今年4月，國家五部門發(fā)文嚴控主題公園地產(chǎn)化，隨后多地掀起了清查“假公園真地產(chǎn)”浪潮。8月16日北京商報記者獲悉，云南省住房和城鄉(xiāng)建設廳已下發(fā)《關于加強主題公園規(guī)劃建設管理的通知》(以下簡稱“通知”)，且海南、甘肅等多地也紛紛發(fā)布新政強化對主題公園項目管控。至此，在全國遍地開花的主題公園被戴上緊箍咒。業(yè)內普遍認為，主題公園的房地產(chǎn)化確已偏離旅游本質，且?guī)碇T多隱患，從國家到地方的嚴管，將倒逼國內主題公園運營模式發(fā)生巨大變革。

落地

云南省住房和城鄉(xiāng)建設廳在通知中強調，要嚴格控制主題公園周邊的房地產(chǎn)開發(fā)，不得通過調整規(guī)劃為主題公園項目配套房地產(chǎn)開發(fā)項目，不得變相將主題公園與周邊房地產(chǎn)捆綁開發(fā)，防范“假公園真地產(chǎn)”項目。

除云南外，我國多地都接連上馬主題公園項目。公開數(shù)據(jù)顯示，近幾年，我國旅游業(yè)從游覽觀光向休閑度假轉型升級，主題公園逐漸成為行業(yè)風口，2017年中國主題樂園市場的零售額達到近400億元，較2016年增長27%。預計到2022年這一數(shù)字將達到892.39億元。但與此同時，主題公園批量建設發(fā)展中也出現(xiàn)了概念不清、盲目建設、模仿抄襲、低水平重復等問題，有些地區(qū)更是出現(xiàn)了地方債務風險和房地產(chǎn)化傾向。

為此，國家發(fā)改委等五部門曾聯(lián)合發(fā)布《關于規(guī)范主題公園建設發(fā)展的指導意見》指出，嚴禁以主題公園建設名義占用各類保護區(qū)或破壞生態(tài)，嚴格控制主題公園周邊的房地產(chǎn)開發(fā)，不得因主題公園建設增加地方政府債務。此外，主題公園周邊的酒店、餐飲、購物、住宅等房地產(chǎn)開發(fā)項目，必須單獨供地、單獨審批，不得與主題公園捆綁供地、捆綁審批，也不得通過在招拍掛中設置條件，變相將主題公園與周邊房地產(chǎn)捆綁開發(fā)。

政策一出，多地開始迅速行動。此前甘肅省發(fā)布的《關于規(guī)范推進特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)建設的實施意見》中也要求，在特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)建設中，嚴格控制政府債務風險和房地產(chǎn)化傾向。而海南則主要針對填海建度假島強調禁止純商品住宅建設。

整頓

伴隨政策落地，主題公園被納入嚴管名單，多個項目也出現(xiàn)變數(shù)。一位不愿具名的主題公園運營方告訴北京商報記者，公司正在對各地新政的影響進行評估和研究。就在幾天前，海南省海洋與漁業(yè)廳發(fā)布的《海南省貫徹落實國家海洋督察反饋意見整改方案》中提到，文昌椰林灣度假村人工島和萬寧日月灣日島等三個項目在填海形成的土地上不得從事商品住宅開發(fā)，同時制定項目填海形成土地長期閑置的處置方案，并結合處置方案組織編制圍填海形成土地的規(guī)劃，報省規(guī)劃委審查同意后依法審批。

以日月雙島項目為例，當?shù)卣笥墒临Y源廳指導萬寧市政府對未出讓的土地嚴格按相關的法律法規(guī)進行土地出讓，禁止純商品住宅建設。對已出讓但未建設的土地，調整優(yōu)化規(guī)劃建設方案，責令企業(yè)調整和豐富產(chǎn)品類型增加旅游度假產(chǎn)品，并增加公共服務配套設施。同時，鼓勵企業(yè)與業(yè)主簽訂分時度假協(xié)議，變住宅產(chǎn)品為準經(jīng)營性產(chǎn)品。

對此，中國旅游改革發(fā)展咨詢委員會副秘書長、北京第二外國語學院旅游管理學院院長厲新建在接受北京商報記者采訪時表示，“分時度假的提法應該是為了解決此前獲批建設的房地產(chǎn)項目遺留問題，如果未來不能作為商品房銷售，則可以作為分時度假產(chǎn)品，但這絕不會成為主題公園捆綁房地產(chǎn)的另一種方式”。

另有報道指出，南京市政府相關部門也專門組織會議，對當?shù)噩F(xiàn)有的主題公園項目進行了全面排查。而在南京方山腳下，醞釀了四年之久的“南京夢工廠”項目前途未卜。據(jù)悉，2014中國南京文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項目推介會上，宣布項目總投資預計達500億元的南京世茂·夢工廠項目將落戶江寧高新園，整體開發(fā)計劃分為三期，初步計劃2015年開工建設項目一期，然而截至目前，該項目仍未能開工。

倒逼

主題公園繁榮的背后，因沖動建設、同質化競爭過度引起的主題公園“速生速死”現(xiàn)象也逐漸顯現(xiàn)。據(jù)悉，目前投資額超5000萬元的國內主題公園大概可達300家，具有一定知名度且運營狀況良好的主題公園僅為10%，其他大部分主題公園處于虧損狀態(tài)。如果離開房地產(chǎn)支持，主題公園的運營將面臨更大壓力，模式之變已迫在眉睫。

事實上，在過去十年間，房地產(chǎn)傍主題公園亂象已呈現(xiàn)常態(tài)化發(fā)展趨勢。據(jù)分析，早年房地產(chǎn)市場火熱，資金回報快;主題公園投資大，回收期長，所以對于投資商而言，從經(jīng)濟可行與財務分析上，單純地投資主題公園不可取。因此，將房地產(chǎn)與主題公園捆綁，成為當時普遍的投資模式。但當下中國已經(jīng)進入經(jīng)濟新常態(tài)，一味謀求暴利的投資時代已經(jīng)過去，房地產(chǎn)行業(yè)也逐漸趨穩(wěn)。隨著政府三令五申嚴控主題公園地產(chǎn)化傾向，地產(chǎn)開發(fā)商利用主題公園拿地的情況開始退出主流市場。

“以往因為房地產(chǎn)可快速回流資金，所以‘主題公園+房地產(chǎn)’似乎已經(jīng)成了固定搭配，接下來在國家的嚴控下，主題公園只能靠拓展新的‘錢途’來緩解經(jīng)營壓力。”歷新建告訴北京商報記者。在他看來，像迪士尼、環(huán)球影城等國際知名主題樂園，并非靠房地產(chǎn)賺錢，還是要依靠自有IP和園區(qū)消費等。反觀不少本土主題公園，在自有IP上存短板，對傳統(tǒng)文化的挖掘和融合能力也較弱，普遍出現(xiàn)同質化、低文化、少規(guī)劃等問題。而限制“假公園真地產(chǎn)”可以倒逼樂園、景區(qū)轉型，使主題公園更專注于提升主營業(yè)務競爭力。

旅游資深專家王興斌則指出，主題公園屬高投資、高風險項目，想要做好特色主題更是頗有難度。因此地方政府也應該做好合理的城市規(guī)劃，避免盲目建設造成局部市場過剩，進而引發(fā)主題公園“速生速死”現(xiàn)象。

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