīng)注重地區(qū)差異性

市場(chǎng)量?jī)r(jià)或呈溫和上揚(yáng)

“明年市場(chǎng)不會(huì)差，至少上半年將延續(xù)現(xiàn)有的反彈形勢(shì)?！北本┠碂徜N項(xiàng)目銷售總監(jiān)對(duì)明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)感到樂觀。這種“謹(jǐn)慎樂觀”的態(tài)度已成為業(yè)界主流。

中金公司研究員寧靜鞭認(rèn)為，明年全國房地產(chǎn)銷售面積或小幅增長(zhǎng)。按揭信貸的松緊程度（進(jìn)而影響按揭利率的折扣水平）是決定短期需求釋放的主要因素，而明年新發(fā)放的按揭信貸規(guī)模有可能高于今年。

“新國八條”出臺(tái)以來，剛性需求潛力已經(jīng)得到證明。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在推進(jìn)城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的背景下，供不應(yīng)求仍是市場(chǎng)主流，這將促使樓市進(jìn)一步上行，并帶動(dòng)房地產(chǎn)投資、新開工面積、銷售面積等指標(biāo)回升。

伴隨銷售回暖，業(yè)界對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期也轉(zhuǎn)為樂觀。亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為，在城鎮(zhèn)化與穩(wěn)增長(zhǎng)及偏松的貨幣政策等因素推動(dòng)下，明年房?jī)r(jià)將保持“溫和”上漲，漲幅或維持在5%至10%之間。

房企資金鏈的改善同樣支撐上述觀點(diǎn)。據(jù)悉，目前海外融資、銀行貸款逐步放松，加之今年以來市場(chǎng)銷售良好，萬科、恒大、保利等一線房企資金明顯好轉(zhuǎn)，部分二線房企資金鏈也有明顯改善。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企資金來源增加，將降低企業(yè)降價(jià)的動(dòng)力。

事實(shí)上，近幾個(gè)月來，房?jī)r(jià)整體上漲趨勢(shì)已經(jīng)確立。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，自今年6月以來，全國70個(gè)大中城市平均房?jī)r(jià)連續(xù)6個(gè)月保持環(huán)比回升勢(shì)頭。其中，上月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格（不含保障房）平均環(huán)比上漲0.26%，呈加速上漲態(tài)勢(shì)。

多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種態(tài)勢(shì)或因政策壓力而難以持續(xù)。中國指數(shù)研究院指出，若房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲且漲幅超出政府容忍范圍，仍有出臺(tái)更嚴(yán)厲措施的可能性，如進(jìn)一步收緊信貸政策等。

中航證券研究員吳偉強(qiáng)調(diào)，整體上看全國樓市仍處于去庫存的過程中，尤其是市場(chǎng)供應(yīng)充足的二三線城市，房?jī)r(jià)后續(xù)反彈的動(dòng)力可能有限。

隱憂 土地財(cái)政掣肘調(diào)控

在樓市持續(xù)回暖的背景下，并非所有數(shù)據(jù)都偏向樂觀。據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，從2009年到今年上半年，武漢、沈陽、天津等部分二線城市成交住宅用地建筑面積均超過8000萬平方米，遠(yuǎn)高于其他城市。相比之下，北上廣深4個(gè)城市的住宅用地成交總和只有1.1億平方米左右，僅相當(dāng)于武漢一個(gè)城市的成交量。

相比之下，不少三四線城市供應(yīng)充足但潛在需求較弱，供應(yīng)過剩的風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注。中國社科院此前也強(qiáng)調(diào)，部分地方樓市存在崩盤風(fēng)險(xiǎn)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不同城市的樓市正在出現(xiàn)分化。調(diào)整供需關(guān)系將成為明年重要的政策著力點(diǎn)，但需要警惕部分城市土地財(cái)政借機(jī)抬頭的風(fēng)險(xiǎn)。

此前不少二三線城市大量供地，被認(rèn)為是土地財(cái)政推動(dòng)所致。據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前土地出讓收入占地方財(cái)政收入的比例在30%以上，部分城市甚至超過50%。這不僅促使地方政府放量供地，也成為其松綁樓市調(diào)控的動(dòng)力。

來自財(cái)政部的數(shù)據(jù)顯示，今年前11月，全國國有土地使用權(quán)出讓收入23478億元，同比下降17.5%。分析人士認(rèn)為，隨著上述收入的減少，地方財(cái)政壓力持續(xù)增加。在巨額地方債務(wù)陸續(xù)到期的情況下，明年地方政府松綁調(diào)控政策的沖動(dòng)較強(qiáng)，這可能影響到政策執(zhí)行的效果。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自去年下半年至今，全國共有超過40個(gè)城市對(duì)樓市調(diào)控政策進(jìn)行微調(diào)，多涉及公積金貸款限額提高、放寬普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、延長(zhǎng)土地出讓金繳納期限、稅費(fèi)優(yōu)惠等等。

業(yè)內(nèi)人士指出，地方政府是樓市調(diào)控政策的執(zhí)行主體，若不建立長(zhǎng)效機(jī)制，改變地方財(cái)政對(duì)土地出讓收入的依賴，在政策執(zhí)行中出現(xiàn)的松動(dòng)現(xiàn)象難以杜絕。