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一、新型城鎮(zhèn)化是最大的社會(huì)改革與內(nèi)需市場(chǎng)化提升工程

日前，我院林峰院長(zhǎng)受邀為中建一局房地產(chǎn)公司的領(lǐng)導(dǎo)和員工授課，談及了新型城鎮(zhèn)化的“頂層設(shè)計(jì)”問(wèn)題，包括目前人們對(duì)于新型城鎮(zhèn)化的看法、城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)的影響等。

新型城鎮(zhèn)化是順應(yīng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律而產(chǎn)生的，但目前國(guó)內(nèi)很多專家對(duì)新型城鎮(zhèn)化存在一定程度的誤讀。針對(duì)這些誤讀，林峰院長(zhǎng)指出，新型城鎮(zhèn)化是面向中國(guó)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的、最深刻、最系統(tǒng)的社會(huì)體制改革，是一場(chǎng)涉及40%~50%人口的改革和革命，是中國(guó)整個(gè)社會(huì)發(fā)展的頂層設(shè)計(jì)。中國(guó)目前的城鎮(zhèn)化，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止是要推動(dòng)工業(yè)和產(chǎn)業(yè)方面的進(jìn)步，也不是簡(jiǎn)單的造城和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)動(dòng)，而是一種社會(huì)體制改革和社會(huì)資源的有效配置，是一項(xiàng)通過(guò)土地開(kāi)發(fā)、城市建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展與社會(huì)改革這四個(gè)方面有效整合來(lái)推進(jìn)的系統(tǒng)工程。在這種思路下，規(guī)劃的理念和思路要進(jìn)行徹底的調(diào)整，城市布局要破區(qū)域的行政隔離，從單一城市中心化聚集向城鎮(zhèn)網(wǎng)絡(luò)化結(jié)構(gòu)調(diào)整；主導(dǎo)者也應(yīng)從政府轉(zhuǎn)向市場(chǎng)，公共服務(wù)完善、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等都要通過(guò)市場(chǎng)化結(jié)合政府有效管理的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)。

二、市場(chǎng)化下的新型城鎮(zhèn)化的四大特征

林峰院長(zhǎng)認(rèn)為，科學(xué)的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，是市場(chǎng)引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化。市場(chǎng)化下的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，呈現(xiàn)出四個(gè)特征：

第一，產(chǎn)業(yè)先行。城鎮(zhèn)化建設(shè)需要選擇合適的核心產(chǎn)業(yè)，圍繞核心產(chǎn)業(yè)形成產(chǎn)業(yè)鏈，然后由這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈形成就業(yè)能力、人口聚集能力和城市消費(fèi)結(jié)構(gòu)。

第二，產(chǎn)城一體化。在產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先的基礎(chǔ)上，應(yīng)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城一體化發(fā)展。林峰院長(zhǎng)指出，除了工業(yè)園區(qū)外，由服務(wù)產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展而興起的二、三產(chǎn)結(jié)合型的園區(qū)近兩年開(kāi)始迅速增加。另外，以休閑為龍頭，以人的消費(fèi)為中心，形成的消費(fèi)聚集帶動(dòng)了巨大產(chǎn)值，并形成消費(fèi)聚集區(qū)。這一模式成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一種創(chuàng)新模式，即以消費(fèi)聚集為驅(qū)動(dòng)，形成產(chǎn)業(yè)支撐。

第三，城鄉(xiāng)一體化。除了產(chǎn)業(yè)和城市的發(fā)展，城市和鄉(xiāng)村如何統(tǒng)籌也是一個(gè)重大問(wèn)題。綠維創(chuàng)景在多年實(shí)踐中，形成了以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、時(shí)尚服務(wù)業(yè)、休閑服務(wù)業(yè)、養(yǎng)老養(yǎng)生服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)，形成休閑小鎮(zhèn)、貿(mào)易小鎮(zhèn)的整合發(fā)展，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的創(chuàng)新模式。這就是就地城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)發(fā)展整合和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展，也是農(nóng)業(yè)與二產(chǎn)、三產(chǎn)結(jié)合的創(chuàng)新發(fā)展手法。

第四，逆城市化。逆城市化是現(xiàn)在城市環(huán)境污染和人口老齡化所帶來(lái)的必然趨勢(shì)。林峰院長(zhǎng)認(rèn)為，要充分利用逆城市化結(jié)構(gòu)，把生產(chǎn)、工作和居住這種長(zhǎng)期型的向城市和城鎮(zhèn)聚集和旅游、度假這種短期流動(dòng)性的向非中心區(qū)、非大城市的旅游度假區(qū)、特色資源區(qū)、鄉(xiāng)村衛(wèi)星城區(qū)聚集結(jié)合起來(lái)，帶動(dòng)旅游小城鎮(zhèn)和衛(wèi)星城的發(fā)展，這也形成了中國(guó)就地城鎮(zhèn)化的重要?jiǎng)?chuàng)新方案和突破點(diǎn)。

三、市場(chǎng)化下的新型城鎮(zhèn)化商機(jī)及發(fā)展架構(gòu)

在首屆長(zhǎng)株潭新型城鎮(zhèn)化建設(shè)新區(qū)成果展示及土地推介會(huì)上，林峰院長(zhǎng)指出，新型城鎮(zhèn)化最核心的商機(jī)來(lái)源于城市發(fā)展模式變化、城市人口增加所帶來(lái)的房產(chǎn)升值、土地升值以及由產(chǎn)業(yè)與消費(fèi)能力互動(dòng)而產(chǎn)生的發(fā)展結(jié)構(gòu)。其一是由地價(jià)差異形成的結(jié)構(gòu)型升值，其二是商業(yè)模式創(chuàng)造的升值。

在市場(chǎng)化的引領(lǐng)下，以休閑消費(fèi)為核心的城鎮(zhèn)化結(jié)構(gòu)將成為主流發(fā)展模式之一。其發(fā)展結(jié)構(gòu)分為七部分：第一，人氣。人氣聚集是任一項(xiàng)目中帶動(dòng)地價(jià)升值最重要的要素，如何運(yùn)用人氣是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和景區(qū)開(kāi)發(fā)中需重點(diǎn)解決的問(wèn)題；第二，商業(yè)口岸價(jià)值。人氣帶動(dòng)商氣，進(jìn)而形成商業(yè)口岸，用商業(yè)地價(jià)帶動(dòng)區(qū)域運(yùn)營(yíng)對(duì)整個(gè)區(qū)域有較大好處。第三，產(chǎn)業(yè)選擇與產(chǎn)城一體化。無(wú)污染產(chǎn)業(yè)、生產(chǎn)服務(wù)業(yè)、消費(fèi)服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)是新型城鎮(zhèn)化的重要選擇。第四，宜居化建設(shè)。第五，配套市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)。林峰院長(zhǎng)將其簡(jiǎn)單的概括為“一老一少一辦”。第六，二三四居所發(fā)展模式。第七，城鄉(xiāng)一體化。利用綜合體和花園城市形成延伸化發(fā)展，將城鄉(xiāng)進(jìn)行有效結(jié)合及統(tǒng)籌是未來(lái)城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然之路，也是重點(diǎn)。

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