房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨

童悅仲：大家下午好,我講一下市場調(diào)控和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，我的重點(diǎn)放在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢。上午我的同事顧云昌也講過，我們倆角度不一樣，我現(xiàn)在在中國房地產(chǎn)業(yè)研究會和中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會工作。

08年以來房地產(chǎn)關(guān)鍵詞有金融海嘯、救市、回暖、投資投機(jī)、房價(jià)飆升、蝸居、剛需、房奴、道德血液、史上最嚴(yán)厲調(diào)控、限購、3600萬套等等。大家都很熟悉了。

下面我講一下統(tǒng)計(jì)數(shù)字和真實(shí)的情況。我們國家統(tǒng)計(jì)局定期要發(fā)布房地產(chǎn)的一些數(shù)字，但是老百姓消費(fèi)者總感覺他們的直接感受跟統(tǒng)計(jì)數(shù)字相差甚遠(yuǎn)，尤其是在北上廣深這些一線城市。為什么會出現(xiàn)這種情況？我們公布的數(shù)字都是平均價(jià)格，不能反映出房價(jià)變動的真實(shí)情況。所謂平均價(jià)格，比如北京市總面積16000平方公里，相當(dāng)于半個(gè)海南島還要多一點(diǎn)，海南島是33000平方公里，臺灣省是36000平方公里，北京市接近半個(gè)臺灣。去年下大雨淹死人了，說為什么那么長時(shí)間還找不出來？因?yàn)槭鞘罴倨陂g，除了北京的，還有各地來旅游的，北京近郊還是很漂亮的，所以下大雨爆發(fā)山洪，淹死人了，16000平米都找出來很不容易。北京市房價(jià)這一年16000平方公里賣了多少商品房，賣了多少錢。老百姓關(guān)注的是什么呢？關(guān)注的是同一個(gè)地段、同一個(gè)品質(zhì)住房價(jià)格變動情況，才是房價(jià)變化的真相。老百姓關(guān)注這套房子原先值多少錢，現(xiàn)在值多少錢，這國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字是反映不出來的。

我做了一個(gè)表，北上廣深，從2000年-2012年年底，在2000年的時(shí)候，這四個(gè)城市平均房價(jià)大概在五千塊錢左右，北京大致是五千，深圳略高一點(diǎn)，到2012年這四個(gè)城市房價(jià)大致都在一萬五到兩萬塊錢，好像這么多年也不算漲得太多。北京的小時(shí)工，2000年一小時(shí)3塊錢，2012年一小時(shí)18塊錢、20塊錢，房價(jià)漲得還沒有小時(shí)工漲得快。但是實(shí)際情況就不一樣了，這張圖藍(lán)顏色的表示2004年的房價(jià)，紅顏色表示2012年的房價(jià)，從2004年-2012年也就漲了一倍，但是北京東四環(huán)外、西四環(huán)內(nèi)、二三環(huán)之間是不同的，二三環(huán)之間這幾年漲了差不多十倍，這個(gè)表是2012年年底的數(shù)字，當(dāng)時(shí)我們部里的舊房子一平米67000塊錢，最近已經(jīng)掛牌有的10萬塊錢，所以老百姓感覺房價(jià)漲得太兇了，不能接受。

房價(jià)過高、上漲過快的危害，第一，造成嚴(yán)重的民生問題，擴(kuò)大了貧富差距，影響社會穩(wěn)定。第二，使得資產(chǎn)泡沫快速堆積，加大金融風(fēng)險(xiǎn)。第三，擠壓了其他產(chǎn)業(yè)，破壞經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)和平衡。第四，阻礙城鎮(zhèn)化進(jìn)程。第五，房價(jià)過快的城市人才流失競爭力下降。第六，使得開發(fā)商喪失了提高品質(zhì)的動力和熱情。

因?yàn)槟玫降亓耍裨谝痪€城市肯定賺錢，所以搞好搞不好，無所謂，怎么樣都能賣出去，再差也有人排隊(duì)買，而且賣的價(jià)格還很高，所以不是太想把它搞好。

什么原因?qū)е路績r(jià)上漲這么快呢？表面上原因就是供需，因?yàn)樵谑袌銮疤釛l件下，價(jià)格是由供需關(guān)系決定的，當(dāng)一種商品供大于求的時(shí)候，價(jià)格要下降，供不應(yīng)求的時(shí)候，價(jià)格要上漲?？墒欠孔舆@個(gè)東西不一樣，房子跟股票一樣，是最容易產(chǎn)生泡沫的，為什么呢？表面上房子需求太旺，因?yàn)楹芏嗳嗽诔捶孔樱€有一部分人是在囤房子，一看房價(jià)漲得很快，錢比存在銀行里要好。還有就是剛性需求，孩子要結(jié)婚了，需要房子。大家一炒起房來，這個(gè)需求就會無限膨脹，因?yàn)榇蠹铱吹椒績r(jià)要漲，很多人要炒，一炒房價(jià)就漲得更快，漲得越快，炒房的人越多。所以為什么北京大街小巷滿街都是中介公司，中介公司就是幫著炒房的，過去從來沒有這么多中介公司。這種需求是無限膨脹的，建的房子再多，也滿足不了這種需求。

另外就出新一個(gè)供應(yīng)不足，因?yàn)樾枨筇⒘?，趕不上它的需求。另外我們保障性住房的建設(shè)、中低價(jià)位、中小戶型的商品房，也供不應(yīng)求，這些年雖然政府開始重視了，但前些年有些忽略，建房子需要周期，一般一個(gè)小區(qū)要三年以上，所以供應(yīng)不足，就導(dǎo)致房價(jià)上漲非?？?，這是表面原因。深層次原因，一個(gè)是我們貨幣發(fā)行量過大，增長過快。2004年的時(shí)候我們國家廣義貨幣發(fā)行量M2是1.53萬億人民幣，去年年底已經(jīng)達(dá)到了103萬億。另外我們政府是壟斷土地資源，依賴土地財(cái)政，各地政府都在依賴土地的收入，政府的心理是希望通過賣地來收錢，地賣得越貴，政府越高興。需要賣得貴、賣得多，實(shí)際上這是導(dǎo)致房價(jià)上漲很重要的原因。另外是現(xiàn)行的稅制，制度設(shè)計(jì)導(dǎo)致炒房和囤房代價(jià)很低，現(xiàn)在房地產(chǎn)的稅都是在交易環(huán)節(jié)來收，在保有環(huán)節(jié)現(xiàn)在是零稅率，房產(chǎn)稅在28種稅里是其中之一，但是防塵稅對于住宅來說是零稅率，所以要炒房子、炒住宅就沒有什么成本，代價(jià)非常低，這樣炒房的人就愿意多炒。為什么美國沒有人炒房子？因?yàn)槊绹慨a(chǎn)稅很重，各個(gè)州稅率不一樣，最重的是3.7%，這套房子如果是100萬美元，每年房產(chǎn)稅就是37000美元。前不久汽車城底特律衰敗了，包括中國、包括日本、韓國汽車工業(yè)擠壓的，美國原來最大的汽車城，原來是200萬人口，現(xiàn)在70萬人口，大家都紛紛離去了，因?yàn)槊绹斯べY太高了，跟中國人競爭不過，就轉(zhuǎn)行了，或者有些人就到其他國家工作、到其他城市另謀職業(yè)了，底特律就衰敗了，房子就成了皮鞋價(jià)，買一雙皮鞋500美元，但是500美元可以買一棟花園洋房。中國人說去抄底去吧，但是還不敢抄，因?yàn)槟氵€要交稅。

我們國家的稅制導(dǎo)致炒房、囤房很容易，因?yàn)榉績r(jià)高?？梢哉{(diào)查一下，北京市一方面是很多人，大學(xué)畢業(yè)生、碩士、博士、海歸，包括農(nóng)民進(jìn)城，買房子買不起，家里父母能夠資助，也很勉強(qiáng)，有的是靠小兩口雙方父母，甚至加上爺爺奶奶姥姥姥爺一塊出錢買一套小房子。但是如果是貧苦農(nóng)民家庭來到北京，就算大學(xué)畢業(yè)讀到博士了，買不起房，所以大家怨氣很大。另外還有一個(gè)情況，北京本地很多家庭有多套房子，北京很多老的居民，尤其是建國以后進(jìn)城的這些機(jī)關(guān)干部、軍人，家里有好幾套房子的多的是，所以造成社會很大的不公平。

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