老屋復(fù)活：五招撬動(dòng)閑置農(nóng)房土地百萬(wàn)億級(jí)財(cái)富

2019-05-23 綠維文旅 標(biāo)簽：

農(nóng)村住房建設(shè)是鄉(xiāng)村振興的重要領(lǐng)域，關(guān)系著農(nóng)民的切身利益。由于農(nóng)村地區(qū)很多農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工和落戶，導(dǎo)致一部分房屋長(zhǎng)期閑置無(wú)人居住。如何多元化盤活閑置農(nóng)房，也越來(lái)越成為解決“三農(nóng)”問(wèn)題的迫切任務(wù)。

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為提高閑置農(nóng)房的使用效率，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國(guó)家多次發(fā)文探索農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以出租、入股、合作等方式盤活利用閑置宅基地和農(nóng)房。土流網(wǎng)曾表示，全國(guó)7000萬(wàn)套鄉(xiāng)村閑置房屋，百萬(wàn)億元農(nóng)村土地資產(chǎn)有待盤活。喚醒這些“沉睡”資產(chǎn)不但能拿到國(guó)家補(bǔ)貼，還能實(shí)現(xiàn)農(nóng)村自身“造血”功能。

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多地進(jìn)行了有益的嘗試。截至2018年底，農(nóng)村土地制度改革33個(gè)三項(xiàng)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）已實(shí)施征地1275宗、18萬(wàn)畝，騰退出零星、閑置的宅基地約14萬(wàn)戶、8.4萬(wàn)畝。

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依據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于支持返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新促進(jìn)農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的意見》（國(guó)辦發(fā)〔2016〕84號(hào)）的規(guī)定，各省（區(qū)、市）可以根據(jù)本地實(shí)際，制定管理辦法，支持返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員依托自有和閑置農(nóng)房院落發(fā)展農(nóng)家樂。在符合農(nóng)村宅基地管理規(guī)定和相關(guān)規(guī)劃的前提下，允許返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員和當(dāng)?shù)剞r(nóng)民合作改建自住房。

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依據(jù)《關(guān)于深入推進(jìn)農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革做好農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展用地保障的通知》（國(guó)土資規(guī)〔2017〕12號(hào)）的規(guī)定，在充分保障農(nóng)民宅基地用益物權(quán)、防止外部資本侵占控制的前提下，探索農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以出租、合作等方式盤活利用空閑農(nóng)房及宅基地，按照規(guī)劃要求和用地標(biāo)準(zhǔn)，改造建設(shè)民宿民俗、創(chuàng)意辦公、休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游等農(nóng)業(yè)農(nóng)村體驗(yàn)活動(dòng)場(chǎng)所。

莫干山民宿，來(lái)源攝圖網(wǎng)

依據(jù)發(fā)改綜合〔2018〕1465號(hào)的規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可以依法使用自有建設(shè)用地自辦或以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等方式與其他單位和個(gè)人共同參與鄉(xiāng)村旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

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依據(jù)《關(guān)于促進(jìn)鄉(xiāng)村旅游可持續(xù)發(fā)展的指導(dǎo)意見》（文旅資源發(fā)〔2018〕98號(hào)）的規(guī)定，鼓勵(lì)通過(guò)流轉(zhuǎn)等方式取得屬于文物建筑的農(nóng)民房屋及宅基地使用權(quán)，統(tǒng)一保護(hù)開發(fā)利用。在充分保障農(nóng)民宅基地用益物權(quán)的前提下，探索農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以出租、入股、合作等方式盤活利用閑置宅基地和農(nóng)房，按照規(guī)劃要求和用地標(biāo)準(zhǔn)，改造建設(shè)鄉(xiāng)村旅游接待和活動(dòng)場(chǎng)所。

古鎮(zhèn)民宿集群，來(lái)源攝圖網(wǎng)

依據(jù)《關(guān)于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機(jī)制和政策體系的意見》，維護(hù)進(jìn)城落戶農(nóng)民土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)，支持引導(dǎo)其依法自愿有償轉(zhuǎn)讓上述權(quán)益。穩(wěn)慎改革農(nóng)村宅基地制度。落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置房屋。

禾木，來(lái)源攝圖網(wǎng)

有觀點(diǎn)認(rèn)為，關(guān)于閑置農(nóng)宅有四類主流利用方式：一是改造農(nóng)村閑置房，開辟為公共文化服務(wù)場(chǎng)所；二是創(chuàng)新流轉(zhuǎn)制度，解決貧困戶住房問(wèn)題；三是以經(jīng)營(yíng)理念盤活閑置房，即以出租的形式將農(nóng)村閑置房屋租給企業(yè)、附近的打工者和某些特定群體；四是發(fā)展特色旅游經(jīng)濟(jì)，通過(guò)激活農(nóng)民閑置房屋等一系列農(nóng)村要素，成為會(huì)經(jīng)營(yíng)的新型農(nóng)民，積極投入鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展洪流中。

大理洱海雙廓鎮(zhèn)，來(lái)源攝圖網(wǎng)

變身旅游資本，成為創(chuàng)造閑置農(nóng)宅新價(jià)值的有效手段。2015年以來(lái)連續(xù)多個(gè)中央一號(hào)文件都提出要大力發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游，使之成為鄉(xiāng)村振興的新興支柱產(chǎn)業(yè)。聚焦農(nóng)業(yè)農(nóng)村部多個(gè)力促鄉(xiāng)村旅游升級(jí)政策，明確在用地政策上，支持有條件的地方通過(guò)盤活農(nóng)村閑置房屋、集體建設(shè)用地等資產(chǎn)資源發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游。

安徽宏村，來(lái)源攝圖網(wǎng)

五大發(fā)展形態(tài)讓閑置農(nóng)宅煥發(fā)新生。

第一種是藝術(shù)孵化聚落：這種形態(tài)源于農(nóng)民將自己閑置的農(nóng)宅租賃給藝術(shù)家，逐漸產(chǎn)生藝術(shù)家集聚的規(guī)模效應(yīng)，最終形成一個(gè)特色的藝術(shù)創(chuàng)作村落。

宋莊萬(wàn)盛園美術(shù)館，來(lái)源圖蟲

北京的宋莊是國(guó)內(nèi)此種形態(tài)的代表，自1994年以來(lái)，全國(guó)各地藝術(shù)家聚集宋莊，成為中國(guó)最大的藝術(shù)家集聚地。村民幾乎家家都改建了供藝術(shù)家租用的工作室。這些工作室，連同后起的藝術(shù)館群一起成為宋莊旅游的核心吸引物，圍繞藝術(shù)創(chuàng)作而延伸的旅游產(chǎn)業(yè)鏈條也不斷拓展。

古堰畫鄉(xiāng)，來(lái)源圖蟲

同樣的還有綠維文旅全程參與旅游總規(guī)及5A 創(chuàng)建輔導(dǎo)的古堰畫鄉(xiāng)，定位為鄉(xiāng)愁藝術(shù)勝地，也是藝術(shù)家的鄉(xiāng)愁家園、靈感聚集地。綠維文旅創(chuàng)新提出打造景區(qū)內(nèi)部核心鎮(zhèn)核心村、景區(qū)周邊帶動(dòng)鎮(zhèn)帶動(dòng)村、景區(qū)外圍輻射鎮(zhèn)輻射村三個(gè)層次的旅游城鄉(xiāng)發(fā)展脈絡(luò)，不斷完善鄉(xiāng)村基建，引導(dǎo)農(nóng)民發(fā)展鄉(xiāng)村民宿、生態(tài)餐飲、休閑農(nóng)業(yè)等，通過(guò)景區(qū)帶動(dòng)推動(dòng)麗水成為最典型、最中國(guó)、最休閑的產(chǎn)城一體化發(fā)展標(biāo)桿。（擴(kuò)展閱讀：綠維助力古堰畫鄉(xiāng)創(chuàng)5A，李金早局長(zhǎng)全力支持）

古堰畫鄉(xiāng)，來(lái)源圖蟲

第二種是田園養(yǎng)老社區(qū)：這種形態(tài)與藝術(shù)孵化聚落相似，同為將農(nóng)宅進(jìn)行出租，但是吸引的人群不同，田園養(yǎng)老社區(qū)主要吸引的是城市銀齡階層。

杭州天目山腳下的許多村落便利用閑置的民居接待夏天前來(lái)避暑的老人，已經(jīng)成為遠(yuǎn)近知名的銀齡避暑勝地。

杭州天目山，來(lái)源攝圖網(wǎng)

第三種是野奢度假鄉(xiāng)居：其核心理念是“一個(gè)鄉(xiāng)村就是一個(gè)野奢度假綜合體”以及“閑置農(nóng)宅的整體改造與度假化利用”。這種形態(tài)對(duì)農(nóng)宅的要求較高，除了以村落為單位的房屋空置率要超過(guò)80%外，最好還是傳統(tǒng)的老院落，并且生態(tài)優(yōu)良、環(huán)境幽靜。

典型代表是北京密云的“山里寒舍”，由古村落改造而成的鄉(xiāng)村生態(tài)酒店群，具有鄉(xiāng)村的原始生態(tài)特征，每一間房舍外表都保留農(nóng)家樣貌，內(nèi)部精裝修，奢華與樸素混搭，舒適和自然結(jié)合，將城市化的星級(jí)酒店享受與鄉(xiāng)村自然寧?kù)o的生活自然融合。

鄯善蒲昌村實(shí)景圖

同樣的還有綠維文旅參與的賽汗烏素村民居改造、新疆鄯善蒲昌村民居改造等等。

鄯善蒲昌村實(shí)景圖

第四種是創(chuàng)意文化民宿：這種形態(tài)以鄉(xiāng)村環(huán)境為基礎(chǔ)，以文化創(chuàng)意為出發(fā)點(diǎn)，一方面相對(duì)較適合歷史底蘊(yùn)深厚、文化特色突出、村域內(nèi)擁有較為豐富的歷史文化遺存、村落傳統(tǒng)肌理尚存的村落，另一方面即便不具備以上條件，只要有典型鄉(xiāng)村的氣質(zhì)，通過(guò)文化創(chuàng)意的演繹，同樣會(huì)產(chǎn)生很好的效果。

河北邯鄲成語(yǔ)小鎮(zhèn)，依托邯鄲作為中國(guó)成語(yǔ)之鄉(xiāng)的背景，綠維文旅以成語(yǔ)+為導(dǎo)向，以民宿村落為載體，構(gòu)建多元化、一體化的民宿產(chǎn)業(yè)鏈。民宿樣板區(qū)選址在黃窯村與周窯村兩處保存較為完好的兩處古民居村落，保留村莊原始的形態(tài)，采用修舊如舊的手法，結(jié)合現(xiàn)代人的度假需求，將傳統(tǒng)與現(xiàn)代融合，植入各種體驗(yàn)的業(yè)態(tài)，打造中高端民宿群。

成語(yǔ)小鎮(zhèn)民宿設(shè)計(jì)效果圖

第五種是私家鄉(xiāng)村會(huì)所：這種形態(tài)一般不會(huì)過(guò)于注重注經(jīng)濟(jì)收益，往往是一個(gè)企業(yè)或者若干志同道合的朋友在鄉(xiāng)間利用閑置民居改造而成的交流空間。這種形態(tài)一般不是面向大眾游客，而是與特定的小圈層客群相匹配，經(jīng)營(yíng)模式以“會(huì)員制”為主。

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根據(jù)《鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃（2018－2022年）》、《關(guān)于統(tǒng)籌推進(jìn)村莊規(guī)劃工作的意見》、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)村莊建設(shè)規(guī)劃工作的通知》等要求，縣域村莊布局規(guī)劃提速，要在兩年內(nèi)完工。如何科學(xué)合理的進(jìn)行村莊規(guī)劃？如何有效激活閑置農(nóng)房？如何喚醒這些“沉睡資源”？如何提高農(nóng)房設(shè)計(jì)水平和建造質(zhì)量？

江西省遂川縣堆子前鎮(zhèn)漂亮的農(nóng)家住房，來(lái)源圖蟲

綠維文旅作為鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃與實(shí)施的全程服務(wù)商，在縣域鄉(xiāng)村振興、田園綜合體、村莊規(guī)劃、民居改建、一二三產(chǎn)業(yè)融合示范區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)以及休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、農(nóng)莊、酒莊、農(nóng)場(chǎng)、民宿客棧等農(nóng)旅項(xiàng)目方面都具有豐富的經(jīng)驗(yàn)。村莊規(guī)劃設(shè)計(jì)、農(nóng)房改造提升，當(dāng)然找綠維！