從“旅游綜合體”本質(zhì)看其規(guī)劃咨詢的關(guān)鍵

2011-05-19 綠維創(chuàng)景 標(biāo)簽：旅游綜合體

“旅游綜合體”規(guī)劃梳理

根據(jù)階段目標(biāo)的不同，旅游綜合體規(guī)劃咨詢工作一般包括兩個階段：

第一階段，是以獲取土地為核心目的的初步策劃規(guī)劃階段，即“拿地階段的規(guī)劃咨詢”。

第二階段，是以開發(fā)運(yùn)作為目標(biāo)指向的深度策劃規(guī)劃階段，即“開發(fā)階段的規(guī)劃咨詢”。

兩個階段的具體特征、實質(zhì)目標(biāo)、對話對象、關(guān)注重點各不相同，需要進(jìn)行針對性編制規(guī)劃咨詢方案，才能夠取得應(yīng)有成效。

旅游綜合體規(guī)劃咨詢

（一）拿地階段的規(guī)劃咨詢

1、階段特征描述

土地作為項目開發(fā)的根本載體，能否獲取土地是一切具體工作能否開展的決定性前提。從這個意義上說，拿地階段，是最為關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)，直接決定著一個項目能否持續(xù)操作。

此階段有兩個基本要求：一是開發(fā)企業(yè)自身要搞明白這個項目能不能做，該怎么做，如何獲取更好的綜合資源條件；二是開發(fā)企業(yè)要讓政府弄清楚這個項目將會怎么做，如何更大程度地帶動區(qū)域綜合發(fā)展。

2、階段實質(zhì)目標(biāo)

此階段的實質(zhì)目標(biāo)，是開發(fā)企業(yè)在自身搞明白項目能否做、怎么做的前提下，讓政府最大力度支持項目的開發(fā)，以獲取最優(yōu)化的資源條件、土地條件與政策條件――即土地利潤空間最優(yōu)化。因此，本階段關(guān)注的重點應(yīng)是土地總體規(guī)模、土地性質(zhì)劃分、土地開發(fā)強(qiáng)度。

3、對話對象與階段規(guī)劃咨詢重點

拿地階段的規(guī)劃咨詢，以政府部門為對話對象。如何判斷其需求、把握其脈搏，是關(guān)鍵所在，并且要通過一個思路清晰、概念鮮明、產(chǎn)品獨特、布局合理、表現(xiàn)生動的規(guī)劃咨詢方案，打動政府，讓其鼎力支持企業(yè)對項目進(jìn)行綜合開發(fā)。

這就需要企業(yè)邀請熟知旅游綜合體開發(fā)規(guī)律的專業(yè)規(guī)劃設(shè)計機(jī)構(gòu)對項目進(jìn)行策劃規(guī)劃咨詢，方案的核心關(guān)鍵是：在旅游綜合體的框架下科學(xué)協(xié)調(diào)旅游產(chǎn)品、地產(chǎn)產(chǎn)品及配套項目的發(fā)展關(guān)系，最終使得土地綜合開發(fā)的綜合效益及其對于區(qū)域發(fā)展帶動的綜合效果達(dá)到最優(yōu)化――既要滿足政府的需求、也要照顧企業(yè)的回報、還要關(guān)注百姓的利益，實現(xiàn)三方滿意的目標(biāo)，此即拿地階段旅游綜合體項目規(guī)劃咨詢的根本重點。

該階段的規(guī)劃咨詢方案一般要包括兩大層面：

第一個層面――“開發(fā)策劃”：主要包括開發(fā)思路與定位策劃、產(chǎn)業(yè)構(gòu)架與產(chǎn)品策劃、投資分期與運(yùn)營策劃三大部分，其核心是在研究區(qū)域發(fā)展態(tài)勢與資源調(diào)查及市場調(diào)研的前提下，解決項目的開發(fā)思路、概念定位、產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)品定位、運(yùn)營建議問題。

第二個層面――“概念性規(guī)劃”：主要包括規(guī)劃構(gòu)思、土地利用規(guī)劃、總體布局、規(guī)劃結(jié)構(gòu)分析、功能區(qū)劃、開發(fā)強(qiáng)度確定、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)整合等方面，其核心是圍繞開發(fā)策劃方案，對項目場地進(jìn)行優(yōu)化利用、解決項目總體布局與用地規(guī)模、路網(wǎng)及交通組織、重要節(jié)點效果與整體風(fēng)貌表現(xiàn)等問題。

總結(jié)來說，處于拿地階段的項目，在規(guī)劃咨詢的需求上，需要編制《開發(fā)策劃及概念性規(guī)劃》――既解決創(chuàng)意問題，又解決落地問題，是思路創(chuàng)意與初步落地相結(jié)合的綜合性方案。很多時候，還需要通過三維動畫演示片來對策劃規(guī)劃成果進(jìn)行更直觀、更形象化的展現(xiàn)，以便在向政府的方案匯報中提高效果。光有創(chuàng)意的純策劃，或僅有落地的純規(guī)劃，都無法真正打動政府。

（二）開發(fā)階段的規(guī)劃咨詢

1、階段特征描述

拿地階段完成后，項目將進(jìn)入真正的開發(fā)階段。本階段是真正考驗企業(yè)開發(fā)運(yùn)作能力的階段，除去以炒地為目的的少量企業(yè)，多數(shù)企業(yè)都將會面臨這一個實戰(zhàn)性的環(huán)節(jié)。尤其對于一個初次運(yùn)作旅游綜合體項目的企業(yè)來說，由于經(jīng)驗缺乏，此階段借助外腦進(jìn)行規(guī)劃咨詢，顯得更加重要。

此階段有兩個基本要求：其一是要搞明白項目整體運(yùn)作的戰(zhàn)略；其二是要弄清楚近期啟動產(chǎn)品如何真正落地。所謂“長計劃、短安排”，意義正在于此。

2、階段實質(zhì)目標(biāo)

此階段的實質(zhì)目標(biāo)，是實現(xiàn)土地開發(fā)回報的最大化。即在清晰梳理項目整體商業(yè)模式與運(yùn)作戰(zhàn)略的前提下，有序打造符合市場需求的產(chǎn)品，最終通過旅游產(chǎn)品的經(jīng)營、地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售、配套項目的建設(shè)以及三者的完美互動實現(xiàn)土地綜合開發(fā)效益的最大化。因此，本階段的重點是：整體戰(zhàn)略與定位研究、產(chǎn)品深度策劃與落地布局、基于市場發(fā)展與土地升值的開發(fā)運(yùn)營建議。

3、對話對象與階段規(guī)劃重點

開發(fā)階段的規(guī)劃咨詢，以市場為對話對象。目標(biāo)市場的準(zhǔn)確把握、核心產(chǎn)品的創(chuàng)意策劃、投資運(yùn)營的科學(xué)安排、經(jīng)營手法的創(chuàng)新設(shè)計，是關(guān)鍵所在。即要形成一個市場明晰、產(chǎn)品落地、投資合理、經(jīng)營創(chuàng)新的規(guī)劃咨詢方案，才能對項目的實際開發(fā)形成真正的科學(xué)指導(dǎo)作用。

客觀而言，一般的旅游集團(tuán)或地產(chǎn)企業(yè)，特別是初次介入“旅游綜合體”項目開發(fā)的企業(yè)，都需要邀請專業(yè)的規(guī)劃設(shè)計機(jī)構(gòu)特別是熟知旅游綜合體開發(fā)規(guī)律的機(jī)構(gòu)，因時（態(tài)勢）、因市（市場）、因地（地塊）、因人（企業(yè)）制宜，共同來完成規(guī)劃咨詢方案的編制。方案的核心目標(biāo)是：基于市場發(fā)展與土地增值的態(tài)勢把握，合理進(jìn)行旅游產(chǎn)品、地產(chǎn)產(chǎn)品與配套項目的創(chuàng)新設(shè)計、規(guī)劃布局與開發(fā)安排，結(jié)合經(jīng)營的創(chuàng)新，最終實現(xiàn)項目綜合開發(fā)的最優(yōu)收益。

該階段的規(guī)劃咨詢?nèi)蝿?wù)一般包括三個層面：

第一個層面――“開發(fā)運(yùn)營深度策劃”：主要包括以“目標(biāo)市場休閑需求把握”為目的的目標(biāo)市場調(diào)研、以“產(chǎn)品打造與經(jīng)營模式借鑒”為重點的相關(guān)案例研究、以“市場調(diào)研及案例研究結(jié)論”為基礎(chǔ)的產(chǎn)品深度策劃和以“指導(dǎo)具體產(chǎn)品經(jīng)營運(yùn)作”為導(dǎo)向的開發(fā)運(yùn)營策劃四大部分。

第二個層面――“啟動區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃”：其目的在于指導(dǎo)近期建設(shè)，依據(jù)產(chǎn)品的深度策劃，結(jié)合場地現(xiàn)狀與建設(shè)條件的綜合研究，對用地布局、基礎(chǔ)設(shè)施、景觀系統(tǒng)、重點項目、交通游線、工程管線、豎向關(guān)系、環(huán)衛(wèi)系統(tǒng)等進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃。

第三個層面――“啟動區(qū)建筑、景觀及游樂設(shè)計”：結(jié)合策劃與修建性詳細(xì)規(guī)劃，進(jìn)行建筑、景觀與游樂的創(chuàng)新設(shè)計，將策劃與修建性規(guī)劃的方案“真正落地”。

總結(jié)來說，到了開發(fā)階段的項目，在規(guī)劃咨詢的需求上，需要編制《開發(fā)運(yùn)營深度策劃、啟動區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃與建筑、景觀及游樂設(shè)計》――長線安排與短線建設(shè)相結(jié)合的落地性方案。

與拿地階段的規(guī)劃咨詢不同，開發(fā)階段的規(guī)劃咨詢是面向?qū)嶋H開發(fā)的深度方案，市場定位問題、產(chǎn)品吸引力問題、建筑景觀設(shè)計創(chuàng)新問題、指標(biāo)規(guī)模問題、投入產(chǎn)出問題、經(jīng)營運(yùn)作問題、營銷推廣問題，都是“實打?qū)?rdquo;的“落地問題”，需要規(guī)劃設(shè)計機(jī)構(gòu)對旅游綜合體項目的開發(fā)規(guī)律與投資運(yùn)作以及各項旅游休閑產(chǎn)品與休閑地產(chǎn)產(chǎn)品的運(yùn)營手法有相當(dāng)?shù)陌盐漳芰Γ⑶遗c開發(fā)企業(yè)充分協(xié)調(diào)互動，才能夠拿出真正具有指導(dǎo)意義的科學(xué)方案。